淺談商業(yè)銀行房地產金融風險與防范

【摘要】房地產業(yè)作為我國經濟體系中的支柱產業(yè)，是推動國民經濟發(fā)展的重要力量，然而當房地產金融成為商業(yè)銀行的一項主要業(yè)務時，金融風險卻始終伴隨左右，市場動蕩時房地產投資風險都將轉化為商業(yè)銀行的信貸風險，最終將嚴重減損商業(yè)銀行的經營效益。本文從我國房地產金融業(yè)務的發(fā)展現狀著手，闡釋了商業(yè)銀行所面臨的種種風險因素，并提出相應的防范措施。

【關鍵詞】房地產金融 風險因素 防范措施

房地產金融作為房地產市場與金融市場共同聯合所構成的業(yè)務類型，既滿足了地產商的開發(fā)投資需求，也符合購房者的貸款需要，推動了地產業(yè)的發(fā)展，對于經濟增長貢獻頗大，但蘊藏其中的金融風險卻是我們必須要關注并且有效解決的問題。

一、房地產金融的發(fā)展現狀

我國房地產金融肇始于1979年，彼時國家剛開始推動住房商品化，經過一段時間的積累與發(fā)展，至1998年步入高速發(fā)展時期，商業(yè)銀行開始從房地產投資和住房銷售兩個維度對房地產業(yè)的發(fā)展提供強大的金融支持，房地產開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款等金融工具的產生不斷擴充著商業(yè)銀行房地產金融業(yè)務的規(guī)模。根據國家統計局數據顯示，2016年我國房地產開發(fā)投資10.26萬億元，同比實際增長7.5%，其中住宅投資6.9萬億元，占房地產開發(fā)投資的67.0%，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%。

相比發(fā)達國家，我國城鎮(zhèn)化建設遠未結束，房地產業(yè)因其產業(yè)鏈長，能夠有力帶動上下游相關產業(yè)發(fā)展，因此在我國經濟轉型升級過程中扮演重要的角色。從目前來看，在經濟模式轉型升級的關鍵期，房地產仍將作為重要的支柱產業(yè)，拉動經濟增長，繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化進程，但蘊藏其中的金融風險也將貫穿始終。

相比于其他產業(yè)，房地產開發(fā)尤其需要金融機構的支持，而近年來住房價格的大幅上漲也使銀行獲得了可觀的利潤，而這進一步推動了金融機構參與房地產開發(fā)與銷售，金融風險正是在這樣的產業(yè)循環(huán)中不斷積累。然而，發(fā)達國家金融危機的教訓警示著我國的金融監(jiān)管機構，限制房地產相關貸款業(yè)務，提高商業(yè)銀行的風險防范意識。盡管如此，鑒于我國尚未充分發(fā)展的金融市場，雖然房地產企業(yè)通過信托或基金等方式自主融資，但這些資金渠道的最終出資主體仍舊是商業(yè)銀行。

二、房地產金融的風險因素

對于商業(yè)銀行來說，在開展房地產金融業(yè)務時，若在市場風險研判、客戶貸款審核等方面出現漏洞，由此所導致的自身經營利潤受損乃至破產倒閉的可能性，即稱為房地產金融風險，而從廣義來講，房地產金融風險指整個房地產金融系統所遭受的全部風險，并不針對某一機構或單個項目。

（一）房地產泡沫破裂風險

開發(fā)企業(yè)炒作造勢，居民恐慌性購買房屋，金融機構放寬住房抵押貸款審批限制，這些因素都直接導致房地產價格非理性上漲，當市場價格嚴重偏離真實價格時，即產生房地產泡沫，而泡沫一旦破滅，對于整個經濟體系的破壞將難以預計，此時作為抵押物的房屋將大幅貶值，房地產行業(yè)系統性風險的直接反映就是抵押物貶值，這將給經營房地產金融業(yè)務的商業(yè)銀行帶來巨額損失。

