中國租賃式保障性住房建設(shè)融資模式研究

(鄂東醫(yī)療集團市婦幼保健院 湖北 黃石 435000)

中國租賃式保障性住房建設(shè)融資模式研究

陳丹

(鄂東醫(yī)療集團市婦幼保健院湖北黃石435000)

租賃式保障性住房是當(dāng)前我國保障性住房建設(shè)供應(yīng)的重點，但現(xiàn)階段主要靠財政撥款和銀行貸款的融資方式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其資金需求。應(yīng)通過建立租賃式保障性住房建設(shè)投融資平臺，綜合運用各類融資模式，根據(jù)不同的融資模式的特點，在不同階段利用不同融資模式的組合來解決租賃式保障性住房建設(shè)融資問題，努力實現(xiàn)租賃式保障性住房建設(shè)融資的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

租賃式保障性住房建設(shè)；PPP；REITs；投融資平臺

一、引言

近年來，隨著我國住房保障體系的完善，租賃式保障性住房是當(dāng)前我國保障性住房建設(shè)供應(yīng)的重點。由于租賃式保障性住房的準(zhǔn)公共品性質(zhì)，經(jīng)濟效益不明顯，存在投資規(guī)模較大，收益水平不高、資金沉淀的周期長、初期投入的資金回收較慢等特點，導(dǎo)致了這類住房建設(shè)融資比較困難。因此，如何積極探索融資新路，多渠道的籌集資金，適應(yīng)中國當(dāng)前階段城市建設(shè)需求，成為租賃式保障性住房健康有序發(fā)展需要亟需解決的問題。

二、中國租賃式保障性住房建設(shè)融資現(xiàn)狀

租賃式保障性住房是中國保障性住房體系建設(shè)中的重要一環(huán)，其資金來源與保障房整體資金來源基本一致。首先，國家和政府層面予以大力的財政支持，財政撥款和土地出讓金是公租房建設(shè)的主要資金來源；其次，地方政府發(fā)行的地方政府債券。2011年中央代地方發(fā)行的2000億元國債，將主要安排用于保障性住房建設(shè)，特別是租賃式保障性住房建設(shè)。最后，則是各類社會機構(gòu)提供資金融通，比如商業(yè)銀行、政策性銀行的銀行貸款、住房公積金貸款、社?；?、保險基金、企業(yè)年金等?？偟膩碚f，當(dāng)前我國租賃式保障性住房的建設(shè)資金絕大部分都是來源于政府的資金支持，社會機構(gòu)的參與性和積極性都不高。

三、中國租賃式保障性住房建設(shè)融資模式新思路

(一)主要融資模式比較

事實證明，現(xiàn)有的政府主導(dǎo)型的財政融資模式在公共租賃住房建設(shè)過程中遭遇了種種困境，如何破解當(dāng)前我國租賃式保障性住房建設(shè)過程中融資困難問題，發(fā)掘更為專業(yè)化、市場化、商業(yè)化的新型融資模式成為關(guān)鍵。根據(jù)對各類房地產(chǎn)項目的建設(shè)融資模式分析，最適合租賃式保障性住房的建設(shè)融資模式有PPP模式和REITs模式。

1.PPP模式

PPP(Public-Private Partnership)模式是公共部門或地方政府與私人企業(yè)的合作模式，是在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的，以參與的各方實現(xiàn)“雙贏”或“多贏”為目標(biāo)的一種項目融資與實施模式。PPP有廣義和狹義之分，廣義的PPP泛指公共部門和私人部門為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的各種合作關(guān)系，而狹義的PPP可以理解為一系列項目融資模式的總稱，包含BOTI、TOT、DBFO等多種模式①。

PPP融資方式要求企業(yè)獨立或與政府共同投資，企業(yè)與政府簽訂特許經(jīng)營合同，被授予所建房產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，在收回投資并取得合理利潤之后，企業(yè)將項目的所有權(quán)移交給公共部門，政府最終獲得項目的產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以在一定程度上緩解政府的財政負(fù)擔(dān)，政府有關(guān)部門與企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險。

2.REITs模式

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)是一種以房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托公司制訂信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同。委托人將自有合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或者進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券。因此，房地產(chǎn)投資信托基金是專門用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種特殊的集合投資制度。

結(jié)合中國租賃式保障性住房的特點，可以采用權(quán)益式REITs，即直接投資并擁有房地產(chǎn)，通過出租來實現(xiàn)利潤，這種形式比抵押型和混合型受利率影響小，能更好地規(guī)避利率風(fēng)險，有利于吸引穩(wěn)健投資者。而租賃式保障性住房REITs的組織形式可以采用信托型，即房產(chǎn)所有權(quán)和收益權(quán)分離，信托財產(chǎn)具有獨立性，因而可以保障基金的收益。

