“租售同權(quán)”出臺(tái) 買買買不如租租租

■丨夢(mèng) 田

“租售同權(quán)”出臺(tái) 買買買不如租租租

■丨夢(mèng) 田

“租售同權(quán)”的中心意思是租房與買房人具有同等權(quán)利。隨著社保等制度改革，醫(yī)療很大程度上已經(jīng)與住房的產(chǎn)權(quán)脫鉤，教育幾乎成為市民最關(guān)注的福利，在這個(gè)意義上，“租售同權(quán)”能減少購房焦慮，也是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控、回歸“房子是用來住的”的最重要舉措。

最近，廣州出臺(tái)的一個(gè)政策，大有一石激起千層浪的意味——“租售同權(quán)”。

不少人甚至認(rèn)為，該舉措將產(chǎn)生顛覆性影響，如果被北上深等一線城市跟進(jìn)，將對(duì)緩解大城市房?jī)r(jià)上漲壓力起到巨大作用。

“租售同權(quán)”的中心意思是租房與買房人具有同等權(quán)利。譬如，在同樣擁有廣州市戶口的前提下，租房客可以享有與買房人同樣的子女入學(xué)權(quán)利及其他各項(xiàng)以前無法取得的權(quán)利。而由于以前這些都沒有，想在廣州站住腳的外鄉(xiāng)人就必須買房，而買房就會(huì)不斷推高廣州房?jī)r(jià)，這次租房也可以享有同等權(quán)利了，房?jī)r(jià)就可以穩(wěn)定或者逐步下降了，從而最終實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的。

就在近日召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。為了實(shí)現(xiàn)百姓安居夢(mèng)，我國正著力構(gòu)建“購租并舉”的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系，打造多層次住房結(jié)構(gòu)，多角度保障不同群體的住房需求。

與此同時(shí)，由住建部牽頭多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)。

一說起租與售享受同等權(quán)益，想一想還有點(diǎn)小激動(dòng)和振奮，那么，新興出現(xiàn)的政策“租售同權(quán)”對(duì)于我們究竟意味著什么？

讓住房只是住房

這次“租售同權(quán)”的出現(xiàn)可謂是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)20年發(fā)展的一次較大的改變，或者叫調(diào)整，或者叫回歸，也都可以對(duì)得上號(hào)。

20年前的1998年，中國住房制度改革隆重推出，被簡(jiǎn)稱為“房改”的這項(xiàng)改革，其出發(fā)點(diǎn)和歸宿就是改變自新中國成立后實(shí)行多年的租房制度，把住房的事交給市場(chǎng)，單位不再分房，房管局不再租房，有錢你就買房，買房者擁有70年產(chǎn)權(quán)，自由買賣。特別值得一提的是，當(dāng)時(shí)即使你是在租房，或者享受著單位分配的房，也要轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)，把房做價(jià)，按工齡、廠齡、社齡、單位齡等條件優(yōu)惠，把房買下歸自己。到現(xiàn)在20年過去，房地產(chǎn)形成市場(chǎng)后致房?jī)r(jià)數(shù)倍飛漲，現(xiàn)在回到鼓勵(lì)租房，廣州又率先推出“租售同權(quán)”，這種確實(shí)需要重新認(rèn)識(shí)的中國住房制度，需要仔細(xì)研究。

中央政府為何要積極發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)呢？一方面，致力于解決流動(dòng)人口的住房問題，確?！熬诱哂衅湮荨?。數(shù)據(jù)顯示，2015年，中國流動(dòng)人口為2.47億人，2020年將增至2.82億，2030年則達(dá)到3.27億人。如此巨大的租房需求市場(chǎng)，當(dāng)局勢(shì)必要引導(dǎo)其規(guī)范發(fā)展。

另一方面，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)亂像叢生，極不規(guī)范。存在著大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象。住房租賃市場(chǎng)制度及市場(chǎng)體系不完善，使業(yè)主和租房者雙方權(quán)益難以得到保障，這也成為我國住房租賃市場(chǎng)上亟待根治的頑癥。所以，規(guī)范發(fā)展各大中城市住房租賃市場(chǎng)已刻不容緩。

