中國樓市應(yīng)強(qiáng)化中央“管制”

2016年中國房價(jià)暴漲已經(jīng)到了讓管理層無法容忍的地步。從有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，北、上、深三個(gè)城市的收入房價(jià)比都在40年以上，2016年中國一線城市的房價(jià)平均上漲了將近30%，從而引發(fā)了諸如“離婚”買房子這類非理性的行為。

為了防止房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅，中國的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了非加整頓不可的地步。為了理解這種整頓的必要性，我們有必要對(duì)房產(chǎn)泡沫的危害加以分析。

中國房價(jià)何時(shí)停止上漲？

從微觀的角度來講，投資股權(quán)（股票）就是向企業(yè)家“貸款”，通過企業(yè)家的財(cái)富創(chuàng)造，不僅可以帶來全社會(huì)的財(cái)富增加，而且還可以為投資者帶來投資收益（現(xiàn)金流）；但投資房產(chǎn)就不同了，房產(chǎn)本身不創(chuàng)造收入，反而需要購房者動(dòng)用杠桿，因此，投資房產(chǎn)在本質(zhì)上是一種負(fù)債行為，而不是真正的投資。

再從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來講，房價(jià)非理性上漲會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定帶來非常不利的影響。這些不利影響主要包括：資源錯(cuò)配；增加金融風(fēng)險(xiǎn)；擴(kuò)大收入分配差距；加重環(huán)境污染。

房價(jià)通常具有自我強(qiáng)化的特征。房價(jià)越是上漲，人們就越是會(huì)增加杠桿去購買房產(chǎn)，于是便會(huì)有更多的資金（負(fù)債）流向房產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致更高的房價(jià)。這種自我強(qiáng)化的正反饋效應(yīng)，不僅會(huì)吸引更多的資源流向房產(chǎn)市場(chǎng)，而且還會(huì)耗完整個(gè)社會(huì)的儲(chǔ)蓄。

房價(jià)上漲的這種正反饋效應(yīng)既會(huì)壓制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資，也會(huì)增加全社會(huì)的金融風(fēng)險(xiǎn)。只要收入（流量）和儲(chǔ)蓄（存量）增長的幅度趕不上負(fù)債（杠桿）增長的速度，房價(jià)就會(huì)停止上漲，那么所有借用金融杠桿投資房產(chǎn)的人都有可能面臨資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)敞口，最終引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)或者償付危機(jī)。

這種危機(jī)爆發(fā)時(shí)，幾乎沒有什么力量可以阻止。沒有人可以知道泡沫破滅會(huì)發(fā)生在什么時(shí)間點(diǎn)上，而且它通常總是要比人們預(yù)期的時(shí)間來的更加晚些，因?yàn)榕菽挥性谒腥苏J(rèn)為沒有泡沫或者不會(huì)破滅的時(shí)候才會(huì)發(fā)生。正因?yàn)槿绱耍暧^經(jīng)濟(jì)管理部門就必須盡早介入房產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)非理性的房產(chǎn)投資與投機(jī)加以引導(dǎo)和管制。

房產(chǎn)投資和投機(jī)還會(huì)擴(kuò)大社會(huì)收入分配差距，原因就在于投資房產(chǎn)是有“閾值”的，因而并不是所有人都可以進(jìn)場(chǎng)參與的?！伴撝怠本褪恰笆赘丁薄Ｒ?yàn)橛小笆赘丁边@個(gè)投資門檻，所以低收入者就不可能進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)、借助銀行提供的金融杠桿、通過炒房來增加金融與貨幣收入。

結(jié)果，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，社會(huì)的收入差距就會(huì)趨于擴(kuò)大，而當(dāng)房產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，低收入居民卻要與其他社會(huì)階層一起來承擔(dān)危機(jī)的成本。這種情況我們已經(jīng)在1989年日本房產(chǎn)泡沫破滅與2007年美國次貸危機(jī)發(fā)生后的事件中屢見不鮮。

最后，就中國的情況來看，房產(chǎn)市場(chǎng)的過度發(fā)展還成為環(huán)境污染的主要源頭?；谕恋貎r(jià)格上升和人口密度等原因，中國房產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征是高容積率開發(fā)，于是開發(fā)商就得大規(guī)模建造“高樓大廈”才能獲利，從而區(qū)別于歐美的“house”。

