“共有產(chǎn)權(quán)”非萬(wàn)能之鑰

張興軍

在當(dāng)前的調(diào)控政策背景下，共有產(chǎn)權(quán)并不能大幅降低房?jī)r(jià)。而有關(guān)住房質(zhì)量、未來(lái)交易等反面的疑問，《暫行辦法》中的闡釋還有待深化。

2017年8月3日，北京市住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》。該《辦法》提出，北京擬推出各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況，合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)，規(guī)范退出機(jī)制等。

事實(shí)上，早在2014年北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市就已經(jīng)明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。到目前北京等城市將“共有產(chǎn)權(quán)”細(xì)則進(jìn)一步明確，這一設(shè)想終于看似漸行漸近。然而，被視為本輪房?jī)r(jià)調(diào)控的價(jià)碼之策，“共有產(chǎn)權(quán)”究竟能否起到理想化的效果還有待商榷。

對(duì)于“共有產(chǎn)權(quán)”，首當(dāng)其沖的問題就是它能降低房?jī)r(jià)嗎？答案是不僅不能降低房?jī)r(jià)，相反還有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。政府調(diào)控房?jī)r(jià)的初衷，絕非讓房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)暴漲暴跌。以一線城市為例，過去數(shù)年房?jī)r(jià)所呈現(xiàn)是“暴漲”的態(tài)勢(shì)，為了抑制這種非理性的上漲態(tài)勢(shì)，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控措施輪番出臺(tái)，終于起到了立竿見影的效果。而舊策重提并加碼的“共有產(chǎn)權(quán)”在北京等一線城市的復(fù)蘇，亦是本輪調(diào)控之新舉。

另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格高企的一個(gè)最直接原因是因?yàn)榈貎r(jià)的高企，在此基礎(chǔ)之上以土地作價(jià)占股的方式。從近期的一線、二線房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)看，一手房?jī)r(jià)格仍然堅(jiān)挺，二手房則呈現(xiàn)環(huán)比下跌的趨勢(shì)。以北京為例，一手房和二手房均呈現(xiàn)出成交銳減的態(tài)勢(shì)，在輪番的限購(gòu)政策之下，投資者觀望態(tài)度明顯，認(rèn)為仍然有下降空間。與此同時(shí)，租售同權(quán)呼聲的高漲，也讓眾多潛在購(gòu)房者重新審視購(gòu)房的必要性。此時(shí)力推“共有產(chǎn)權(quán)”，在市場(chǎng)上究竟能帶來(lái)多大影響，尚存疑問。

從“共有產(chǎn)權(quán)”住房的性質(zhì)和特征來(lái)看，其也可看作是保障房的升級(jí)。不同的只是政府的土地資源在共有產(chǎn)權(quán)住房中，更加明確了產(chǎn)權(quán)比例及價(jià)值屬性，以往的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，在上市交易時(shí)則是以繳納土地出讓金、契稅及印花稅或者繳納一定比例的投資收益（市價(jià)-房?jī)r(jià)原值）來(lái)實(shí)現(xiàn)的。但按照當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境計(jì)算，共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格將遠(yuǎn)超以往的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房。

對(duì)于“共有產(chǎn)權(quán)”住房的另一個(gè)擔(dān)憂是房子的質(zhì)量問題，因?yàn)楦鶕?jù)以往經(jīng)驗(yàn)，保障房都是由土地承拍者（地產(chǎn)商）來(lái)配建，政府除了土地進(jìn)行部分讓利之外并不承擔(dān)資金上的壓力，而地產(chǎn)商為了保障利潤(rùn)比例，在保障房建設(shè)中就會(huì)采用不同的容積率和建筑材料，這就會(huì)導(dǎo)致住房質(zhì)量與商品房質(zhì)量相差甚遠(yuǎn)。至于“共有產(chǎn)權(quán)房”，雖然看上去很美，但在未明確其建設(shè)主體、質(zhì)量要求明細(xì)、價(jià)格區(qū)間，以及未來(lái)上市交易的相關(guān)收益等細(xì)則之前，還只是“看上去很美”。endprint