“限購(gòu)令”對(duì)保利地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響

李靜

摘 要：我國(guó)政府部門出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)的限購(gòu)政策，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了不小的打擊。其原因是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格漲幅過高，超出了大眾可以承受的能力，為了讓我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)能夠更健康的發(fā)展，政府頒布了“限購(gòu)令”。為此，以保利地產(chǎn)企業(yè)為例，結(jié)合“限購(gòu)令”對(duì)其財(cái)務(wù)績(jī)效的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：保利地產(chǎn)；“限購(gòu)令”；財(cái)務(wù)績(jī)效分析

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.18.057

1 引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到如今已經(jīng)出現(xiàn)了不少的問題，其中包括房?jī)r(jià)過高、供不應(yīng)求等，國(guó)民們一邊承受著我國(guó)房?jī)r(jià)過高的壓力，另一方面也產(chǎn)生了購(gòu)買恐慌，房地產(chǎn)行業(yè)能夠出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象是因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)就不存在這么多的投資資本。而國(guó)八條以及國(guó)四條對(duì)該現(xiàn)象也作出了遏制措施。如今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中存在著非常多的問題，尤其是上市房地產(chǎn)行業(yè)中的問題最為嚴(yán)重。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)政府以及證券市場(chǎng)所關(guān)注的對(duì)象，所以可以看出這一行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非同尋常的地位。對(duì)保利房地產(chǎn)在“限購(gòu)令”開始實(shí)施之后的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)進(jìn)行研究，可以透過數(shù)據(jù)來發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)公司在發(fā)展中存在的一些不足，然后尋找出相應(yīng)的財(cái)務(wù)解決措施，進(jìn)而可以為保利房地產(chǎn)的企業(yè)管理者們提供相應(yīng)的決策。

2 財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)方法

衡量盈利能力的重要指標(biāo)有營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)收益率。企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力越強(qiáng)，盈利能力越強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿驮酱?，營(yíng)業(yè)的利潤(rùn)率越高；總資產(chǎn)報(bào)酬率展現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的綜合利用效果，通常而言，總資產(chǎn)報(bào)酬率越高，表明整個(gè)企業(yè)有著很強(qiáng)的盈利能力；一般情況下，企業(yè)的收益能力越強(qiáng)，凈資產(chǎn)收益率越高。

表現(xiàn)營(yíng)運(yùn)能力的主要指標(biāo)有總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率。利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的效率越好總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就越高，存貨周轉(zhuǎn)率越高表明變現(xiàn)速度越快；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明應(yīng)收賬款回收速度越快，企業(yè)管理工作的效率越高。

流動(dòng)比率和速動(dòng)比率值越大，企業(yè)的短期償還債務(wù)的能力就越強(qiáng)；資產(chǎn)負(fù)債比率和利息保障倍數(shù)的狀況能夠看出一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)期的償還債務(wù)的能力，資產(chǎn)負(fù)債比率通常在40%-60%之間；企業(yè)的長(zhǎng)期的償還債務(wù)的能力越強(qiáng)，利息保障倍數(shù)越高。

3 “限購(gòu)令”前后財(cái)務(wù)績(jī)效比較分析

3.1 “限購(gòu)令”前后財(cái)務(wù)績(jī)效狀況

保利房地產(chǎn)公司是我國(guó)的一家大型上市房地產(chǎn)公司，而且在房地產(chǎn)行業(yè)中的綜合實(shí)力非常的強(qiáng)大，為此連續(xù)三年獲得了行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌的榮譽(yù)。在采取限購(gòu)令之前保利房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)績(jī)效情況如表1所示。

從表2中可以看出保利房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)績(jī)效在2007-2008年時(shí)候，因?yàn)槲覈?guó)沒有頒布“限購(gòu)令”，為此在房地產(chǎn)的銷售額從2007到2008年分別是141億、205億，保利地產(chǎn)這一時(shí)期的的銷售額呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)中頒布了“限購(gòu)令”之后，保利房地產(chǎn)公司雖然受到了影響，但是房地產(chǎn)的銷售情況的影響不大（如表2所示）。

自從2009年頒布了限購(gòu)令以后，保利房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)績(jī)效情況可以由表2看出2012年保利房地產(chǎn)公司的房屋的銷售額達(dá)到了1018億元，2013年和2014年的銷售額分別達(dá)到了1251億元和1370億元，直到2016年達(dá)到了2203億元，可見從“限購(gòu)令”頒布以來并沒有對(duì)保利地產(chǎn)的銷售額產(chǎn)生大幅度的影響，主要是因?yàn)楸＠康禺a(chǎn)公司在“限購(gòu)令”頒布之后根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的了解來調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，并且在開發(fā)上采取快速周轉(zhuǎn)的模式，有層次、有重點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)的布局，進(jìn)而保證了銷售的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