此外，之前的房地產(chǎn)調(diào)控主要在“需求端”進(jìn)行，就是遏制投資性需求，這樣的調(diào)控效果并不理想。而現(xiàn)在發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，從供給端入手，加大房屋租賃的供應(yīng)，從多角度滿足不同群體的住房需求。這樣外來人口可以通過房屋租賃來解決居住問題。倘若很大一部分人群都選擇租房居住，那么各城市房?jī)r(jià)上漲壓力就會(huì)減輕。

廣州、中山等城市此次為了響應(yīng)中央積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提出了“租購?fù)瑱?quán)”的概念?！白赓?fù)瑱?quán)”，實(shí)質(zhì)上是弱化房子作為市民權(quán)利憑證的角色。它指向的是平等的市民待遇。由此也傳遞出一個(gè)積極的信號(hào)，即未來租房與買房在市民待遇上的差別縮小將是大勢(shì)所趨。

從“買買買”到“租租租”，我國的住房供應(yīng)已經(jīng)加快向“租購并舉”的供應(yīng)新體系轉(zhuǎn)變。比如上海市日前首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地；北京未來五年150萬套住房建設(shè)需求中包括50萬套租賃住房。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，“住房租賃市場(chǎng)對(duì)于平抑房?jī)r(jià)能起到穩(wěn)定器的作用。住房租賃市場(chǎng)會(huì)分流一些購房需求，使整個(gè)住宅的房?jī)r(jià)上漲幅度得到一定控制，比如能夠穩(wěn)定市場(chǎng)交易。現(xiàn)在只是開始，我國這種租賃市場(chǎng)是短板，需要進(jìn)一步補(bǔ)上，估計(jì)需要十年到二十年。”

與此同時(shí)，嗅到“風(fēng)聲”的各大房企和開發(fā)商應(yīng)聲而動(dòng)，從去年開始，萬科、龍湖、旭輝等房企都不斷開始布局長(zhǎng)租公寓。越來越多開發(fā)商意識(shí)到，資產(chǎn)管理將成為未來競(jìng)爭(zhēng)的另一種能力。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前TOP30房企中，有1/3通過不同方式參與到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

開發(fā)商越來越重視資產(chǎn)管理，而普通租戶呢？其實(shí)還是最關(guān)心自己租房真的能夠享受到和買房一樣的基本公共服務(wù)嗎？北京市民葉女士就表示，“有開發(fā)商愿意來做租房肯定是好事兒，但真的能夠保證比如我能持有房子70年，我的孩子能就近入學(xué)，我要是外地的落戶怎么辦？這些問題我更加關(guān)心?！?/p>

財(cái)政部中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林認(rèn)為，隨著社保等制度改革，醫(yī)療很大程度上已經(jīng)與住房的產(chǎn)權(quán)脫鉤，教育幾乎成為市民最關(guān)注的福利，在這個(gè)意義上，“租售同權(quán)”能減少購房焦慮，也是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控、回歸“房子是用來住的”的最重要舉措。

“租售同權(quán)”的“自我否定”

那么我們回到制定政策的廣州來看，細(xì)讀廣州版“租購?fù)瑱?quán)”，會(huì)發(fā)現(xiàn)只有滿足以下三項(xiàng)中的一項(xiàng)，才能享受“同權(quán)”：

承租人持有人才綠卡、子女有廣州戶籍、符合積分入戶上學(xué)的條件，且這三類人在廣州都必須無房。在鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來，“廣州試點(diǎn)的準(zhǔn)入門檻還是很高的，所謂‘符合條件的承租人子女’，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件，一方面，具有本市戶籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才綠卡的數(shù)量又非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本可以忽略?！?/p>

從全國范圍來看，“租售同權(quán)”也很難短期內(nèi)實(shí)施。

首先，租房若能入讀好學(xué)校，必造成租金暴漲，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格只會(huì)更高。學(xué)區(qū)房背后不只是房產(chǎn)，還有極度稀缺的教育資源，因此學(xué)區(qū)房附近的租金從5000漲到3萬都有可能。

租金暴漲后，“學(xué)區(qū)房”就更成了香餑餑。房東不愿意賣，坐等數(shù)錢；學(xué)區(qū)房的房源少了，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲。

其次，如果5000塊租金就能省去動(dòng)輒500萬以上的學(xué)區(qū)房投資，房東們會(huì)抗議。擁有學(xué)區(qū)房的家庭，其子弟入讀好學(xué)校還得排隊(duì)、抽簽，如果突然一下再多了許多租房子弟來競(jìng)爭(zhēng)，必然心里不平衡，除非能額外增加專供租房家庭抽簽用的學(xué)位。

