商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評估研究

狄春雷+崔宇+譚永生

摘要：隨著中國城鎮(zhèn)土地使用制度改革的不斷深化和土地市場的不斷發(fā)展，基準(zhǔn)地價(jià)精細(xì)化管理已是客觀現(xiàn)實(shí)需求。在分析了商服用地用途細(xì)分必要性的基礎(chǔ)上，提出了商服用地及其細(xì)分用途用地區(qū)片價(jià)及級別基準(zhǔn)地價(jià)評估的總體思路與方法。通過具體案例，系統(tǒng)地研究了商服用地用途細(xì)分、細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評估的具體過程，以期為細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)提供思路，滿足當(dāng)前土地市場管理及評估的需要。

關(guān)鍵詞：商服用地；細(xì)分用途；基準(zhǔn)地價(jià)；評估

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：0439-8114（2017）15-2966-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.15.042

Abstract： With the deepening of China's urban land use system reform and the continuous development of the land market， the fine management of the basic land price is an objective reality. On the basis of analyzing the necessity of subdividing commercial and services land，this paper puts forward the general idea and method of the price evaluation of the regional price and the grade basic land price for commercial-services land and its subdivision， And through the specific case， the paper studies the concrete process of subdivision and evaluation basic price of land， so as to provide the train of thought for the construction of the basic land price system to meet the needs of the current land market management and evaluation.

Key words： commercial and services land；subdivision；basic price of land；evaluation

基準(zhǔn)地價(jià)是中國公示地價(jià)的一種，主要為出讓底價(jià)、稅收標(biāo)準(zhǔn)、宗地地價(jià)的確定提供依據(jù)，為公眾提供信息服務(wù)及引導(dǎo)社會預(yù)期[1]。城鎮(zhèn)土地使用制度改革以來，中國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估的用地類型主要為商服、住宅和工礦倉儲用地三大類[2]，在評估實(shí)踐中，一般未對三大類用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行細(xì)分。近年來，隨著中國城鎮(zhèn)土地使用制度改革的深化和土地市場的發(fā)展，城市土地用途進(jìn)一步深入細(xì)化，基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢[3，4]，三大類用地內(nèi)部所包含的不同行業(yè)由于經(jīng)營收益能力及社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益不同，其競租能力、土地收益、市場地價(jià)水平存在較大分化，如商服用地中的普通零售商業(yè)用地價(jià)格與同屬于商服用地分類的賓館用地、市場用地、寫字樓用地價(jià)格相差懸殊。因此，不能簡單地歸并為某一類用地[5]，單一的基準(zhǔn)地價(jià)用地分類體系已經(jīng)不能完全適應(yīng)土地價(jià)格體系的新要求[6]，客觀上需要細(xì)化和拓寬基準(zhǔn)地價(jià)的用地分類。在評估技術(shù)途徑上，當(dāng)前主流的評估方法是利用市場交易價(jià)格等資料評估基準(zhǔn)地價(jià)。在對用途進(jìn)行細(xì)分后，部分細(xì)分用途用地的市場樣點(diǎn)地價(jià)資料可能不足以支撐基準(zhǔn)地價(jià)的評估，評估方法也需要進(jìn)一步的拓展、研究。本研究結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及具體案例，對商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評估進(jìn)行探討，以期為細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)提供思路，滿足當(dāng)前土地市場管理及評估的需要。

1 評估思路及方法

商服用地用途細(xì)分后，不同部分細(xì)分用途樣本資料在數(shù)量上及空間分布上存在較大差異，若僅以宏觀層面土地級別為單元測算基準(zhǔn)地價(jià)，不能較精確地體現(xiàn)土地質(zhì)量與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系，將進(jìn)一步影響城市邊緣樣本匱乏區(qū)的地價(jià)準(zhǔn)確程度。因此，為了更科學(xué)準(zhǔn)確地反映土地價(jià)值，便于政府更精細(xì)化地掌握、管理地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)的測算單元宜為中觀層面的區(qū)片（或均質(zhì)地域），在區(qū)片價(jià)評估的基礎(chǔ)上測算級別基準(zhǔn)地價(jià)。