建造高樓大廈需要鋼筋水泥和大量相關(guān)的建材，于是粗放型的、污染嚴(yán)重的鋼鐵、水泥、建材等產(chǎn)業(yè)就會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。時(shí)至今日，我們不時(shí)看到“樓有多高、霧霾指數(shù)就有多高”的情況在中國發(fā)生。所以，不對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加以必要的管制，環(huán)境問題將很難得到根治。

房地產(chǎn)“陷阱”的歷史經(jīng)驗(yàn)

為了進(jìn)一步說明房地產(chǎn)（把樓市及其上游的土地市場(chǎng)綜合在一起就是房地產(chǎn)市場(chǎng)）的過度發(fā)展會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)造成什么樣的危害，我們還有必要回顧一下歷史，以便從歷史經(jīng)驗(yàn)中得到更多的啟示。從歷史上看，歐洲人通過遠(yuǎn)洋獲得了來自于南美洲的金銀，從而突破貨幣約束，完成資本原始積累，成功走上了資本主義工業(yè)化的道路。

但是，最先走上遠(yuǎn)洋之路、曾經(jīng)擁有南美“金銀礦”的西班牙和葡萄牙始卻終未能成為真正的發(fā)達(dá)工業(yè)化國家，原因就在于這兩個(gè)當(dāng)時(shí)極其富有的國家沒有能夠用好迅速集聚起來的流動(dòng)性（貨幣），他們熱衷于皇宮、教堂和豪宅的修建，從而耗盡了掠之于南美的金銀，卻沒有能夠促進(jìn)社會(huì)商業(yè)活動(dòng)的發(fā)展、完成向現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)的轉(zhuǎn)型。

如果再做個(gè)國際比較，結(jié)論就會(huì)變得更加清晰，歐洲（西歐）為什么能夠率先完成從農(nóng)耕社會(huì)向工業(yè)社會(huì)的轉(zhuǎn)型？就是因?yàn)闅W洲的商業(yè)資本能夠積極主動(dòng)地開展工業(yè)投資，最終實(shí)現(xiàn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)，完成了從農(nóng)耕社會(huì)向工業(yè)社會(huì)的轉(zhuǎn)型。

反觀中國，數(shù)千年來，商人們一旦積累了財(cái)富便會(huì)熱衷于置地置產(chǎn)，而不是轉(zhuǎn)向工業(yè)投資，這種向土地回歸的“投資偏好”在中國的歷史上經(jīng)久不衰，從而成為中國從農(nóng)耕社會(huì)向工業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)型之不可逾越的障礙。今天中國所發(fā)生的情況，再次敲打響了警鐘：只要把寶貴的現(xiàn)金流投向不增加現(xiàn)代生產(chǎn)力的房地產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)增長就會(huì)變得不可持續(xù)。

無論從歷史還是現(xiàn)實(shí)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)只能是經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)果，而不可能是經(jīng)濟(jì)增長的原因，因?yàn)樗痪哂胸?cái)富創(chuàng)造的功能。對(duì)于今天中國業(yè)已走向泡沫化的房地產(chǎn)業(yè)就再也不能放任不管了，特別是在市場(chǎng)已經(jīng)失去理性的情況下，政府若是不能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，就真有可能引發(fā)金融危機(jī)。

中央“管制”還是地方“調(diào)控”？

本文在此使用管制這個(gè)概念是為了區(qū)別于過去曾經(jīng)長期使用的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這個(gè)概念。所有與房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)的政策，其政策目標(biāo)都在于保持房價(jià)的穩(wěn)定，而不是在于解決市場(chǎng)的非理性行為（投資或者投機(jī)），因此反而無法達(dá)到價(jià)格穩(wěn)定的政策目標(biāo)。

而且，各級(jí)地方政府作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“既得利益者”（土地財(cái)政所致），在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)所采取的策略基本上是屬于“相機(jī)抉擇”類型的。那就是在房價(jià)過快上漲時(shí)采取限購的策略，而當(dāng)房價(jià)停滯時(shí)則又改行取消限購的策略。每一次限購都會(huì)產(chǎn)生過剩“需求”，因此，每一次取消限購必定會(huì)產(chǎn)生過度“需求”，從而形成了房產(chǎn)價(jià)格長期看漲的預(yù)期。

由于這種預(yù)期是在房產(chǎn)投資者（長期持有）或者投機(jī)者（短期炒房）與政府調(diào)控政策的博弈中形成的，而不是基于經(jīng)濟(jì)增長帶來的對(duì)于房產(chǎn)真實(shí)需求的增加，因而是非理性的。