（二）信用風險與道德風險

房地產信貸業(yè)務占據著商業(yè)銀行資產業(yè)務的很大部分，因其利潤較高，抵押品優(yōu)良，很多商業(yè)銀行都大力經營房地產信貸業(yè)務，面對嚴峻的市場競爭態(tài)勢，有的商業(yè)銀行簡化貸款流程，疏于借款人的信用評級，對于借款人申請材料的真實性審核不夠謹慎，與此同時房地產業(yè)相關貸款占全部貸款額的比重越來越大，商業(yè)銀行貸款業(yè)務結構同質化現象嚴重，這些因素都將導致商業(yè)銀行的信貸風險不斷增大，數據顯示，近年來無論是房地產開發(fā)貸款還是居民個人住房貸款，不良率均有所上升。

（三）流動性風險與破產危機

由于房地產信貸占比巨大，一旦行業(yè)周期逆轉，商業(yè)銀行流動性風險接踵而至，由于房地產信貸中的抵押物多為房地產本身，而當債務人無法按期支付本息時，銀行本可以將抵押物出售來償還貸款，但當房產價格下跌市場趨冷時，抵押物處置不及時，商業(yè)銀行流動性危機將接踵而至。

（四）資金來源單一，風險較為集中

經過數年發(fā)展，盡管房地產企業(yè)開始通過發(fā)行上市進行融資，資金來源漸趨多元化，但商業(yè)銀行貸款仍占主要部分，非銀行渠道的資金來源僅能滿足極少量企業(yè)的資金需求。房地產作為資本密集型產業(yè)，特別依賴銀行貸款，經營中各個環(huán)節(jié)都離不開銀行的資金支持，而商業(yè)銀行自身又缺乏有效的風險分散轉移手段，造成商業(yè)銀行成為眾多金融風險的集聚中心。

三、房地產金融風險防范措施

房地產業(yè)屬于資本密集產業(yè)，對比其他行業(yè)更為依賴金融市場，但不健全的金融市場，阻礙了我國房地產業(yè)的健康持續(xù)成長，為了改善這一情況，需要從商業(yè)銀行層面與宏觀政策層面共同著手，努力搭建科學合理的房地產金融市場與風險管理體系。

（一）拓寬資金來源，開展多渠道融資

金融市場的缺陷不僅阻礙著開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，更不利于商業(yè)銀行合理管控風險，因為房地產企業(yè)貸款大多源于商業(yè)銀行，房地產業(yè)的種種風險過度聚集于商業(yè)銀行，因此我國要擴充房地產機構的融資渠道，大力發(fā)展債券融資、股權融資、信托與投資基金等融資方式，降低對于商業(yè)銀行的依賴，分散過于集中的經營風險，實現房地產開發(fā)企業(yè)多元融資渠道并舉。

（二）完善房地產金融監(jiān)管制度

我國金融監(jiān)管部門應在繼續(xù)支持房地產健康發(fā)展的同時，強化房地產金融業(yè)務監(jiān)管措施，加強房地產信貸監(jiān)管，合理控制房地產信貸規(guī)模，嚴密注視房地產貸款集中程度，引導商業(yè)銀行改善信貸業(yè)務結構。同時，嚴格貸款審批手續(xù)與流程，嚴格實行信息披露制度，完善房地產數據統計系統，建立房地產金融風險預警體系，有效管控信貸風險。

（三）改進商業(yè)銀行風險控制體系

商業(yè)銀行應完善內部風險評級系統，推動我國商業(yè)銀行信用體系建設，構建管理科學的現代化商業(yè)銀行。房地產金融風險通常始于內控體系漏洞，商業(yè)銀行應遵守監(jiān)管規(guī)定，嚴格審批房地產信貸業(yè)務，建立嚴密的操作規(guī)章制度，設立獨立的貸款審查部門，加強貸款全過程審查，對于信用記錄良好客戶實行貸款綠色通道，同時嚴格限制信用不良客戶貸款審批，增強風險管理水平。

（四）繼續(xù)推行房地產抵押貸款證券化

商業(yè)銀行通過資產證券化，一方面滿足了資金的流動性要求，另一方面促使房地產金融的資金來源更加多元化與市場化，有效分散了房地產金融的系統性風險。然而，應注意的是，在推行房地產抵押貸款證券化時，由于金融市場的信息不對稱，一定要以商業(yè)銀行優(yōu)質資產為根基，嚴格信息披露監(jiān)管，防范風險的擴大蔓延。

參考文獻

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作者簡介：趙帥（1992-），男，漢族，遼寧沈陽人，研究方向：金融學。endprint