基于此，商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評估總體技術(shù)思路為在測算細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的基礎(chǔ)上，通過各區(qū)片面積比例加權(quán)，得到商服用地細(xì)分用途的級別價(jià)。商服用地（大類）基準(zhǔn)地價(jià)的測算則是在細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的基礎(chǔ)上，通過區(qū)片內(nèi)部各細(xì)分用途面積比例加權(quán)得到商服用地的區(qū)片價(jià)，并進(jìn)一步得到商服用地級別基準(zhǔn)地價(jià)。因此，細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的測算是整個(gè)環(huán)節(jié)的核心。

評估方法上，對于樣本充足的細(xì)分用途，則以土地定級（或根據(jù)影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，利用市場交易價(jià)格等資料評估基準(zhǔn)地價(jià)[7]。對于樣本不足的細(xì)分用途，可采用以市場樣本及土地質(zhì)量評估為主，以不同行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)修正為輔來評估的技術(shù)方法。

2 商服用地細(xì)分用途的劃分

商服用地的細(xì)分，主要是為客觀、真實(shí)地反映不同用途的土地價(jià)值，更好地引導(dǎo)土地利用方式趨于合理，更好地為地價(jià)管理服務(wù)。在具體細(xì)分商服用地時(shí)，應(yīng)注意以下三點(diǎn)：一是要有針對性，即有針對性地區(qū)分不同經(jīng)濟(jì)收益能力的土地用途，并使之具有不同的價(jià)格評估標(biāo)準(zhǔn)；二是要有科學(xué)性，即能夠較好地融合土地、房屋和規(guī)劃等用地用途分類標(biāo)準(zhǔn)、能夠客觀地反映當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況[8，9]；三是要有可操作性，細(xì)分用途要有明確的指代，細(xì)分用途之間切忌交叉，便于具體應(yīng)用實(shí)施等。endprint

從各地實(shí)踐來看，對商服用地的細(xì)分各有不同，如上海市將商服用地細(xì)分為批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融、其他商服用地四類；嘉興市細(xì)分為普通的批發(fā)零售及商業(yè)服務(wù)用地、高檔賓館用地、普通旅館及浴室用地、綜合性市場用地、專業(yè)市場用地、壟斷行業(yè)的營業(yè)場所用地、獨(dú)立式寫字樓用地等。紹興市將細(xì)分用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）相對應(yīng)，很有借鑒意義[10]。不同的細(xì)分方式反映出不同城市的土地利用特征以及土地管理的需求，筆者認(rèn)為不同的分類方式，宜以《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）等土地用途分類體系國家標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，建立細(xì)分用途與國家分類標(biāo)準(zhǔn)的一一對應(yīng)關(guān)系，并結(jié)合當(dāng)?shù)卣畬?dǎo)向及實(shí)際情況進(jìn)行綜合確定。

為方便描述，以某城市商服用地基準(zhǔn)地價(jià)評估為實(shí)例，進(jìn)行用途的細(xì)分及基準(zhǔn)地價(jià)的評估。實(shí)例中，將商服用地細(xì)分為普通商服用地、商務(wù)金融用地、旅館用地及專業(yè)市場用地區(qū)4大類（表1）。

3 商服用地及其細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的評估

以具體案例測算為主線，論述商服用地及其細(xì)分用途區(qū)片價(jià)、級別價(jià)的評估思路及過程。

3.1 商服用地細(xì)分用途區(qū)片價(jià)的測算

3.1.1 普通商服用地區(qū)片地價(jià)的測算 一般而言，普通商服用地地價(jià)樣本資料較充足，因此區(qū)片價(jià)的測算主要通過樣本地價(jià)資料進(jìn)行測算確定。案例中，普通商服用地調(diào)查樣點(diǎn)數(shù)為961個(gè)，占總樣點(diǎn)數(shù)的79.62%，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)充分，區(qū)片價(jià)測算具體過程：①在區(qū)片劃分和區(qū)片綜合分值測算的基礎(chǔ)上（共劃分為60個(gè)區(qū)片，后同），采用樣點(diǎn)平均值法測算有樣點(diǎn)區(qū)片的區(qū)片價(jià)；②結(jié)合有樣點(diǎn)區(qū)片的價(jià)格及其分值進(jìn)行建模，建立區(qū)片綜合分值與區(qū)片價(jià)格的數(shù)學(xué)關(guān)系；③利用模型并結(jié)合無樣點(diǎn)區(qū)片的綜合分值，推算無樣點(diǎn)區(qū)片的區(qū)片價(jià)（表2為方便描述及篇幅考慮，僅附一、二級區(qū)域區(qū)片價(jià)，后同）。