從根本上說，“租售同權(quán)”目前無法實(shí)現(xiàn)，根源在于教育資源分配極度不均。以廣州為例，全市排名前10的小學(xué)70%位于越秀區(qū)，20%位于天河區(qū)，剩下10%所在荔灣區(qū)。

據(jù)《羊城晚報(bào)》報(bào)道，廣州越秀區(qū)一對(duì)口優(yōu)質(zhì)學(xué)位的房子，租房押金居然高達(dá)12萬元。原因在于這是一個(gè)家長(zhǎng)租客，想租房掛靠戶口讓孩子獲得上學(xué)資格。12萬元是房東收取的“戶口掛靠費(fèi)”與“學(xué)位占用費(fèi)”。據(jù)悉，合同上注明，假如小孩上的是省一級(jí)小學(xué)，必須給房東12萬元；假如是市一級(jí)小學(xué)，則需8萬元；假如是區(qū)一級(jí)小學(xué)，也要支付6萬元。

去年中國租房市場(chǎng)租金規(guī)模也就1萬億左右，而美國高達(dá)3.5萬億。就租房市場(chǎng)的未來發(fā)展而言，空間依然很大。但是，在一線城市的租售比嚴(yán)重失衡，租房遠(yuǎn)比買房合算的情況下，為什么沒有人選擇租房，因?yàn)樵诤芏喑鞘?，即使房子不是“炒的”，但因?yàn)槠淅壛撕芏嗟母＠?，因而也不?jiǎn)單就是“住”的。

北京的學(xué)區(qū)房為什么到了駭人聽聞的天價(jià)仍然有那么多人趨之如騖，因?yàn)榇蠹屹I的不是房子，而是孩子上學(xué)的資格。相對(duì)于孩子的前途，房?jī)r(jià)是否太高已經(jīng)不重要。你是通過高房?jī)r(jià)，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價(jià)的。這種把房子的所有權(quán)與教育等公共服務(wù)進(jìn)行緊密捆綁的情況下，房子當(dāng)然不是簡(jiǎn)單住的。

至于其他的原因，比如，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，國人的習(xí)慣，醫(yī)療等公共設(shè)施配套，以及長(zhǎng)期以來，中國在住房租賃公共政策層面的缺失已經(jīng)是次要原因。也就是說，在公共服務(wù)的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權(quán)相對(duì)于租賃權(quán)，具有獨(dú)特的不可比擬的優(yōu)勢(shì)。

住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住功能的價(jià)值。這是住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。

中國奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)論壇研究助理張林認(rèn)為，廣州市推行“租購?fù)瑱?quán)”，意在通過權(quán)益平等來消解附著在住房或戶籍上的社會(huì)利益，壓制房?jī)r(jià)?？赡壳按笾谐鞘械默F(xiàn)狀是教育和醫(yī)療等社會(huì)資源稀缺。從經(jīng)濟(jì)學(xué)出發(fā)，租購權(quán)益平等意味著允許更多的人去爭(zhēng)取附著在房產(chǎn)上的社會(huì)利益，從而只能增加學(xué)校和醫(yī)療等資源的稀缺性。租購?fù)瑱?quán)面臨自我否定的困境。

立法明確承租人的權(quán)益

盡管對(duì)“租購?fù)瑱?quán)”的承租人設(shè)置了門檻，但是相比具備條件的承租人無法享受公共服務(wù)，《廣州方案》已經(jīng)在鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的道路上進(jìn)了一大步。5月19日的《條例（征求意見稿）》，明確了“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”、“出租人不得單方面提高租金”等內(nèi)容。承租人的合法權(quán)益逐漸得到保障。法律層面的“上層建筑”，對(duì)于租賃市場(chǎng)改革，顯然有著重要意義。進(jìn)入2017年，我國租賃市場(chǎng)立法的腳步也明顯加快。

今年2月，在國新辦舉行的房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關(guān)情況新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華表示，相關(guān)部門正在加快住房租賃市場(chǎng)立法，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

同月，國務(wù)院印發(fā)2017年立法工作計(jì)劃。其中提到，年內(nèi)將制定城鎮(zhèn)住房保障條例，同時(shí)推進(jìn)統(tǒng)住房租賃市場(chǎng)改革涉及的立法項(xiàng)目。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在全國人大常委會(huì)2017年立法工作計(jì)劃中，尚沒有相關(guān)法律的制定計(jì)劃。

