對于營改增后房地產企業(yè)的稅收籌劃探討

黃海梅

摘要：當前我國房地產產業(yè)快速發(fā)展，逐漸成為我國國民經濟的支柱產業(yè)，房產業(yè)企業(yè)發(fā)展一直倍受關注。營業(yè)稅改增值稅后，房地產企業(yè)稅負發(fā)生了一定變化。本文從基于營改增這一政策，對該政策下的房地產企業(yè)稅負變化進行了分析，然后提出了相應稅收籌劃措施，更好適應的營改增帶來的一系列變化。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；稅收籌劃；稅負變化

營改增稅是我國稅收管理領域的一項重要的改革措施，不僅可以減少企業(yè)稅收負擔，也促進了國民積極發(fā)展，在我國經濟社會發(fā)展中起著重大作用。作為一種減稅政策，營改增對當前我國企業(yè)稅收籌劃產生了重大影響，其中包括房地產企業(yè)。為了更好的應對這種稅收政策變化，應當了解營改增下的房地產稅負變化情況，結合實際情況進行稅收籌劃，充分發(fā)揮營改增政策的積極作用。

一、營業(yè)稅改增值稅下的房地產企業(yè)稅負變化

（一）稅負加重

營改增后，房地產企業(yè)稅負發(fā)生了一定變化，即自身稅負加重，一定程度上了增加了企業(yè)經濟發(fā)展，有礙于企業(yè)正常發(fā)展。營業(yè)稅改增值稅必然本身是一種減稅政策，為什么會增加房地產企業(yè)稅收負擔？綜合分析，主要包括兩個方面原因[1]：第一，房地產企業(yè)在建設過程中很難取得增值稅發(fā)票，特別是一些勞務施工項目如相關施工設備多為個人提供，能開具增值稅專用發(fā)票稅負低，抵扣稅款隨之減少，自然增加稅收負擔；第二，房地產企業(yè)如選擇甲供方式，自行采購的沙石、土方開挖等勞務無法取得增值稅發(fā)票或合作方將稅收成本計入合同中，轉嫁至房地產企業(yè)稅收成本負擔。由于以上兩個方面因素，房地產企業(yè)無法取得增值稅專用發(fā)票抵扣稅款項目的機會或是低進項稅率抵扣，不能充分利用營改增的優(yōu)惠政策，一定程度上加大房地產企業(yè)稅收負擔。

（二）土地增值稅計算及土地出讓金抵扣

土地增值稅的計算由于涉及房地產取得收入與扣除項目兩方面，調整也較其他稅種復雜。財稅【2016】43號規(guī)定計算土地增值稅的收入為不含稅收入，當前房地產企業(yè)多采用商品預售模式，規(guī)定了增值稅的納稅義務時間與原營業(yè)稅不同。營改增后，增值稅的繳納環(huán)節(jié)，預收房款時按3%預繳增值稅，確認收入時計算銷項稅額，此變化對土地增值稅的計算都產生了一定的影響。在預繳增值稅后再按2%預繳土地增值稅。這些對在市場競爭激烈且利潤空間壓縮的房地產企業(yè)來說無異是增加了資金成本負擔。開發(fā)的土地基本由政府通過招掛拍取得，政府開出行政事業(yè)性收據，沒有增值稅專用發(fā)票進項抵扣，計算抵扣復雜，在清算時易產生差漏。

二、營業(yè)稅改增值稅下的房地產企業(yè)稅收籌劃措施

營業(yè)稅改增值稅，其目的是減輕企業(yè)稅收負擔。然而實際經營中，受以上兩個方面影響，房地產企業(yè)在建設環(huán)節(jié)難取得增值稅專用發(fā)票抵扣稅款或稅款率低，不僅沒有減輕稅收負擔，反而增加了稅收負擔。為消除這種不利影響，房地產可以采用以下稅收籌劃措施。

（一）對增值稅專用發(fā)票加強使用管理

為充分利用營業(yè)稅改增值稅的優(yōu)惠政策，減輕稅收負擔，房地產企業(yè)必須加強對增值稅專用發(fā)票的使用管理，正確合法取得更多的增值稅專用發(fā)票，用以抵扣稅款。為做到這一點，房地產企業(yè)應當做好這些工作[2]。第一，注重內部財務人員崗位培訓，加深財務人員對營業(yè)稅改增值稅的認識，了解該項減稅政策的具體內容，增強財務人員的稅收籌劃能力。然后，日常工作中加強對增值稅專用發(fā)票的使用管理，盡可能與能夠開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)合作，獲得更多的增值稅專用發(fā)票，以便增加稅款抵扣額，降低企業(yè)稅收負擔；第二，注重增值稅專用發(fā)票的及時性。獲得增值稅專用發(fā)票后，及時用于稅款抵扣，以免出現抵扣業(yè)務不及時情況；第三，提高稅收籌劃工作效率，也可以提高房地產企業(yè)稅收工作成效，便于降低稅收負擔。

