基于DEA模型的沈陽市公租房項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)研究

◎楚國(guó)威 任家強(qiáng) 張敏

基于DEA模型的沈陽市公租房項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)研究

◎楚國(guó)威 任家強(qiáng) 張敏

本文選取沈陽市7個(gè)公租房項(xiàng)目為評(píng)價(jià)單元，通過多元線性回歸模型確定土地成本、配套設(shè)施為輸入指標(biāo)，租金差值、綜合滿意度為輸出指標(biāo)，運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA）對(duì)各評(píng)價(jià)單元進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，得出7個(gè)公租房項(xiàng)目的綜合效率為0.771，效率較低的原因主要包括：一是資金的投入在一定程度上存在閑置；二是投入和產(chǎn)出達(dá)不到均衡以及投入結(jié)構(gòu)不完善等因素。

公租房績(jī)效DEA

公租房，即公共租賃住房的簡(jiǎn)稱。作為我國(guó)保障性住房體系的重要組成部分，自2009年被提出以來便得到社會(huì)的普遍關(guān)注。近年來，在中央政府的政策引導(dǎo)下，各地政府紛紛開展公租房的規(guī)劃建設(shè)，超額完成了中央政府的目標(biāo)任務(wù)。然而，由于我國(guó)公租房概念提出時(shí)間較短，公租房建設(shè)相關(guān)制度還不夠完善以及各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不同等原因，導(dǎo)致各地區(qū)公租房項(xiàng)目建成后的配租質(zhì)量存在很大區(qū)別，存在不同程度資源浪費(fèi)和產(chǎn)出不足的現(xiàn)象。如何通過對(duì)公租房項(xiàng)目績(jī)效考核分析出造成項(xiàng)目效率低下的原因，并有針對(duì)地采取相應(yīng)措施提高公租房項(xiàng)目績(jī)效，是現(xiàn)今我國(guó)公租房項(xiàng)目建設(shè)中的重要問題。

本文以沈陽市為例，在現(xiàn)已配租的公租房項(xiàng)目中，根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域分別選取7個(gè)項(xiàng)目作為評(píng)價(jià)單元。以項(xiàng)目的產(chǎn)出績(jī)效考核為導(dǎo)向，運(yùn)用DEA模型分析方法進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，根據(jù)得出的效率值分析差異，總結(jié)出導(dǎo)致部分沈陽市公租房項(xiàng)目效率低下的原因，并提出具有指導(dǎo)性和實(shí)踐意義的建議，以促進(jìn)沈陽市公租房項(xiàng)目持續(xù)高效發(fā)展。

一、DEA模型

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（Data Envelopment Analysis，簡(jiǎn)稱DEA）自1978年由著名運(yùn)籌學(xué)家查尼斯等學(xué)者提出以來，作為一種不用估計(jì)參數(shù)和權(quán)重就可評(píng)價(jià)多組評(píng)價(jià)單元相對(duì)效率的方法，被廣泛應(yīng)用在不同行業(yè)、企業(yè)制度的相對(duì)有效性評(píng)價(jià)分析中。在DEA所有的模型中，C2R模型和BC2模型是最基本和最常用的模型，分別測(cè)量評(píng)價(jià)單元的綜合效率和技術(shù)效率，由綜合效率和技術(shù)效率的比值可得評(píng)價(jià)單元的規(guī)模效率。因此，本文將以C2R模型和BC2模型為基礎(chǔ)，從綜合效率、技術(shù)效率以及規(guī)模效率結(jié)果對(duì)沈陽市公租房項(xiàng)目的效率進(jìn)行評(píng)價(jià)。

二、效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

（一）評(píng)價(jià)單元的選擇

從沈陽市各區(qū)選擇具有代表性的已配租的公租房項(xiàng)目為研究對(duì)象，從而評(píng)價(jià)沈陽市公租房項(xiàng)目效率。最終選取地鐵麗水新城、地鐵鳳凰新城、地鐵惠民新城、地鐵惠生新城、八棵樹惠民家園、克儉小區(qū)、中海城共7個(gè)公租房項(xiàng)目作為評(píng)價(jià)單元。

（二）投入產(chǎn)出指標(biāo)的選擇

1.產(chǎn)出指標(biāo)的選擇。公租房項(xiàng)目是以解決住房困難群體為主要目的的國(guó)家福利工程。公租房項(xiàng)目租金與周圍市場(chǎng)租金的差值是政府公租房項(xiàng)目福利的具體體現(xiàn)，小區(qū)居民對(duì)項(xiàng)目的綜合滿意度能直觀反映公租房項(xiàng)目效率。因此，本文將公租房項(xiàng)目效率考核的輸出指標(biāo)確定為綜合滿意度和租金差值。

2.投入指標(biāo)的選擇。根據(jù)已有的相關(guān)文獻(xiàn)，總結(jié)得到5個(gè)投入指標(biāo)，分別為：土地成本、建設(shè)資金、建筑面積、土地面積、配套設(shè)施。本文公租房項(xiàng)目的投入指標(biāo)從這5個(gè)指標(biāo)中進(jìn)行篩選確定。我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅投資成本中，土地成本約占總投資構(gòu)成的20%-50%，近年來更有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)，土地成本已經(jīng)成為一個(gè)住宅項(xiàng)目建設(shè)投資中最重要的部分。本文因公租房建設(shè)資金難以查詢，選擇土地的投入成本代替建設(shè)資金。建筑面積、土地面積指標(biāo)與土地成本存在明顯關(guān)聯(lián)性，故舍去建筑面積、土地面積指標(biāo)，最終確定投入指標(biāo)為土地成本和配套設(shè)施。

