探索解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題

文/遼寧省不動(dòng)產(chǎn)登記中心 尚作為

探索解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題

文/遼寧省不動(dòng)產(chǎn)登記中心 尚作為

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施以來，由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記從全面啟動(dòng)到規(guī)范運(yùn)行尚處于磨合和過渡期，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記資料移交、存量數(shù)據(jù)整合、信息數(shù)據(jù)共享等工作的不斷深入，在全國范圍內(nèi)分散登記遺留的歷史問題逐步顯現(xiàn)，也出現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記辦事效率低、部門銜接不順暢等問題，群眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記特別是涉及房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的信訪和訴訟明顯增多。為充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記保護(hù)權(quán)益、保障交易、便民利民作用，打通不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的“最后一公里”，確保化解不動(dòng)產(chǎn)登記引發(fā)的矛盾落到實(shí)處、取得成效，國土資源部先后下發(fā)了《關(guān)于全面排查不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”問題的通知》、《壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間實(shí)施方案》等文件，對(duì)解決歷史遺留問題原則和提高辦事效率進(jìn)行了明確和要求。同時(shí)，各地“本著尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、信守政府承諾、維護(hù)群眾合法權(quán)益”的原則，將登記發(fā)證與處理歷史遺留問題分開處理，在解決歷史遺留問題方面做一些探索和實(shí)踐。本文就不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中如何處理房地不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題，提出了破解思路和解決辦法。

一、房屋已登記，土地未登記，如何登記

《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。也就是說不應(yīng)出現(xiàn)房或者地單獨(dú)轉(zhuǎn)移的情況，所以從法律角度看，只辦理房屋登記沒有辦理土地登記的問題是違法問題，只能從解決歷史遺留問題的角度解決。在處理此類問題上，有的地區(qū)采取規(guī)避問題，優(yōu)先為申請人辦理登記的模式；有的地區(qū)采取先解決問題，再辦理登記的模式；還的地區(qū)采取出臺(tái)地方性法規(guī)，查明權(quán)屬后直接登記，公告后直接發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。結(jié)合遼寧省實(shí)踐，建議采取規(guī)避問題，優(yōu)先為申請人辦理登記的模式。這樣既不影響申請人辦理登記的現(xiàn)實(shí)需求，也不影響歷史遺留問題的解決。一是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，國有土地上房屋已登記，未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的，申請人申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以受理。二是對(duì)于土地權(quán)屬來源合法，因原開發(fā)單位未及時(shí)申請辦理國有土地使用權(quán)初始登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可直接辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明，不再單獨(dú)辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記。三是對(duì)于因土地手續(xù)不全、擅自改變土地用途、未按要求繳納相關(guān)稅費(fèi)或無法查詢到相關(guān)土地信息等情形而未辦理國有土地使用權(quán)初始登記，申請人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將上述情況書面如實(shí)告知相關(guān)申請人，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿證上對(duì)房屋、土地的信息分別記載，在不動(dòng)產(chǎn)登記薄和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄注記“該不動(dòng)產(chǎn)未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)”。四是對(duì)于原開發(fā)建設(shè)單位已注銷、吊銷或下落不明的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在本地主流媒體或門戶網(wǎng)站上公告六十日，期滿無異議，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)將公告留存并歸檔。

二、土地已登記，房屋未登記，如何登記

對(duì)于此類問題的解決，有些地方的住建和國土部門曾經(jīng)出臺(tái)過相關(guān)文件，但遼寧省未出臺(tái)過解決房屋無法登記歷史問題的相關(guān)文件。因此，建議在詳細(xì)查詢歷史檔案資料的基礎(chǔ)上，由政府相關(guān)部門組成聯(lián)席會(huì)議，確定有無違法違規(guī)問題后，對(duì)于未沒有違法違規(guī)等情形的已建成房屋，可以直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。一是對(duì)2008年7月1日《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)）實(shí)施前，國有建設(shè)用地使用權(quán)巳辦理登記、當(dāng)事人所購商品房巳竣工，由于房屋開發(fā)建設(shè)單位已注銷或被吊銷的，不能配合當(dāng)事人辦理房屋登記的，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查，已建成房屋在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上建設(shè)的產(chǎn)權(quán)無爭議，因購建房手續(xù)不齊全等原因未能及時(shí)辦理登記發(fā)證，經(jīng)國土、規(guī)劃等部門審核土地權(quán)屬清晰，符合城市規(guī)劃要求，房屋質(zhì)量合格，產(chǎn)權(quán)來源清晰的，無論開發(fā)建設(shè)單位是否已辦理房屋所有權(quán)首次登記，當(dāng)事人均可申請辦理個(gè)人的房屋所有權(quán)登記。

三、既無房屋信息，又無土地信息，如何登記

按照不動(dòng)產(chǎn)登記暫行辦法和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況都是登記的必備要件，如果沒有上述內(nèi)容，則無法登記。但在現(xiàn)實(shí)中，我省各地一些老舊小區(qū)，缺少土地及房屋權(quán)屬材料，缺少房屋樓盤表、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表等資料等問題普遍存在。因此，建議在詳細(xì)查詢歷史檔案資料的基礎(chǔ)上，通過實(shí)地測量等方式，對(duì)行政區(qū)劃、地籍區(qū)和地籍子區(qū)、宗地測繪數(shù)據(jù)、房屋測繪數(shù)據(jù)和登記數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充完善，分類處理登記發(fā)證。一是對(duì)于可以通過項(xiàng)目資料查詢到的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過查看項(xiàng)目資料，比對(duì)房、地圖形數(shù)據(jù)，將房屋落到準(zhǔn)確的位置。當(dāng)事人可以憑房屋權(quán)屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明申請登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理申請后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)

行核查并將有關(guān)情況在本市主流媒體或門戶網(wǎng)站上予以公告，公告三個(gè)月期滿無異議的，予以登記。二是對(duì)于無法查詢到的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以采取依據(jù)影像圖進(jìn)行指認(rèn)，對(duì)房屋的位置進(jìn)行定位，或由作業(yè)單位進(jìn)行外業(yè)實(shí)地調(diào)查，進(jìn)行內(nèi)業(yè)整理后，對(duì)房屋進(jìn)行落宗。當(dāng)事人可以憑房屋權(quán)屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明申請登記，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查并將有關(guān)情況在本市主流媒體或門戶網(wǎng)站上予以公告，公告三個(gè)月期滿無異議的，予以登記。