淺談關(guān)于土地房屋征收中的若干問題

竇紅利

摘 要：2011年，國務(wù)院公布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》并施行，在新的條例下，由征收帶來的矛盾糾紛呈顯著下降趨勢(shì)，但在實(shí)際操作中，還存在諸多問題。本文主要闡述了在房屋征收中存在的問題，并提出了一些對(duì)策，以供參考。

關(guān)鍵詞：房屋征收；問題；對(duì)策

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，我國的城市建設(shè)步伐也明顯提速，伴隨著舊城棚戶改造，在房屋的征收過程中也暴露出了一些問題和矛盾，不僅制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也影響了人們正常的工作和生活，也給社會(huì)造成了不安定因素。因此，對(duì)房屋征收過程中的一些問題進(jìn)行探析，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、各類房屋在征收中的矛盾分析與解決

（一）出租房屋

《房屋征收條例》第二條明確規(guī)定了是對(duì)征收房屋所有權(quán)人給予的補(bǔ)償。在實(shí)際情況中，所有權(quán)人與使用人處于分離狀態(tài)，這是典型的租賃行為，征收時(shí)就應(yīng)當(dāng)考慮兩個(gè)因素：一是保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益，二是保護(hù)承租人的合法權(quán)益。它涉及補(bǔ)償安置和解除合同兩個(gè)法律關(guān)系。這兩個(gè)法律關(guān)系表面是獨(dú)立的，但實(shí)際是關(guān)聯(lián)的，所以在處理時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)考慮。為了達(dá)到良好的社會(huì)效果，被拆遷人在獲得貨幣補(bǔ)償之前，必須對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。如果被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)另給承租人提供其他租用房屋。

（二）抵押房屋

所謂抵押房屋，就是設(shè)定了抵押權(quán)，依照法律規(guī)定已由被征收人作為履行債務(wù)擔(dān)保物的房屋，這類房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意，被征收人不得擅自做出處分。而在實(shí)際生活中，以民間借貸居多，雙方文字為據(jù)，大部分忽略了抵押登記制度的存在，這類房屋就為征收時(shí)埋下了矛盾。一種情況，抵押房屋拆除補(bǔ)償完畢后，債權(quán)人才得到消息；另一種情況是債權(quán)人在征收補(bǔ)償實(shí)施前已得到消息，但沒有公認(rèn)的法律依據(jù)，被征收房屋的債務(wù)人又不予以配合而造成的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。以上這兩種情況，要求征收人站在公平的立場，協(xié)調(diào)雙方矛盾，告知雙方應(yīng)有的責(zé)權(quán)，通過掌握的雙方具體情況具體分析，解決糾紛，不使矛盾進(jìn)一步激化。

（三）房屋用途

制定合理的房屋用途認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，正確認(rèn)定被征收房屋的用途，是解決好房屋用途爭議的前提條件。在新的征收補(bǔ)償條例中，對(duì)于房屋用途的界定沒有具體提及，而在《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條提到一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)，但在實(shí)際征收調(diào)查中，其用途是與權(quán)屬證書不符的。

圍繞房屋用途的爭議不僅在征收當(dāng)中難以回避，而且在目前社會(huì)活動(dòng)中也是一個(gè)難以回避的法律意識(shí)問題。一方面在相當(dāng)?shù)娜巳褐校F(xiàn)代法律意識(shí)尚未被接受，人們還習(xí)慣于按老經(jīng)驗(yàn)、老習(xí)慣辦事。另一方面新的經(jīng)濟(jì)市場決定了法治的新原則，而征收人不能對(duì)“法無禁止，便是權(quán)利；法無授權(quán)，便為侵權(quán)”充分理解。前者是充分保障市場主體的行為能力，保障房屋經(jīng)濟(jì)效益最大化，如房屋所有人將房屋用于法無禁止的領(lǐng)域是其權(quán)利，其實(shí)際用途只要不違法，就應(yīng)當(dāng)被承認(rèn)；后者是嚴(yán)格要求社會(huì)管理者在行使行政管理權(quán)時(shí)，必須有法律的授權(quán)，從制訂政策辦法到具體的執(zhí)行都要受到嚴(yán)格的控制。也就是說被征收房屋用途的界定要由專業(yè)部門而非實(shí)施征收的部門。

（四）查封房屋

在征收實(shí)踐中，作為征收人應(yīng)當(dāng)努力盡到合理的義務(wù)，要摸清楚被征收房屋是否已被法院查封。如果已被法院查封的，一般應(yīng)當(dāng)采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，將補(bǔ)償款存放到征收主管部門，以等待法院最后執(zhí)行。

二、依法行政，人性征收

（一）正確運(yùn)用調(diào)解手段，有效化解訴訟矛盾

當(dāng)前，調(diào)解是社會(huì)效果最好的矛盾化解方式，征收中涉及的方面關(guān)系比較多，容易造成矛盾，少數(shù)征收單位責(zé)任意識(shí)淡薄，工作人員素質(zhì)良莠不齊，工作方法較簡單粗放，缺乏耐心、熱心和責(zé)任心。征收中遇到困難挫折，有時(shí)過分強(qiáng)調(diào)訴訟，依賴法院強(qiáng)制執(zhí)行。某些案件法院強(qiáng)制執(zhí)行后，往往以消極的態(tài)度對(duì)待被征收人，后續(xù)的思想教育，安置補(bǔ)償?shù)裙ぷ髅摴?jié)，形成案了事沒了，從而造成上訪案件，并給下片征收乃至整個(gè)地區(qū)征收工作帶來負(fù)面影響。所以征收單位要有大局意識(shí)，要有充分的預(yù)見性，對(duì)上訪戶、釘子戶要有一個(gè)統(tǒng)一的有效的解決辦法，不要讓矛盾形成“蝴蝶效應(yīng)”，既加大了法院的后續(xù)工作，又影響了社會(huì)穩(wěn)定。

（二）提高辦事效率，做好公共服務(wù)工作

在征收中要保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，有權(quán)利必有救濟(jì)，無救濟(jì)不成其權(quán)利。救濟(jì)制度的缺失不容忽視。征收人也應(yīng)適時(shí)轉(zhuǎn)變工作重心和工作方式，從征收參與者的身份走出來，做好房屋征收的服務(wù)與協(xié)調(diào)工作。現(xiàn)場安排司法救助和專業(yè)咨詢服務(wù)人員，減少被征收人盲目咨詢或由于咨詢不對(duì)口而跑冤枉路，不能正確運(yùn)用法律而損害了自身利益后激化矛盾：這邊房屋征收實(shí)施者以現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)的方式激勵(lì)被征收人達(dá)成征收協(xié)議，那一邊對(duì)有糾紛需要訴訟解決的被征收者，按照民法普通程序進(jìn)行訴訟，激化矛盾，容易出現(xiàn)過激行為。在人性化，靈活務(wù)實(shí)解決問題的今天，我們應(yīng)專門為由征收引起的訴訟開辟綠色通道，或者成立房屋征收裁決機(jī)構(gòu)，迅速有效地化解矛盾。

綜上所述，房屋的征收工作是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的工作，其與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的穩(wěn)定有著密不可分的關(guān)系，稍有差池便會(huì)給社會(huì)帶來巨大沖擊，因此，一定要做好房屋征收工作中各個(gè)階段的準(zhǔn)備，尋找最優(yōu)方式盡早解決存在的矛盾，減少“釘子戶”“上訪戶”，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定營造良好空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]張振良.城市拆遷中的若干問題及解決辦法[J].中國法制網(wǎng)，2009.endprint