3.兩種融資模式的比較分析

PPP和REITs這兩種模式都是基于項目的融資模式，其各有優(yōu)缺點，總的來說，PPP和REITs融資模式其對象都是能獲得收益的項目。面對當(dāng)前租賃式保障性住房建設(shè)融資難的問題，綜合運用PPP和REITs等融資模式，廣泛吸引社會資金，不僅可以緩解政府的財政負(fù)擔(dān)，給投資者留下合理的利潤空間，同時也能夠保障中低收入居民的居住權(quán)，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。

(二)中國租賃式保障性住房建設(shè)融資的組合模式

由于租賃式保障性住房的準(zhǔn)公共品性和福利性，其本身具有資金占有周期長、經(jīng)濟效益不明顯以及租售并舉中出售量難以確定等特點，所以對于租賃式保障性住房的建設(shè)融資設(shè)計在實現(xiàn)多元化渠道的同時還需要解決現(xiàn)金流與融資的長短期限不匹配的矛盾，以及低回報與市場要求高收益相矛盾，以達(dá)到吸引社會資金積極參與建設(shè)，減輕財政壓力，資金可持續(xù)循環(huán)的良好狀態(tài)，最終租賃式保障性住房建設(shè)順利進(jìn)行。目前國內(nèi)外已有多種發(fā)展完善的融資方式應(yīng)用于政府公共設(shè)施建設(shè)服務(wù)，比如：PPP、BOT、REITs、債權(quán)融資、股權(quán)融資等等，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合中國租賃式保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗，針對租賃式保障性住房的不同階段，結(jié)合各種融資方式特點，通過利用不同融資渠道的組合，為中國租賃式保證性住房的建設(shè)融資提出一種新的融資模式組合的新思路。

綜合發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗和各種融資模式的比較分析，最適合中國國情的建設(shè)融資方式是政府作為投資主體，積極發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，引入PPP和REITs等，廣泛社會資本參與租賃式保障性住房建設(shè)，構(gòu)建“1+3”的建設(shè)融資模式。

“1+3”建設(shè)融資模式主要指財政撥款和三種資金籌集和回收方式以維持還本付息實現(xiàn)建設(shè)資金的平衡。其中，“1”主要指政府財政撥款，其中包括中央專項資金、本級財政支出、土地?zé)o償劃撥、稅費減免等補助方式；“3”指通過社會融資方式完成余下的租賃式保障性住房建設(shè)融資行為，其主要是通過銀行信貸、基金融資、保險融通的方式獲取，同時通過三種途徑實現(xiàn)還本付息維持資金平衡，即：相關(guān)商業(yè)配套所得、租賃式保障性住房收取租金和部分售出所得、其他金融機構(gòu)融資。具體融資模式如表4所示。

由于租賃式保障性住房建設(shè)量大，建設(shè)周期長，資金回流慢的特點，時期不同，其建設(shè)融資成本、利潤率以及資金回收率都不同，同時在不同類型的資產(chǎn)的盈利模式存在差異，因而本文將從整個租賃式保障性住房的生命周期來看，從不同時間段著手提出相對應(yīng)的建設(shè)融資方式組合，以實現(xiàn)租賃式保障性住房建設(shè)融資的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

1.短期融資

租賃式保障性住房資金需求量大，并且由政府信用作為高資信擔(dān)保，但現(xiàn)實中其建設(shè)融資的信貸大部分來自于政策性銀行，商業(yè)性銀行極少參與。這與我國保障性融資體系不完整，租賃式保障性住房的產(chǎn)權(quán)難以抵押，保障性住房的準(zhǔn)公共品性質(zhì)，收益率較低且建設(shè)周期長，資金回收期限長等特點分不開，而在本文構(gòu)建的“1+3”租賃式保障性住房建設(shè)融資模式中，在租賃式保障性住房短期融資中，我們可以積極運用PPP模式，采取公司合作方式，資金既可以來源于政府直接融資，也可以來自商業(yè)性銀行，并且我們還可以利用公積金貸款來籌集資金。

(1)政府融資

政府可以通過中央專項資金、本級財政支出、土地?zé)o償劃撥、稅費減免等補助方式，為租賃式保障性住房建設(shè)提供資金支持。

(2)銀行貸款

這里的銀行貸款包括政策性銀行貸款以及商業(yè)銀行貸款。為保障租賃式保障性住房建設(shè)資金充足，中國相關(guān)地區(qū)將根據(jù)其具體情況設(shè)計按市場價格出售一定比例的商業(yè)地產(chǎn)及車庫等相關(guān)配套設(shè)施的租賃式保障性住房的建設(shè)融資思路。從短期來看，這一類的配套設(shè)施可以很好的運用銀行信貸仿照商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資。假設(shè)在現(xiàn)階段建設(shè) 4000 萬平方米公租房的計劃中，按 10%的比例配套商業(yè)用房，4000 萬平方米公租房可配建約 400 萬平方米商業(yè)用房，可籌措近 400 億元。如果將這 10%商業(yè)配套用于抵押給商業(yè)銀行貸款，那么將獲得大于 400 億元的資金融通，同時仿照商業(yè)性地產(chǎn)運作方式將商業(yè)配套用于吸納銀行信貸，對銀行而言則更有保障性和吸引力。