今年5月19日，住建部公示了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》（下稱《條例》），并向社會(huì)公開征求意見。其中，第二章共13條內(nèi)容，均為住房租賃的相關(guān)條例，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)方面。

《條例》的公示，以及近期開始推動(dòng)的廣州、深圳等12城市的租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，被認(rèn)為是租賃市場(chǎng)立法腳步加快的標(biāo)志。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，重點(diǎn)保護(hù)租客權(quán)益成為了此次《條例》及后續(xù)政策的核心理念之一。

近期成為關(guān)注焦點(diǎn)的“租售同權(quán)”在《條例》中亦有所體現(xiàn)，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

楊紅旭指出，目前討論的“租售同權(quán)”主要集中在教育領(lǐng)域。從各地經(jīng)驗(yàn)來看，部分城市持有當(dāng)?shù)鼐幼∽C，已經(jīng)可以享受本地入學(xué)待遇，但沒有明確界定租房是否可以享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。結(jié)合廣州近期推出16條租房新政，規(guī)定符合條件的租房者也可以享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，外地租戶的“市民化待遇”，正在不斷實(shí)現(xiàn)。

盡管《條例》已經(jīng)初步制定完成，但要繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立租購并舉的住房制度，顯然還需要更多更有力的措施。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉劍平表示，當(dāng)下推進(jìn)的以租購并舉為目標(biāo)的住房制度改革，實(shí)際上是以住房為抓手，推動(dòng)社會(huì)服務(wù)均等化，反映出社會(huì)治理思路的轉(zhuǎn)變。而《條例》作為國務(wù)院制定的行政法規(guī)，部分措施不具有強(qiáng)制性，在租賃市場(chǎng)的專門法律尚未制定的情況下，其落地實(shí)施還需要地方政府的強(qiáng)制性政策和法規(guī)配合。

發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)，同樣多側(cè)重于保護(hù)承租人權(quán)利，且多有強(qiáng)制性規(guī)定和措施。

以德國為例，德國民法規(guī)定，一般情況下，房東出租后三年內(nèi)不得將租金漲幅超過20%，即使有正當(dāng)理由想提高租金，也必須經(jīng)過房客同意。房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強(qiáng)行提高租金。

對(duì)此，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌指出，在我國，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，缺乏法律保護(hù)的承租人往往處于弱勢(shì)地位，享受不到應(yīng)有的的權(quán)利和地位，這也使得租售同權(quán)成為相關(guān)制度建立所要解決的的核心問題。

他表示，盡管當(dāng)下的“租售同權(quán)”主要特指教育領(lǐng)域，并且已經(jīng)取得明顯進(jìn)展。但實(shí)際上，“租售同權(quán)”還應(yīng)當(dāng)包含租房者不被隨意漲租金、克扣押金等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不被隨意驅(qū)趕、安全居住的等多方面權(quán)利，其中涉及到出租人、承租人、中介三方的復(fù)雜關(guān)系，涉及到住房以外多個(gè)領(lǐng)域的改革，這都亟待法律制度的規(guī)范。

市場(chǎng)化才是未來

租賃型住房的未來一定是走市場(chǎng)化為主的道路。

對(duì)于一線城市而言，面對(duì)大量的外來流動(dòng)人口，尤其是就業(yè)人群，大力鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，增加市場(chǎng)化的租賃型住房的供給，是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的選擇，也是留住人才的需要。

目前租賃型住房的供給已經(jīng)具備一定規(guī)模，如上海租賃市場(chǎng)上活躍著很多具有租賃住房管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)出租人，像從事“散租”的“自如”和“青客”，從事“整租”的“灣流域”和“魔方公寓”等。這些機(jī)構(gòu)尚在起步階段，但是已經(jīng)引起境外資本的關(guān)注，如“灣流域”和“魔方公寓”已經(jīng)獲得多輪境外投資。可見，在高房?jī)r(jià)壓力下，首先要解決“剛需”群體的居住權(quán)問題，不一定居者有其屋，但要保障絕大多數(shù)人有房住。從國際經(jīng)驗(yàn)和我國實(shí)情來看，只有大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，保障租房者權(quán)益，才能真正有效平抑高企的房?jī)r(jià)。