3.2 盈利能力分析

根據(jù)表3，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率先呈下降趨勢(shì)又呈上升趨勢(shì)，與同行業(yè)水平相一致，2008-2009年凈資產(chǎn)收益率有下降，說明受到“限購(gòu)”政策的影響，收益率有些許波動(dòng)?？傮w來看，說明公司資金使用效率處于平穩(wěn)狀態(tài)，盈利期望平穩(wěn)。

3.3 營(yíng)運(yùn)能力分析

2010年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為68.1%，相比2009年的68.35%下降了，2011年提高了，同時(shí)2012又下降了一點(diǎn)，總體來看，“限購(gòu)令”之后應(yīng)收賬款的回收速度較之前減慢，資金使用率有所下降。從存貨的周轉(zhuǎn)情況來看，從2008年的0.25到2012年的0.58，上漲了0.33%，由此可見“限購(gòu)令”之后其周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢(shì)；從總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)能力來看，2008-2012年都處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，受“限購(gòu)令”影響存貨有增加，銷售收入比率小于總資產(chǎn)增長(zhǎng)比率。

3.4 償債能力分析

2009年到2012年的速動(dòng)比率呈逐年下降趨勢(shì)，由0.74下降到0.52，企業(yè)在“限購(gòu)令”后，短期償債能力有所下降；從資產(chǎn)負(fù)債率方面來看，2008-2012年資產(chǎn)負(fù)債率先降再升，償債的穩(wěn)定性和性下降，企業(yè)長(zhǎng)期債務(wù)的償還能力減弱。

4 建議

4.1 加強(qiáng)資金的管理，確保保障性資金的安全運(yùn)行

為了讓保利房地產(chǎn)公司有足夠的融資來維持公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，有必要擴(kuò)展保利房地產(chǎn)公司有足夠的融資渠道，為此就需要做到對(duì)資金的管理。保利地產(chǎn)可以對(duì)資金的使用狀況建立起相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，來管理相應(yīng)的資金賬戶，制定相應(yīng)的撥款計(jì)劃來投放到相應(yīng)的工程建設(shè)上，進(jìn)而可以保證公司有足夠的資金進(jìn)行運(yùn)行，建設(shè)審計(jì)部門，并且要加強(qiáng)審計(jì)工作的執(zhí)行力度，對(duì)發(fā)揮審計(jì)部門的工作作用，對(duì)私自挪用資金的部門以及人員進(jìn)行嚴(yán)格的處理、懲罰，避免發(fā)生相應(yīng)的違規(guī)行為，進(jìn)而可以為資金管理提供相應(yīng)的保障。

4.2 通過多渠道投資融資方案，政府要加大投入力度

希望能夠在政府的指導(dǎo)下進(jìn)行市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮作用，創(chuàng)新投資融資的機(jī)構(gòu)，對(duì)保障性住房的建設(shè)資金進(jìn)行分析研究，應(yīng)該充分運(yùn)用社會(huì)的有力資源，吸引更多的社會(huì)資金，保障性的建設(shè)住房還要更加進(jìn)行創(chuàng)新融資的機(jī)構(gòu)?？梢酝ㄟ^減稅的方式對(duì)企業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)。另一方面，畢竟公租房、廉租房、收益周期長(zhǎng)，這樣部分資金將會(huì)慢慢沉淀，可能需要地方政府來進(jìn)行補(bǔ)償，而且財(cái)政也是靠政府實(shí)行支付的，還需要運(yùn)用各個(gè)地方實(shí)施保障性的住房產(chǎn)權(quán)的共有，以資金投進(jìn)交換商品房建設(shè)地區(qū)有優(yōu)先使用權(quán)實(shí)施的方法，需要對(duì)相應(yīng)政策來進(jìn)行明確的規(guī)范。政府還可以通過進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、土地等一些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)來對(duì)資金還款來源進(jìn)行保證。

參考文獻(xiàn)

[1]韓永輝.房地產(chǎn)“限購(gòu)令”政策效果研究[J].經(jīng)濟(jì)管理，2014，（04）：12-13.

[2]趙彤，周世峰.“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].北方經(jīng)濟(jì)，2013，（22）：17-18.

[3]李昱璇.限購(gòu)以及限貸政策的退出合理嗎？[J].科學(xué)決策，2015，（07）：12-13.

[4]鄧柏峻.限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控有效嗎[J].統(tǒng)計(jì)研究，2014，（11）：32-35.