(3)公積金貸款

住房公積金貸款具有利息成本較低，不需政府貼息或者貼息較少等特點。利用公積金貸款不僅可以減少財政壓力，同時銀行也樂于利用手里已有的公積金作為擔(dān)保。目前，全國已有28個城市推行住房公積金貸款支持租賃式保障性住房建設(shè)的試點，因而，公積金貸款用于租賃式保障性住房建設(shè)融資由試點推向全國指日可待。

2.中期融資

租賃式保障性住房在到達(dá)一定年限后(一般為5年)，可以進(jìn)行出售，出售的收入將流入公租房的資金鏈條中。但對于短期內(nèi)還未出售的相關(guān)商業(yè)配套以及到期后并未出售的租賃式保障性住房這一類資產(chǎn)可以利用具有較長回收期限要求的信托基金、保險基金以及股權(quán)基金的方式實現(xiàn)融資。

(1)房地產(chǎn)信托資金(REITs)

房地產(chǎn)信托基金具有改變資產(chǎn)的流動性，便于發(fā)起人資金周轉(zhuǎn)、便于投資等特點，對社會資金有極大地吸引力，成為國際上主要的房地產(chǎn)融資形式之一。目前，中國多地已開發(fā)出權(quán)益性REITs模式，如重慶政府已發(fā)行企業(yè)債券作為參考，預(yù)估證券期限約 3-5 年，發(fā)行利率約為 3%-4%。但是目前存在以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品與租賃式保障性住房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓的矛盾。若能解決好這類矛盾，找出適合租賃式保障性住房特性的金融產(chǎn)品，REITs 的效用將大大發(fā)揮。

(2)保險基金

保險基金具有長期性的特點，這一特點無疑與公租房回收期長相匹配，所以對于租賃式保障性住房較長期限的資產(chǎn)來說，具有一定的吸引力的。目前現(xiàn)行的保險基金應(yīng)用于保障性住房建設(shè)主要有兩種形式：一種是由保險直接投入資金建設(shè)公租房；另一種是通過租賃式保障性住房融資機構(gòu)向保險公司定向發(fā)行債券或股票等，以間接地方式吸引險資。

就中國目前的國情而言，已有一些地區(qū)涉及保險基金的融資領(lǐng)域，然而保險資金追求長期資產(chǎn)與長期負(fù)債匹配，但同時也厭惡風(fēng)險。保險資金以何種方式參與、投入的模式，也沒明確規(guī)定，所以有一定風(fēng)險。另外將來出現(xiàn)難以收到租金而產(chǎn)生的信用風(fēng)險也是保險公司所謹(jǐn)慎考慮的問題。

(3)股權(quán)基金

股權(quán)信托基金是一個借助財政資金撬動社會資金參與租賃式保障性住房建設(shè)的有效途徑。一般說來，租賃式保障性住房股權(quán)信托基金主要由政府種子基金和以種子基金為引導(dǎo)向社會募集的資金兩部分組成。就目前情況而言，比較可行的募集方式是吸引保險、信托等機構(gòu)投資者作為基礎(chǔ)發(fā)起人，集資發(fā)起公租房股權(quán)信托基金。但中國的金融市場發(fā)展不完善，因而中國采取股權(quán)基金的建設(shè)融資還要依賴其具體的金融發(fā)展程度，股權(quán)基金的規(guī)模和期限，以及政府出的種子資金的規(guī)模以及租賃式保障性住房具體項目的償還能力。

3.長期融資

對于長時間還未出售的商業(yè)配套以及仍流轉(zhuǎn)于出租階段的租賃式保障性住房，可見其的吸引資金能力較低，只能依靠細(xì)水長流的租金收入，從而成為長期性的穩(wěn)定收入。所以，從整個租賃式保障性住房的生命周期來看，不論中期還是長期，債券以其可以滿足現(xiàn)金流與投資的長短期限相匹配這一特點，可以貫穿于整個租賃式保障性住房生命周期之內(nèi)，為其提供強有力的資金保障。

(1)公司債券

發(fā)行租賃式保障性住房建設(shè)債券，是募集租賃式保障性住房建設(shè)資金的重要途徑。充分利用國有融資平臺通過發(fā)行公司債券是中國租賃式保障性住房長期建設(shè)融資的必然采取的方式之一。