三、沈陽市公租房項(xiàng)目的效率分析

本文以DEA的C2R模型和BC2模型為基礎(chǔ)，投入指標(biāo)與產(chǎn)出指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于沈陽市土地交易中心、房天下網(wǎng)站、58同城以及高德地圖和調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)，運(yùn)用DEAP2.1軟件處理沈陽市7個(gè)公租房項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行以投入為導(dǎo)向的VRS分析，結(jié)果見表1。

表1 公租房項(xiàng)目效率評(píng)價(jià)結(jié)果

表中，“drs”“irs”分別表示規(guī)模收益遞減、規(guī)模收益遞增，“—”表示規(guī)模收益不變。由表1計(jì)算結(jié)果可知，沈陽市已配租公租房項(xiàng)目的綜合效率的平均值0.771。在7個(gè)項(xiàng)目中，綜合有效（綜合效率等于1）的3個(gè)，分別為：地鐵鳳凰新城、地鐵惠民新城、地鐵惠生新城。這3個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成了沈陽市公租房項(xiàng)目的效率前沿面。

技術(shù)有效而規(guī)模無效的項(xiàng)目為地鐵麗水新城和克儉小區(qū)，其純技術(shù)效率等于1，規(guī)模效率小于1。表明這2個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)處于技術(shù)前沿。單從技術(shù)上分析，項(xiàng)目的投入可以獲取最大產(chǎn)出，但是效率依然未達(dá)到最高，原因在于投入規(guī)模不合理，需要通過具體分析計(jì)算其投入規(guī)模是冗余還是不足后，通過減少或增加投資規(guī)模才能達(dá)到最高效率。而剩下的2個(gè)項(xiàng)目純技術(shù)效率和規(guī)模效率都小于1，即其純技術(shù)效率和規(guī)模效率都無效，項(xiàng)目在技術(shù)和投入規(guī)模兩方面上都存在不足，需要進(jìn)一步改進(jìn)。

地鐵鳳凰新城、地鐵惠民新城、地鐵惠生新城3個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模效率等于1，說明這3個(gè)項(xiàng)目的投入處在最合適的規(guī)模下，規(guī)模收益情況不變；八棵樹惠民家園項(xiàng)目處在規(guī)模效益遞增情況下，需要增加投入規(guī)模才能更有效率；地鐵麗水新城、克儉小區(qū)、中海城3個(gè)項(xiàng)目規(guī)模效益遞減，需減小投入規(guī)模以提高效率。

四、結(jié)論與建議

通過DEA效率分析和投影分析，總結(jié)出導(dǎo)致沈陽市公租房項(xiàng)目運(yùn)行效率不高的主要原因如下。

（一）個(gè)別項(xiàng)目投入過剩

個(gè)別項(xiàng)目投入冗余情況十分嚴(yán)重。針對(duì)這種情況，沈陽市應(yīng)做好公租房項(xiàng)目的選址與規(guī)劃工作：首先，應(yīng)當(dāng)控制土地成本的資金投入，避免高溢價(jià)率的土地成交；其次，在公租房項(xiàng)目建設(shè)期間，注重配套設(shè)施的建設(shè)，全面提高使用效率，優(yōu)化各項(xiàng)資源的配置。具體的規(guī)劃指導(dǎo)措施包括：政府在進(jìn)行選址時(shí)，應(yīng)當(dāng)成立專門的組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)和管理，編制專項(xiàng)的工作性計(jì)劃，強(qiáng)化公租房的建設(shè)任務(wù)；公租房項(xiàng)目的選址應(yīng)當(dāng)建立多元化的模式，對(duì)可供選擇的地址進(jìn)行科學(xué)的分析和研究，以目標(biāo)為導(dǎo)向，結(jié)合約束條件的限制，規(guī)范整個(gè)選址進(jìn)程的開展工作，確保公租房項(xiàng)目的居住條件。

（二）個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)出不足

以八棵樹惠民家園為例，租金差值產(chǎn)出不足率高達(dá)44.57%，租金差值產(chǎn)出不足較為嚴(yán)重。對(duì)此，沈陽市需制定合理的租金定價(jià)機(jī)制，由于沈陽市各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，應(yīng)當(dāng)因地制宜，結(jié)合現(xiàn)階段沈陽市公租房項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，作出相關(guān)的可行性研究，從而制定出適合沈陽市公租房項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的租金價(jià)格（在公租房租金低于同地段租賃房的市場(chǎng)價(jià)格的前提下），促進(jìn)公租房市場(chǎng)全面健康發(fā)展。

（作者單位：沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院）

責(zé)任編輯：宋爽

注：本文系遼寧省社科規(guī)劃基金（項(xiàng)目編號(hào)：L15BJY018）部分研究成果