由此可見，中國房產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，在很大的程度上是由地方政府的具有“相機(jī)抉擇”屬性的調(diào)控政策所造成的。因此，想通過地方政府的政策干預(yù)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與價(jià)格穩(wěn)定效果不明顯。為此就需要與房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有直接利益關(guān)系的、作為“局外人”的中央政府來加以管制，從而才能建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

因?yàn)樵谌绾握_面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)問題上，沒有既得利益的中央政府確實(shí)會(huì)比一些已經(jīng)成為既得利益者的地方政府具有更高的道德境界與更加宏觀的視野，從而能夠推出更為理性的干預(yù)政策。

從中央政府目前已經(jīng)推出的管制政策與措施來看，大致上已經(jīng)解決了這樣幾個(gè)方面的問題，從而會(huì)對(duì)中國房產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性產(chǎn)生決定性的影響：

第一，“房子是用來住的，不是用來炒的”。這一政策基調(diào)就是去房產(chǎn)的金融屬性，讓房產(chǎn)回歸其原本的商品屬性。這一政策的實(shí)施，將把房產(chǎn)市場(chǎng)由一個(gè)商品與金融屬性混合的市場(chǎng)改變成為一個(gè)純粹的商品市場(chǎng)，使得房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不再受貨幣因素的影響，而只受實(shí)際收入的影響，也就是基本面的影響。因?yàn)?，?shí)際收入是經(jīng)濟(jì)基本面的函數(shù)，而不是貨幣的函數(shù)。

這里有一個(gè)錯(cuò)誤的概念必須加以澄清，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場(chǎng)人士經(jīng)常把投資和投機(jī)需求也稱之為“剛性需求”，這里有一個(gè)常識(shí)性的錯(cuò)誤，并不是所有具有支付能力買房的人產(chǎn)生的需求都是剛性需求，事實(shí)上只有買房子用來住的才是剛性需求，房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者和投機(jī)者購房不過是利用房產(chǎn)的金融屬性進(jìn)行的一種金融投資或交易而已，根本就不能算作剛性需求。今天中國一線城市過高的“房價(jià)收入比”已經(jīng)表明房價(jià)上漲并不是由剛性需求推動(dòng)，主要是一種貨幣與負(fù)債現(xiàn)象，且存在巨大的泡沫。所以去房產(chǎn)金融屬性的政策，不僅有利于房價(jià)回歸理性，而且也是減少國民債務(wù)，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行所必不可少的政策支持。

第二，“租售同權(quán)”。這一政策的本質(zhì)就是把房產(chǎn)市場(chǎng)從過去的一般均衡市場(chǎng)變成一個(gè)分離均衡的市場(chǎng)。房產(chǎn)市場(chǎng)從來就沒有一般均衡，居者有其屋并不意味著所有人都必須依靠購房來解決其居住問題。

由于人們的收入水平有高有低，任何國家的房產(chǎn)市場(chǎng)大都被分割成為三個(gè)性質(zhì)截然不同的市場(chǎng)：高收入者的居住需求通過商品房市場(chǎng)來出清；收入水平尚可，但因儲(chǔ)蓄不足或者工作就業(yè)流動(dòng)性較強(qiáng)的居民住房需求通過租房市場(chǎng)來出清；低收入者的住房需求則只能通過政府提供的廉租房或者公租房來加以出清。

但是在“租售不同權(quán)”的情況下，這種分割市場(chǎng)下的分離均衡就難以形成，原因在于租房的人無法享受政府所提供的公共服務(wù)與公共品，因?yàn)檫@些“服務(wù)”與“產(chǎn)品”是與戶口捆綁在一起的。由此造成的后果就是原本不想購房的人也必須得購房，于是房價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)，儲(chǔ)蓄進(jìn)一步減少，負(fù)債進(jìn)一步增加，消費(fèi)進(jìn)一步減少，最終一定會(huì)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)走向極端不穩(wěn)定性。

今天中國房產(chǎn)自住率高達(dá)80%以上（在分離均衡的發(fā)達(dá)工業(yè)化國家，一般都低于50%），在很大的程度上就是因?yàn)椤白馐鄄煌瑱?quán)”的政策所造成，所以推出“租售同權(quán)”的政策，對(duì)于中國房產(chǎn)市場(chǎng)的長期健康發(fā)展具有極為重要的意義。