(2)指數(shù)關(guān)聯(lián)債券(ILB)

指數(shù)關(guān)聯(lián)債券應(yīng)用于租賃式保障性住房建設(shè)融資中，要求盈利模式是將租賃式保障性住房發(fā)展要求與票息率匹配，償債能力是以依靠租賃式保障性住房房租金收入和政府財政兩個渠道。指數(shù)關(guān)聯(lián)債券(ILB)以其能夠更好的解決REITs 面臨的以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品與租賃式保障性住房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓的之間的矛盾，以及將收益率與租賃式保障性住房目標(biāo)實現(xiàn)程度掛鉤的特點，成為債券融資中又一理想選擇。并且這一融資方式充分發(fā)揮了市場機制對政府的有利監(jiān)督，最終促使租賃式保障性住房建設(shè)資金的可持續(xù)循環(huán)。

綜上，根據(jù)租賃式保障性住房的不同發(fā)展階段，我們可以構(gòu)建中國租賃式保障性住房建設(shè)融資組合模式，具體如圖1所示。

圖1 租賃式保障性住房建設(shè)融資組合模式

四、中國租賃式保障性住房建設(shè)融資的政策建議

面對租賃式保障性住房建設(shè)龐大的資金需求，我們必須從多個角度建立全面、有效的融資策略，以保證保障性住房的建設(shè)進(jìn)度和規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。

首先，充分發(fā)揮政府的主體作用。政府在保障性住房建設(shè)中起著至關(guān)重要的作用，所以，發(fā)揮政府的主體優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，引導(dǎo)并協(xié)助租賃式保障性住房建設(shè)融資平臺的建設(shè)和完善，加強引導(dǎo)、管理和監(jiān)督，保障租賃式保障性住房建設(shè)得以順利進(jìn)行。

第二，搭建融資平臺，多渠道融資。首先，積極利用商業(yè)銀行貸款，采取稅費減免、租金補貼和財政貼息墊息的措施，提高商業(yè)銀行貸款的信心，將潛在信貸變?yōu)楝F(xiàn)實的信貸。其次，完善租賃式保障性住房信托基金制度和創(chuàng)新利用保險資金等，引導(dǎo)社會資本參與租賃式保障性住房的建設(shè)融資，拓寬其融資渠道。

第三，設(shè)計合理的租賃式保障性住房的回收期和回報率。首先，運用金融支持系統(tǒng)，如國有投融資平臺，強化租賃式保障性住房的運營監(jiān)督管理。其次，通過對住房貸款抵押的證券化以增加保障性住房的資產(chǎn)流動性。合理提高租賃式保障性住房建設(shè)中的投資收益，縮短投資回收期，增強金融機構(gòu)的投資信心，吸引更多社會組織和資金參與租賃式保障性住房建設(shè)，積極推動保障性住房的可持續(xù)建設(shè)發(fā)展。

最后，完善激勵和保障機制。在面向社會融資時必然需要建立良好的保障機制，一方面保障投資者的有穩(wěn)定的回報，另一方面規(guī)避投資風(fēng)險，提高投資熱情。就中國的國情來看，政府可以通過進(jìn)一步加大補貼力度，減免相關(guān)稅費等方式來吸引更多的社會資本參與保障性住房建設(shè)融資。另外，中國還應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步加大監(jiān)管力度，為租賃式保障性住房融資建設(shè)發(fā)展提供良好的保障。

【注釋】

① 王灝.PPP的定義和分類研究[J]，都市快軌交通，2004,(5)，23-26.

[1]祝方.從國際經(jīng)驗看廉租住房管理原則和特點[J].北京房地產(chǎn),2002,(2).

[2]陳立軍.如何科學(xué)劃分廉租住房保障范圍[J].中國房地產(chǎn),2006,(2).

[3]何芳,王寧.我國廉租住房建設(shè)融資的金融創(chuàng)新研究[J].上海房地,2007,(3):25-27.

[4]張宇新,劉偉.廉租住房融資渠道分析——BOT 模式的運用[J].經(jīng)濟論壇,2007,(7):54-55.

[5]喻燕,胡高原,易曉莎.城鎮(zhèn)廉租住房項目PPP 模式研究[J].資源與產(chǎn)業(yè),2006,(10):115-119.

[6]田源，崔璨.保障性住房融資過程中的問題及對策研究[J].長春市委黨委學(xué)報，2012，(134):37-41.

[7]沈潔，謝嗣勝.公共租賃住房融資模式研究[J].經(jīng)濟問題探索，2011，(1):87-93.

陳丹(1990-)，女，漢族，湖北黃石人，經(jīng)濟學(xué)碩士，鄂東醫(yī)療集團市婦幼保健院，研究方向:中國經(jīng)濟改革與發(fā)展。