另外，要參照國際上通行的“租售同權(quán)”慣例，真正能讓租房者享受到應(yīng)有的權(quán)益。這需要落實(shí)執(zhí)行細(xì)則。

眾所周知，好學(xué)校仍然是稀缺資源，入學(xué)繼續(xù)以學(xué)區(qū)房作為依據(jù)，那么在市場(chǎng)化環(huán)節(jié)中，無論是買房還是租房，都會(huì)把它抄到“價(jià)高者得之”的狀態(tài)。那么，租房者獲得就近入學(xué)申請(qǐng)資格后，租房者如何與購房者平權(quán)，最終能否入讀，還是有很大不確定性。百姓擔(dān)心的是，怕只怕讀名校難以兌現(xiàn)，漲租金卻立竿見影。

因而，“租售同權(quán)”必須解決資源稀缺的約束下如何公平分配的問題，同時(shí)還要兼顧原來高價(jià)學(xué)區(qū)房的購買者的權(quán)益。這方面尤其需要一個(gè)相對(duì)公平的執(zhí)行細(xì)則來明確各方權(quán)益。這是個(gè)棘手但必須周全處理的問題。

第三，以“租售同權(quán)”為突破口，依序解決戶籍背后有悖于公民遷徙權(quán)的既得利益問題。

眾所周知，以北上廣深、蘇杭武天為首的一線城市或中心城市，房?jī)r(jià)貴的重要原因是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，比如優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)療、公共服務(wù)等資源。據(jù)調(diào)查，僅北上廣深等四個(gè)一線城市，集中了全國優(yōu)質(zhì)教育資源約20%的比例。當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源變得稀缺時(shí)，資源分配在一定程度上往往需要靠政策配給。在國際上，擁有產(chǎn)權(quán)住房(通常得交房產(chǎn)稅)，從而也就擁有了享受本區(qū)域教育的權(quán)利。因此，以住房來配給教育資源也成為國際慣例。就像今年北京高考狀元熊軒昂在接受采訪時(shí)所說的：“農(nóng)村的孩子現(xiàn)在很難考上好學(xué)校，像我這種出生在北京，在教育上享受著得天獨(dú)厚的條件，每一步基礎(chǔ)都打得牢固，所以最后水到渠成?！比缃駨V州的“租購?fù)瑱?quán)”新政從理論上講，會(huì)讓更多的低階層的孩子享受相對(duì)公平的教育資源，讓“寒門貴子”不再那么難。但必須看到，教育資源集中帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)高企這個(gè)困境并未根本改善，與戶籍制掛鉤的城市居民剛性福利并未根本改善，人們無論在求職、教育、醫(yī)療以及企業(yè)發(fā)展等方面，仍逃不脫擠向少數(shù)幾個(gè)大城市的命運(yùn)。戶籍捆綁剛性福利這一既得利益困境不改善，區(qū)域均衡發(fā)展、居民自由遷徙、社會(huì)公平公正、激活全員生產(chǎn)力都將難以有效推進(jìn)，并勢(shì)必成為下一步改革攻堅(jiān)的“攔路虎”。

公民繳納稅收就應(yīng)享受同城待遇，就應(yīng)同城同權(quán)，通過“租售同權(quán)”保障承租者市民待遇，應(yīng)該說是將戶籍改革有力地推進(jìn)了一步。廣州新政具有樣本意義。我們希望這樣的政策不會(huì)反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾，并為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造環(huán)境，同時(shí)破除戶籍背后的福利剛性，坐實(shí)“租售同權(quán)”名義下的公民權(quán)益。

應(yīng)該明白，未來解決租賃住房的問題，一定要主要靠市場(chǎng)，而不是政府。美國租賃市場(chǎng)發(fā)展，主要是很多大的市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)參與租賃市場(chǎng)。目前機(jī)構(gòu)在租房市場(chǎng)所占的比重不過2%，而美國是30%，日本是80%，通過市場(chǎng)化的手段，通過政策的扶持，培育大的機(jī)構(gòu)參與租賃市場(chǎng)非常有必要。

目前，我國很多城市在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)，已經(jīng)考慮了租賃型地塊的供給，“社會(huì)+市場(chǎng)”模式需要社會(huì)化機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運(yùn)營。社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛就表示，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大背景下，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的小康夢(mèng)，必須建立以市場(chǎng)為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)體系，構(gòu)建樂居、康居、安居、廉居的住房制度體系。