3.1.2 商務(wù)金融、旅館、專業(yè)市場用地區(qū)片地價(jià)的測算 當(dāng)前，中國商服用地的市場化程度總體較高，商服用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)的評估可直接從不同細(xì)分用途樣本地價(jià)資料入手，按照常規(guī)的基準(zhǔn)地價(jià)評估思路進(jìn)行。但由于各細(xì)分類型的土地市場交易數(shù)量及市場化程度仍存在較大差異，部分細(xì)分用途價(jià)格形成機(jī)制尚不健全，樣本收集難度及分布狀況不一，致使部分細(xì)分用途樣本地價(jià)資料偏少或缺乏代表性。若僅采用常規(guī)的評估方法，評估結(jié)果將有失客觀、準(zhǔn)確。案例城市中，樣本地價(jià)資料主要為批發(fā)、零售等普通商服用地；旅館用地、商務(wù)金融業(yè)雖然也存在一定規(guī)模，但樣本地價(jià)資料也由于采集難度等原因而數(shù)量不多；專業(yè)市場用地，由于用地?cái)?shù)量較少，實(shí)際土地市場交易不活躍。因此，基于該現(xiàn)狀，對于商務(wù)金融用地、旅館用地及專業(yè)市場用地基準(zhǔn)地價(jià)的評估，可采用以市場樣本及區(qū)片綜合質(zhì)量資料評估為主，以不同行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)修正為輔，綜合相關(guān)政策調(diào)整確定的技術(shù)思路。

1）基于市場樣本及區(qū)片綜合質(zhì)量資料評估商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地區(qū)片價(jià)。與普通商服用地相比，商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場土地市場競爭性相對較低，對土地區(qū)位的敏感性也普遍低于普通商服用地，雖然地價(jià)樣點(diǎn)資料要少于普通商服用地，但也基本能反映出樣點(diǎn)所在區(qū)片的價(jià)格水平。案例中，商務(wù)金融用地有效樣點(diǎn)共76個(gè)，有樣點(diǎn)區(qū)片為21個(gè)；旅館用地有效樣點(diǎn)共80個(gè)，有樣點(diǎn)區(qū)片為23個(gè)；專業(yè)市場用地有效樣點(diǎn)共71個(gè)，有樣點(diǎn)區(qū)片為16個(gè)?；谑袌鰳颖举Y料評估商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場區(qū)片價(jià)的思路與普通商服用地區(qū)片價(jià)評估方法及過程一致。

2）基于不同行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)評估商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地區(qū)片價(jià)。由于普通商服用地市場交易資料豐富，市場發(fā)育成熟，也是商服用地的主導(dǎo)用地類型，因此可以通過建立普通商服用地與商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地的比價(jià)關(guān)系，來推算商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地的地價(jià)，具體模型如下：

P細(xì)分i=P0×？酌i×？茁i

式中，P細(xì)分i為i細(xì)分用途的區(qū)片價(jià)，P0為i細(xì)分用途所對應(yīng)的普通商服用地區(qū)片價(jià)，？酌i為i細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)比價(jià)系數(shù)，？茁i為i細(xì)分用途容積率修正系數(shù)。

采用該評估思路的技術(shù)關(guān)鍵是估算商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地與普通商服用地的比價(jià)系數(shù)。具體確定比價(jià)系數(shù)方法：①研究分析市場交易樣本資料，通過比較有樣點(diǎn)區(qū)片的商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地樣本地價(jià)與普通商服用地市場地價(jià)的比價(jià)關(guān)系，初步確定有樣點(diǎn)區(qū)片的比較系數(shù)；②分析商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地樣本地價(jià)水平及分布規(guī)律，研究有樣本區(qū)域的商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地與普通商服用地地價(jià)在地域上的變化情況，在初步確定比價(jià)系數(shù)的基礎(chǔ)上，綜合調(diào)整確定有樣點(diǎn)區(qū)片的比價(jià)系數(shù)。一般來說，商服用地受區(qū)位因素影響較大，級別越高，地價(jià)區(qū)域內(nèi)部變動(dòng)越劇烈；從商服用地細(xì)分用途來看，商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地對區(qū)位的敏感性要低于普通商服用地，但隨著級別的遞減，商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地與普通商服用地的變動(dòng)情況也將變小，地價(jià)差異也將越來越?。虎鄯治錾虅?wù)金融、旅館、專業(yè)市場用地及普通商服用地樣本地價(jià)在空間上的變化規(guī)律，研究不同區(qū)片、不同級別比價(jià)系數(shù)的變化情況，綜合專家咨詢意見，確定無樣點(diǎn)區(qū)片的比價(jià)系數(shù)；④從土地利用收益水平入手，分析研究商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地土地利用收益水平，調(diào)整比價(jià)系數(shù)，一般總體收益率高，比價(jià)系數(shù)也高；⑤從土地供求狀況入手，分析研究商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地的土地供需狀況，需求量大，供需矛盾突出，對應(yīng)用途的比價(jià)系數(shù)要高，否則就低（表3）。