（二）做好施工合同簽訂籌劃工作

在房地產項目開發(fā)建設過程中，房地產企業(yè)要與一些施工企業(yè)合作，與之簽訂合同時應當進行科學合理的籌劃，對包工包料、加工材料兩種方式進行事前稅收測算。在營業(yè)稅改增值稅后，不同的施工合同簽訂方式，有著不同的稅負影響。因為在營業(yè)稅改增值稅下，房地產企業(yè)歸屬于一般納稅人，其增值稅率為11%。房地產企業(yè)可以從也是一般納稅人資質的施工企業(yè)合作獲得相應的增值稅專用抵扣發(fā)票，能降低11%的稅收負擔。如果房地產企業(yè)不采用以上兩種方式，自行采購材料，從材料供應商處獲得的增值稅專用抵扣發(fā)票進項抵扣稅率是17%，高于從施工企業(yè)處獲得的增值稅專用抵扣發(fā)票進項抵扣稅率，目前施工勞務方面基本無法取得進項稅率抵扣，勞務成本相應增加隨之轉嫁至房開企業(yè)。所以，從以上角度看，房地產企業(yè)與施工企業(yè)簽訂合作合同時，要做到兩權相害取其輕，對合同簽訂方式上做出合理的規(guī)劃安排，盡量減少稅

收負擔。

（三）在材料采購上進行合理規(guī)劃

在營業(yè)稅改增值稅下，房地產企業(yè)作為一般納稅人，在材料采購上需要與開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應商合作，唯有這樣才能獲得較多的增值稅專用抵扣發(fā)票，提高進項抵扣率，達到降低稅收負擔目的?；谶@樣的考慮，選擇材料供應商時，不僅要考慮成本、質量等方面因素，還要考慮是否具備增值稅專用抵扣發(fā)票開具能力。根據當前的營業(yè)稅改增值稅政策規(guī)定，房地產企業(yè)選擇材料供應商時應當注意幾點[3]：第一，面對一般規(guī)模納稅人和小規(guī)模納稅人時，可以選用一般規(guī)模納稅人的材料供應商，因為小規(guī)模納稅人不具備開具增值稅專用發(fā)票的能力；第二，面對的材料供應商都為一般規(guī)模納稅人時，由于進項抵扣稅率有6%、11%、13%、17%四種情況，房地產企業(yè)可以選擇采購價格相對合理、進項抵扣稅率較大的材料供應商。

倘若房地產企業(yè)選擇了不具備開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應商，為減輕稅收負擔，房地產企業(yè)可以與材料供應商協商，要求其向其主管稅務機關申請代開稅率為3%增值稅專用發(fā)票，一定程度上也可以降低稅收負擔。從稅收負擔減輕角度看，房地產企業(yè)應要盡可能與開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應商合作，這樣的稅收籌劃才利于降低房地產稅收負擔。

（四）改善經營模式

近些年，由于我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展，房價基本實現市場化，房地產企業(yè)已經很難利用價差異轉移稅收負擔，背負的稅收負擔較重。這種情況下，房地產企業(yè)可以考慮調整經營方式，一是將更多的業(yè)務精力放在商業(yè)住宅開發(fā)建設中，便于利用價格調控轉移稅收負擔，將自身上的一定的稅收負擔轉移到購買者身上，進而降低自身的稅收負擔；二是走差異化、個性化經營，一定程度上獲得更高的銷售價格從而達到利潤最大化；三是實行相關多元化經營，將業(yè)務分拆、細化，從生產建設、裝修、經營、智能服務這幾個方面對傳統(tǒng)市場的突破從而獲取更好的經

濟利益。

當然，房地產企業(yè)調整經營方式前，應當對房地產市場需求有全面的調研分析，針對需求做出調整，不可為減輕稅收負擔而盲目調整經營方式，容易造成經營決策失誤，走上覆滅的道路。所以，房地產企業(yè)進行經營方式和業(yè)務調整時，需結合當前房地產市場的實際需求情況，確保經營決策科學、準確，實現穩(wěn)定發(fā)展，獲得可觀的經濟效益。

三、結論

綜上所述，對于房地產企業(yè)而言，營業(yè)稅改增值稅后，由于增值稅專用抵扣發(fā)票獲取等方面因素影響，稅收負擔有了一定增加。為減輕稅收負擔，房地產企業(yè)可以從增值稅專用發(fā)票使用管理、施工合同簽訂籌劃、材料采購規(guī)劃、經營模式調整等方面入手，通過合理的稅收籌劃來降低稅收負擔，使房地產企業(yè)更好的適應營業(yè)稅改增值稅帶來的變化。

參考文獻：

[1] 金曉云.“營改增”后房地產企業(yè)的稅收籌劃[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2015（05）：64-65.

[2] 毛明清.基于營改增后的房地產企業(yè)稅收籌劃探析[J].中國經貿導刊，2016（17）：56-57+63.

[3] 何玉蘭.房地產企業(yè)營改增后的稅收籌劃分析[J].現代經濟信息，2017（01）：185-186.

（作者單位：中國電子北海產業(yè)園發(fā)展有限公司）