論房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理中的問(wèn)題及措施應(yīng)對(duì)

殷文政

【摘 要】中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。面對(duì)新形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何搞好項(xiàng)目管理，是企業(yè)生存的根本，也是提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。然而要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，控制工程造價(jià)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，必須在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目的管理。本文探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；措施

前言

目前我國(guó)的房產(chǎn)企業(yè)雖然在組織架構(gòu)上各有不同，但基本上都由營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部、合約部、工程部、前期部等部門(mén)組成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，既是房地產(chǎn)這一商品的組織生產(chǎn)者，又是經(jīng)營(yíng)者，其項(xiàng)目質(zhì)量則是企業(yè)的生命，是提高競(jìng)爭(zhēng)能力的重要手段，是打開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大門(mén)的金鑰匙。技術(shù)部不但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一個(gè)承上啟下，貫徹全過(guò)程的重要部門(mén)，同時(shí)其職能也貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程的始終。也就是說(shuō)要發(fā)揮技術(shù)部門(mén)的主動(dòng)性、前瞻性和系統(tǒng)性工作，把技術(shù)管理貫穿于全過(guò)程，有始有終。因此房地產(chǎn)施工管理及技術(shù)手段的實(shí)施和運(yùn)用需全面性入手，進(jìn)而做好房地產(chǎn)施工的質(zhì)量控制。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的問(wèn)題分析

1.1前期建筑策劃及產(chǎn)品定位的決策質(zhì)量不高，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方向不明確

有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口，不重視前期細(xì)致的項(xiàng)目可行性研究，項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，錯(cuò)失了項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，大多會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。項(xiàng)目決策階段的問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)造成項(xiàng)目管理的諸多困難，并演變成了工程變更的技術(shù)問(wèn)題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問(wèn)題，可以說(shuō)由此造成的項(xiàng)目管理難度是“與生俱來(lái)”的。

就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資訊狀況并不樂(lè)觀。主流媒體和專(zhuān)業(yè)媒體關(guān)心重點(diǎn)不同，結(jié)論不同，更有開(kāi)發(fā)商炒作等問(wèn)題。面對(duì)這樣的狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得到的市場(chǎng)信息混亂。沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)的清楚認(rèn)識(shí)，很難有準(zhǔn)確的定位。對(duì)市場(chǎng)判斷不同，往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不同的方向性調(diào)整。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案、園林景觀風(fēng)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與檔次等方面的調(diào)整，都會(huì)大大增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，延誤產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)。

1.2設(shè)計(jì)單位和開(kāi)發(fā)商普遍忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資控制，缺乏行之有效的投資控制措施

目前我國(guó)的設(shè)計(jì)投標(biāo)主要是從功能、技術(shù)、美觀等角度來(lái)評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣，有重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)的傾向，較少考慮方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)———項(xiàng)目投資，這顯然不得項(xiàng)目成本控制的要領(lǐng)。開(kāi)發(fā)商重施工、輕設(shè)計(jì)，比較重視項(xiàng)目施工階段的投資控制，往往會(huì)投入大量的人力、物力去估算或?qū)彶榻ㄖ惭b工程造價(jià)，卻很少考慮如何才能達(dá)到投入合理的資金獲得適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的有形建筑產(chǎn)品。按照慣例，作為項(xiàng)目“三控”（質(zhì)量、進(jìn)度、投資）之一，施工監(jiān)理單位實(shí)際上就是投資控制咨詢(xún)單位。而此時(shí)項(xiàng)目的施工圖紙已完成，投資控制只能在已有的施工圖紙基礎(chǔ)上進(jìn)行，對(duì)成本控制的范圍、力度大大減弱。

