他人在小區(qū)花圃中種菜，業(yè)主能否據(jù)此拒繳物業(yè)費(fèi)？

編輯同志：

我是一處小區(qū)物業(yè)公司的員工。由于有的業(yè)主愛占小便宜，不時(shí)在花圃中種菜，將瓜皮果殼甚至糞便弄在“菜地”里做肥料，不但妨害了小區(qū)的美觀，產(chǎn)生的臭味也影響著大家的生活。物業(yè)公司雖然就此采取了種種措施，但因個(gè)別業(yè)主蠻橫無(wú)理而沒有徹底取締。一些業(yè)主便以此為由，不顧業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司所簽合同確定的繳費(fèi)期限，一直拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)：這些業(yè)主的行為對(duì)嗎？

讀者：柳瑩琳

柳瑩琳讀者：

這些業(yè)主的行為不對(duì)，即其無(wú)權(quán)因此拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

一方面，繳納物業(yè)費(fèi)用是每一位業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！逼渲忻鞔_表明，包括業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理費(fèi)收繳在內(nèi)的服務(wù)協(xié)議，全體業(yè)主都必須履行。本案所涉自然也不例外。另一方面，物業(yè)服務(wù)存在某些欠缺，并不能成為業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用的理由?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！奔次飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任與業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)是兩種不同的法律關(guān)系，前者考慮的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約，后者考慮的是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)履行主要義務(wù)后業(yè)主是否付費(fèi)。也就是說(shuō)，雖然物業(yè)公司并沒有根除個(gè)別業(yè)主在花圃中種菜，存在不完全履行職責(zé)之處，但作為業(yè)主只能追究其違約責(zé)任，且就此可以得到法律的支持，但卻無(wú)權(quán)私自拿拒繳物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)對(duì)抗，即只能是“一碼歸一碼”。再一方面，物業(yè)公司可以通過(guò)訴訟維權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條指出：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！奔粗灰飿I(yè)公司進(jìn)行過(guò)書面催繳，業(yè)主便不得再無(wú)理拒付或拖延，否則，物業(yè)公司的訴求將會(huì)得到法院的支持。

（江西省興國(guó)縣人民法院 顏東岳）