3）商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地區(qū)片價(jià)的確定?；谑袌鰳颖炯岸壻Y料評估的商務(wù)金融、旅館及市場用地區(qū)片價(jià)更能直接反映市場地價(jià)，其缺陷在于樣點(diǎn)地價(jià)偏少，測算結(jié)果的客觀性、準(zhǔn)確性缺乏保障；與普通商服用地比價(jià)系數(shù)評估的商務(wù)金融、旅館及市場用地區(qū)片價(jià)更偏向于表達(dá)不同行業(yè)之間價(jià)格內(nèi)部差異性、規(guī)律性，缺陷在于比價(jià)系數(shù)的確定難度大。因此，可采用二者加權(quán)平均值確定區(qū)片價(jià)結(jié)果。案例中基于市場樣本及定級資料評估的區(qū)片價(jià)結(jié)果與基于普通商服用地比價(jià)系數(shù)評估的區(qū)片價(jià)結(jié)果權(quán)重比值為2∶1（表4）。endprint

3.2 商服用地（大類）區(qū)片價(jià)的確定

由于商服用地（大類）主要由細(xì)分類型用地構(gòu)成，考慮到商服用地內(nèi)部行業(yè)繁多且不同行業(yè)地價(jià)分異明顯，為客觀反映商服用地基準(zhǔn)地價(jià)整體水平，商服用地區(qū)片價(jià)主要以細(xì)分用途區(qū)片價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合各細(xì)分用途用地結(jié)構(gòu)比例關(guān)系（未建成區(qū)參照各區(qū)片規(guī)劃用地比例關(guān)系），以各細(xì)分用途的面積占比為權(quán)重，通過加權(quán)平均值法進(jìn)行計(jì)算。

式中，Qi為i區(qū)片的商服用地（大類）的區(qū)片價(jià)，Qij為i區(qū)片中第j類細(xì)分用途商服用地區(qū)片價(jià)，？琢ij為i區(qū)片中第j類細(xì)分用途商服用地面積比例系數(shù)，？茁ij為i區(qū)片中第j類細(xì)分用途商服用地容積率修正系數(shù)。案例城市商服用地一、二級區(qū)片價(jià)見表5。

3.3 商服用地及其細(xì)分用途級別基準(zhǔn)地價(jià)的測算

商服用地及其細(xì)分用途級別基準(zhǔn)地價(jià)的測算采用級別內(nèi)區(qū)片地價(jià)面積加權(quán)平均值法為依據(jù)測算。模型如下：

式中，V級為級別基準(zhǔn)地價(jià)（細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)），Vi為區(qū)片平均地價(jià)，Si為區(qū)片面積。根據(jù)模型測算結(jié)果，并充分考慮地價(jià)管理政策導(dǎo)向，經(jīng)區(qū)域平衡及專家咨詢后確定商服用地及其細(xì)分用途級別基準(zhǔn)地價(jià)（表6）。

4 小結(jié)

商服用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評估是土地市場發(fā)展的必然趨勢，是產(chǎn)業(yè)體系不斷多樣化的現(xiàn)實(shí)要求，是地價(jià)精細(xì)化管理的基礎(chǔ)性工作。本研究結(jié)合工作實(shí)踐，研究了商服用地如何細(xì)分用途、細(xì)分用途特別是土地市場交易不活躍、樣本數(shù)據(jù)不充足的細(xì)分用途的基準(zhǔn)地價(jià)如何進(jìn)行評估的思路及方法，以期為今后細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)提供有益借鑒，滿足當(dāng)前土地市場管理及評估的需要。

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