1.3項(xiàng)目收尾階段，業(yè)主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段，工作單一，項(xiàng)目管理簡(jiǎn)單，已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作較易完成，難度較大的是與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標(biāo)時(shí)，關(guān)于工程配合、工程接口界定不夠詳細(xì)，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，合作意識(shí)“較差”的總承包商對(duì)業(yè)主分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使業(yè)主項(xiàng)目管理困難重重，總是在工程接口、配合方面糾纏不清，這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需要溝通、協(xié)調(diào)的問(wèn)題往往直接找業(yè)主，業(yè)主成了變相的“總承包”單位，業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)管理人員成了工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”，而到了收尾階段甚至80%以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問(wèn)題和隱患。一旦出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后各方相互扯皮，爭(zhēng)相推諉責(zé)任。項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶(hù)入住的階段，業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表總是“求”完了這方，再去“請(qǐng)”那方，還要準(zhǔn)備組織工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作。在項(xiàng)目收尾階段，業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表的工作壓力、工作難度和工作量都非常大。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的應(yīng)對(duì)措施分析

2.1強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策階段管理工作

可行性調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目賴(lài)以實(shí)行的前提基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需重視起項(xiàng)目的可行性調(diào)查工作，充分發(fā)揮項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研對(duì)其決策工作的有利作用，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)研與可行性調(diào)查，從市場(chǎng)中搜尋出有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)的各類(lèi)情報(bào)信息。例如房地產(chǎn)消費(fèi)者的居住需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)情況、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息等。以便掌握到進(jìn)行科學(xué)、合理決策的準(zhǔn)確市場(chǎng)與項(xiàng)目信息，進(jìn)而通過(guò)正確的決策制定，為房地產(chǎn)項(xiàng)目施工打下堅(jiān)實(shí)、可靠的基礎(chǔ)。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在前期決策階段，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研與可行性調(diào)查工作，提起足夠的重視，并投入企業(yè)人力、物力與資金做具體的調(diào)研工作，同時(shí)建立起企業(yè)的決策部門(mén)與機(jī)構(gòu)，在收集到足夠的市場(chǎng)項(xiàng)目信息的前提下，通過(guò)科學(xué)的整理與分析工作，做出有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與實(shí)行的決策方案，進(jìn)而避免盲目決策給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響。通過(guò)提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的決策水平，為其項(xiàng)目工程找到準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，進(jìn)而優(yōu)化項(xiàng)目施工效率與經(jīng)濟(jì)效益。

2.2優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理工作

房地長(zhǎng)項(xiàng)目計(jì)劃方案事關(guān)整個(gè)項(xiàng)目能否順利、安全實(shí)行建設(shè)，其對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃必須高度重視，并以長(zhǎng)遠(yuǎn)的設(shè)計(jì)理念做計(jì)劃制定。在項(xiàng)目計(jì)劃中應(yīng)包含各短期計(jì)劃，即在較短時(shí)間內(nèi)依據(jù)計(jì)劃內(nèi)容完成對(duì)應(yīng)的施工項(xiàng)目，對(duì)于短期計(jì)劃難以在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成的問(wèn)題，應(yīng)繼續(xù)作業(yè)，直到本計(jì)劃完工，方可開(kāi)始下一短期計(jì)劃的實(shí)施，以此確保房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工進(jìn)度的穩(wěn)步完成。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)計(jì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以此增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，在設(shè)計(jì)前期就將為項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)及可持續(xù)進(jìn)行提供有效的保障，這樣房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，而且也促進(jìn)了項(xiàng)目各個(gè)部門(mén)的有效銜接。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)企業(yè)投資成本的控制功用也極為明顯，雖然一般項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用占項(xiàng)目總投資的比重不超出1%，但項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)整個(gè)工程資金投入的影響比例卻高達(dá)75%。而項(xiàng)目施工階段能對(duì)工程投入資金起到影響的比重，僅占5～20%左右。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資成本的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，因而需要企業(yè)摒棄忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的觀念，強(qiáng)化對(duì)工程設(shè)計(jì)階段的重視程度。例如將項(xiàng)目施工節(jié)省資金額度作為項(xiàng)目計(jì)劃的重要考核指標(biāo)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案愈是經(jīng)濟(jì)可行，其項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位就能獲得愈高的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，進(jìn)而激發(fā)設(shè)計(jì)人員的工作熱情與投入力度，為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、提供更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的工程施工方案，以節(jié)省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金投入成本。

3.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)周期具有重要影響，并最終決定項(xiàng)目的效益乃至成敗。只有堅(jiān)持科學(xué)現(xiàn)代的管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理流程，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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