中國富商紛紛出清房地產(chǎn)，港澳樓市會如何？

譚志強

前 言

繼7月19日，有“中國首富”之稱的“萬達集團”董事長王健林，在北京萬達索菲特酒店的“超級交易”中，讓“融創(chuàng)集團”以438.44億人民幣收購萬達13個文旅城專案91%的股權(quán)，“富力集團”以199.06億人民幣收購萬達旗下77家酒店，馬上套現(xiàn)637.5億人民幣之後，6月25日，“萬達集團”再出售江西南昌的萬達廣場給珠江人壽，雖然迄今雙方都沒有公佈成交金額，但是外界估計金額應該至少約40億元人民幣。

中央收緊貸款，萬達集團被困

從2000年起，“萬達集團”就開始大力開發(fā)中國大陸的房地產(chǎn)市場，不但和地方政府合作緊密，還與國有金融機構(gòu)的關係如魚得水，取得不少商業(yè)貸款。迄今為止，全中國大陸的大小城市，至少有約200座“萬達廣場”，將商業(yè)中心、酒店、步行街等商業(yè)模式成功結(jié)合，後來還進軍文化旅遊（主題公園）等項目，一度揚言要超過美國的迪士尼樂園。

不過，言猶在耳，這個新興的商業(yè)王國便就此退出文化旅遊項目。

王健林自己的說法是要“輕資”“減債”，讓公司可以成功轉(zhuǎn)型。不過，自北京慢慢披露出來的一些消息卻顯示，這些重大決定，都和中共中央和中央人民政府（中央）所決定的一連串重大改革措施陸續(xù)出臺有關。

首先是日本的“日經(jīng)新聞”報導，7月24日的中央政治局會議上，敲定了今年下半年的經(jīng)濟政策運行方針是：“要深入扎實整治金融亂象，加強金融監(jiān)管協(xié)調(diào)，提高金融服務實體經(jīng)濟的效率和水準”。不但如此，黨中央領導層還要堅持推進對金融行業(yè)的監(jiān)管，和加速處理債務纏身但仍未倒閉的“僵屍企業(yè)”的方針。

美國“華爾街日報”則報導，中國國家主席習近平親自批準了禁止中國所有國有銀行向大連萬達集團提供新的用以在海外擴張的貸款，目的是為了“控制”資金外流，禁止國有銀行借貸予上述公司以進行海外併購，因為中央擔心私營企業(yè)的過度對外擴張，會使外流的資金失去控制、不再回來。

在遏制中國私營集團海外擴張的背景下，近年在海外擴張最快的“海南航空集團”，也突然宣佈股權(quán)結(jié)構(gòu)大變動。

中央說你不行，

不管你多行，也是不行

有關消息指出，中央對海外投資的態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，是基於萬達最近的收購項目“不理性”及“估價過高”，不但借貸槓桿過高、資金和影響漸增，還挑戰(zhàn)到政府對經(jīng)濟的管理和控制。因為，這些公司為海外收購，而向國有銀行大量借貸，一旦海外收購在交易上出現(xiàn)問題，一定會為中國內(nèi)地的銀行帶來風險。

有關消息同時指出，中國對於1980年代末期，日本泡沫經(jīng)濟爆破前夕，在得到銀行的大量借貸之後，當時的日本企業(yè)曾經(jīng)不斷買入美國的不動產(chǎn)（如洛克菲勒中心）及其他資產(chǎn)，令日本經(jīng)濟一度急速上揚，可是，後來企業(yè)營利不如預期，甚至出現(xiàn)虧損，道致日本銀行體系崩塌，泡沫經(jīng)濟爆破，經(jīng)濟表現(xiàn)隨即大幅倒退，直到今天仍未恢復元氣。

依此政策走向，不少專家估計，中國的監(jiān)管機構(gòu)最終將限制這些大型民企調(diào)撥資金出境，並徹底審查它們的所有境外投資項目有無“走佬不歸”的嫌疑。

對這些大老板而言，不管你有多少錢，只要中央一旦祭起“綑仙索”，大家便都要乖乖就範。中央說你不行，不管你多行，也是不行。

上海廣州出現(xiàn)

打壓房地產(chǎn)價格措施

和限制海外投資政策出臺的同時，上海市政府住房與建設委員會，不久之前在其官方網(wǎng)站上，公佈了一份與上海物價局聯(lián)合簽署的“關於加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監(jiān)管的通知”，對房地產(chǎn)銷售提出了如下要求：

（一）開發(fā)商賣房子、車位等附屬設施的時候，應該嚴格按照備案價銷售，不得收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用；

（二）不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。

（三）房價、車位價格都需要向政府備案，定價不合理的，政府部門可以要求“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新申報備案”。如果備案後需要調(diào)價，也需要政府部門同意。

（四）商品房、車位等附屬設施的銷售都採取“價格承諾制”，要在銷售現(xiàn)場明碼標價（包括價格，以及價格有效期）、公示價格承諾書。

（五）違反規(guī)定的開發(fā)商，一經(jīng)查實，暫停網(wǎng)簽資格，情節(jié)嚴重的降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，並列入本市嚴重失信企業(yè)名單。構(gòu)成犯罪的，移交司法機關處理。

（六）本通知自發(fā)佈之日起執(zhí)行。

除了上海之外，廣州最近也宣佈了“租購同權(quán)”政策，即是住在廣州，只要是符合條件的“租房人”，也可與擁有樓宇單位的業(yè)主一樣，將來他們的子女也享有同等就近入學的權(quán)利。

換言之，將“租房”取代“買房”，“房子是用來住的”政策逐步落實，目前已在上海、廣州開始推行，將來亦會有若干城市跟進，亦即過去十年以來中國大陸房價不斷上升的趨勢，將會受到遏制。政府對房地產(chǎn)市場的干預和力度會逐步加大。

有報導指出，SOHO中國集團董事長潘石屹，過去4年在上海賣出5個半項目，累計金額達236億元。不但如此，潘石屹還宣佈將不會再拿地開發(fā)新項目，因為中國尤其是二、三線城市，大量的房子都在過剩，以後SOHO中國不會再拿土地開發(fā)新項目，也基本不會收購改建。

不準資金出境，

港澳樓市會如何？

香港和澳門最近10年以來，樓價地價一路攀升，其中一個主要原因是不斷有大量中國大陸資金湧進，特別是一些大型的中資集團，不但天價買樓，還會天價投地，連香港首富李嘉誠也感嘆說土地已經(jīng)貴到連他都投標不起，令本來只是一個“700百多萬人的房地產(chǎn)市場”，一下子變成一個“13億人的房地產(chǎn)市場”，一炒再炒，當然不斷開出天價。

不過，花無百日紅，目前的問題是在，在中央嚴令不準資金出境的政策影響之下，港澳樓市的前景會是如何呢？會不會出現(xiàn)恐慌性下跌，如1997年亞洲金融風暴時一樣呢？真的是很難說。