非剛需市場(chǎng)，房產(chǎn)稅才有威力

第三，“去杠桿”。首先是限制商業(yè)銀行投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸總量；其次是提高房貸利率；最后是提高二套房首付款的比重。如上所述，既然房價(jià)暴漲是一種貨幣和負(fù)債現(xiàn)象，那么從資金源頭上加以管制，才能將房產(chǎn)市場(chǎng)牢牢地鎖定在商品屬性的功能定位上。

如果說上文提到的“去房產(chǎn)金融屬性”的政策是一個(gè)抽象的、房產(chǎn)市場(chǎng)之性質(zhì)界定的政策，那么“去杠桿”政策則是一個(gè)具體量化的政策。兩者配合使用，將使穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)的政策變得更加有效。

從遠(yuǎn)期來講，政府還可以進(jìn)一步推出房產(chǎn)稅、強(qiáng)化遺產(chǎn)稅來迫使中國的房產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。房產(chǎn)遺產(chǎn)稅事實(shí)上已經(jīng)在執(zhí)行中，只需要進(jìn)一步完善，就會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資構(gòu)成制約。有爭(zhēng)議的是房產(chǎn)稅。對(duì)于短期炒作房產(chǎn)的行為人來講，遺產(chǎn)稅是不起作用的，但是房產(chǎn)稅則會(huì)對(duì)短期炒作房產(chǎn)的投機(jī)行為構(gòu)成有效的制約。

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅會(huì)給投機(jī)者帶來持有成本，哪怕是短期的。如果房產(chǎn)稅的交納數(shù)量是跟著房價(jià)漲跌走的，那么就會(huì)形成一種自動(dòng)穩(wěn)定器的作用。當(dāng)下有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房產(chǎn)稅并不影響房價(jià)，并以此來排斥房產(chǎn)稅在穩(wěn)定房價(jià)中的作用，這既對(duì)又不對(duì)。

對(duì)此，可以分析如下：在一個(gè)只有剛性需求的房產(chǎn)市場(chǎng)中，房產(chǎn)稅就像一種固定成本，確實(shí)不會(huì)對(duì)房價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生什么重大影響；但是，在今天中國這種房產(chǎn)的剛性需求與投資和投機(jī)需求相互融合的市場(chǎng)環(huán)境下，房產(chǎn)稅將會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生十分重大的影響。

其中的機(jī)理可以表述如下：假如政府推出房產(chǎn)稅，那么市場(chǎng)投資與投機(jī)者的房產(chǎn)持有成本就會(huì)提高，投資或者投機(jī)房產(chǎn)就會(huì)變的無利可圖，于是投資或者投機(jī)者遲早會(huì)從房產(chǎn)市場(chǎng)中撤資（撤資時(shí)間取決于投資或投機(jī)者的流動(dòng)性與償債能力）。

一旦投資或投機(jī)者大量撤離房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，房價(jià)下跌就是不可避免的，價(jià)格下跌的程度不僅取決于投資需求與投機(jī)需求在這個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)中的占比，而且還取決于撤資是否引起房價(jià)上漲的預(yù)期變化。

由此可見，房產(chǎn)稅在剛需市場(chǎng)中對(duì)房價(jià)的影響雖然不大，不過是一種存量的固定成本而已，但是在中國今天這樣多種需求混合的市場(chǎng)中，一定會(huì)給房價(jià)帶來巨大的沖擊。剩下的問題就是政府開征房產(chǎn)稅是否符合法理。如果只對(duì)土地上的物業(yè)征收稅收，也就是只對(duì)房產(chǎn)征稅，不對(duì)土地征稅，法律上的瓶頸應(yīng)該不難突破。

基于以上分析，不難發(fā)現(xiàn)，中國樓市穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制基本形成，接下來的問題就是如何付諸于實(shí)踐的問題。當(dāng)然，在逐漸明朗的政策框架里還剩下一個(gè)缺口尚未得到封閉，那就是房產(chǎn)市場(chǎng)一旦回歸理性和常態(tài)，地方政府的土地財(cái)政勢(shì)必?zé)o法持續(xù)，由此產(chǎn)生的地方政府的預(yù)算缺口靠什么來平衡？這個(gè)問題可能需要通過更進(jìn)一步的政府財(cái)稅體系改革來加以解決，限于本文篇幅就不再贅述。