宅基地房屋如何買賣、過戶和繼承

王曉艷

宅基地房屋如何買賣、過戶和繼承

王曉艷

農(nóng)村宅基地房屋因?yàn)槠涮厥庑裕谫I賣時有眾多政策法律約束。什么樣的農(nóng)村房屋買賣有效？買賣后如何過戶？賣出宅基地的農(nóng)民還能再申請宅基地嗎？

【案例】

老王和村民老夏簽了份房屋買賣協(xié)議，協(xié)議上約定，老王花5000塊錢買下老夏在村里的一處房屋。后來老王在院子里建了7間廂房?，F(xiàn)在老王已經(jīng)是本村村民了，但是為了防止和老夏因?yàn)榉课莅l(fā)生糾紛，老王訴至法院，要求確認(rèn)雙方當(dāng)年的房屋買賣合同有效。

【說法】

要說老王提出的訴訟是否合理，首先要弄清以下幾點(diǎn)：

誰有資格買農(nóng)村的宅基地房？

由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能申請或變相取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，才有資格購買農(nóng)村的宅基地房。本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，一般是指戶口在本村的村民，如果是非本村村民甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民，都不能購買。

本村村民之間房屋買賣，需要經(jīng)過村委會同意嗎？

只要房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意愿，也不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性禁止性規(guī)定，經(jīng)過雙方協(xié)商一致就可以，不需要經(jīng)過村委會同意。如果擔(dān)心賣房人以后反悔的話，可以經(jīng)過相關(guān)部門審批，將宅基地使用證上面的名稱使用權(quán)人變更成買房人。

老王買完農(nóng)村房屋后，怎么過戶？

案例中老王買房，當(dāng)時他不具備本村村民資格，但是后來他成了本村村民，那么他就可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)就可以辦過戶了。實(shí)踐中一般是在宅基地使用證上進(jìn)行變更，然后由相關(guān)部門蓋章。

老夏還能再申請本村宅基地嗎？

根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民出賣出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。所以老夏不能再申請宅基地了。

宅基地本身就有一種社會福利性在里面，是為了保障農(nóng)村村民的住房，如果說你賣了，那可能是你覺得不需要這個住房了，再申請的話就不批準(zhǔn)了。

農(nóng)村宅基地原則上“一戶一宅”，如果繼承了父母的宅基地房，一戶兩宅合法嗎？可以確權(quán)嗎？

這是可以的。這里涉及一個概念，就是物權(quán)的取得方式中的繼受取得。物權(quán)繼受取得一般通過事件的發(fā)生或者民事法律行為的實(shí)施而取得，比如說遺產(chǎn)繼承。

子女通過繼承取得了房屋的所有權(quán)，宅基地在嚴(yán)格意義上來說不是他的，如果說他繼承的房子坍塌了，那這個房子就是滅失了（法律上滅失指物品因自然災(zāi)害、被盜、遺失等原因不復(fù)存在），宅基地使用權(quán)也就沒有了，因?yàn)榉孔雍偷厥遣荒芊蛛x的。如果是村民通過審批建造的自己的房子坍塌了，他再重新建造就可以了，而繼承取得的房子坍塌了，這個房子就滅失了。

本村村民戶籍遷出后，村里的房子會被收回嗎？

本村村民戶籍遷出后，村里的房子不會被收回。只要當(dāng)時取得房屋的時候是通過合法的途徑，并不會因?yàn)閼艏淖儎佣皇栈胤课荨?/p>

參謀問答

風(fēng)吹倒墻砸死家畜，誰擔(dān)責(zé)？

問：大風(fēng)刮倒了我家的院墻，砸死了鄰居家的兩只羊。我需要擔(dān)負(fù)賠償責(zé)任嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！蓖瑫r，《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第八十六條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。因其他責(zé)任人的原因，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由其他責(zé)任人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”大風(fēng)不同于颶風(fēng)或海嘯，是常見天氣現(xiàn)象，因而院墻倒塌根本原因還是質(zhì)量存在問題。在不能證明自己平日對院墻的維護(hù)符合安全標(biāo)準(zhǔn)且不存在其他責(zé)任人的情況下，應(yīng)當(dāng)對趙某的財產(chǎn)損害承擔(dān)民事責(zé)任。

農(nóng)村自留地發(fā)生爭議，誰來調(diào)解？

問：我家在村里原有一塊自留地，因?yàn)殚L期在外務(wù)工，后來村里又幾次調(diào)整，現(xiàn)在我們的自留地被別人占用，我想要回來，但是對方不承認(rèn)是我的，村里當(dāng)時也是口頭行為，沒有相應(yīng)的書面協(xié)議，我該怎么辦？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十六條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議由縣級以上人民政府處理，個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴?！?/p>

就本案而言發(fā)生的土地之間的爭議，可以先自行協(xié)商或者由村委會先行調(diào)解解決，協(xié)商和調(diào)解無果，可以要求鎮(zhèn)政府做出決定，如果你們對該決定不服，可以在接到該決定之日起三十日內(nèi)向法院起訴。

宅基地能不能被繼承？

問：我們村的李老漢和他老伴6年前去世了，留下了4間房屋及院落，院落外有一片空地，也屬于李老漢的宅基地。去年12月，村里要修水泥路，需占用李老漢院落外的空地，但已經(jīng)在縣城落戶的李老漢的兒子李某提出反對意見，稱這塊宅基地是他和父母一起從集體分得的，父母不在了，他有權(quán)繼承，以備幾十年后回村養(yǎng)老。因此，李某反對村委會在院落外的空地上修路。請問，李某可以繼承他父母的宅基地嗎？

答：對于宅基地，我國土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，而且取得宅基地的前提是其“村民”身份，同時村民擁有的只是宅基地的使用權(quán)，宅基地所有權(quán)還是在村集體，村民不能隨意處置宅基地。所以，宅基地不屬于個人財產(chǎn)，也不是遺產(chǎn)，不能被繼承。

與此同時，繼承法也表明，子女是父母財產(chǎn)的法定繼承人，而房屋也是遺產(chǎn)范疇之一。李某可以將老屋修繕并繼續(xù)居住，但將來老屋倒塌或者消失后，李某作為城鎮(zhèn)居民，無權(quán)在村里獲得宅基地，也就沒有權(quán)利重建、翻建或擴(kuò)建了。因此，村里完全有權(quán)占用李老漢院落外的空地修路，李某無權(quán)干涉。