隱瞞房屋抵押事實(shí)，房東需承擔(dān)違約責(zé)任

案情：2011年8月20日，甲用其所有的房屋作抵押與銀行丙簽訂最高額貸款抵押合同，抵押期限自2011年8月至2013年8月，甲辦理了他項(xiàng)權(quán)證。2011年9月30日，甲在未告知房屋已抵押給丙的情況下，與乙簽訂房屋租賃合同，租賃期五年，租金每月3000元，并約定任何一方不得將該房屋作為標(biāo)的進(jìn)行抵押擔(dān)保。2012年11月17日，甲與丙簽訂協(xié)議，將出租房屋給丙用于抵債。同年12月20日，甲將出租房屋過(guò)戶到丙名下。2013年5月5日，某房地產(chǎn)公司丁通過(guò)拍賣(mài)取得上述房產(chǎn)后，隨即開(kāi)始開(kāi)發(fā)。同年6月10日，甲以出租房屋已經(jīng)市規(guī)劃局等部門(mén)批準(zhǔn)拆遷，租賃合同無(wú)法履行為由通知乙解除房屋租賃合同。同年9月30日，乙被強(qiáng)制搬遷出承租房屋。現(xiàn)乙認(rèn)為甲故意隱瞞簽約前出租房屋已被抵押的事實(shí)屬于欺詐，訴至法院，要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。

說(shuō)法：本案房屋租賃合同合法有效，甲需承擔(dān)違約責(zé)任。簽約時(shí)，甲未告知乙房屋已抵押的事實(shí)，且約定該房屋不得用于抵押擔(dān)保，甲的行為屬欺詐。甲的行為導(dǎo)致房屋先被抵債后又被拍賣(mài)，拍得房屋被丁拆除，最終導(dǎo)致合同解除。因丁拆遷行為屬于商業(yè)開(kāi)發(fā)，不構(gòu)成不可抗力。因此，從最初的房屋抵押到最終的合同解除，甲明顯存在過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成單方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

首先，甲在未告知已將出租房屋抵押給丙的情況下，又與乙在房屋租賃合同中明確約定任何一方不得將該房屋用于抵押擔(dān)保。訂立合同時(shí)，甲故意隱瞞抵押這一與合同條款相悖的重大事實(shí)，構(gòu)成欺詐。對(duì)因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道受欺詐之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。從本案案情來(lái)看，沒(méi)有證據(jù)證明乙知道或應(yīng)當(dāng)知道甲欺騙了他，從未要求撤銷合同，所以甲、乙間的房屋租賃合同自始至終合法有效，雙方應(yīng)按約定履行各自的義務(wù)。其次，《合同法》第二百一十六條規(guī)定：出租人的主要義務(wù)是按照約定交付租賃物，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。甲隱瞞租賃物上設(shè)立抵押權(quán)的事實(shí)，后又履行抵押合同將房屋抵債給丙，丙將房屋拍賣(mài)給丁，丁又將房屋拆除開(kāi)發(fā)。甲的抵押行為是導(dǎo)致租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行的主要原因，二者間存在因果關(guān)系。甲不能繼續(xù)履行將租賃物交給承租人使用的主要義務(wù)，構(gòu)成根本違約，且違約因素不屬于不可抗力，不符合合同解除的法定免責(zé)事由。

（江蘇 張玲云）