房產(chǎn)測量技術(shù)問題的研究

于向東

摘要：房產(chǎn)測量越來越受到人們的關(guān)注。其測量技術(shù)在當(dāng)今社會需求的推動下得到了飛速發(fā)展。房產(chǎn)測量為產(chǎn)權(quán)管理、開發(fā)管理、拆遷管理及交易管理等提供重要依據(jù)。筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗，主要針對我國房產(chǎn)測量技術(shù)進(jìn)行分析和討論，與同行進(jìn)行交流。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量；檢定儀器；陽臺面積；樓梯面積；共有面積

房產(chǎn)測量是保護(hù)購買者權(quán)益的，它是購買者能放心購買的保障。在測量的過程中每一個細(xì)節(jié)都要謹(jǐn)慎，不能出現(xiàn)一點錯誤。測量的結(jié)果一定要達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有房產(chǎn)測量方面得到了有力保障，購買者才能放心購買。

一、房產(chǎn)測量工作的重要意義

房產(chǎn)測量是一項政策性很強的法定測量工作，房產(chǎn)測量作為對房屋面積進(jìn)行測算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義，測量方案是否合理、測量數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確可靠、測量人員專業(yè)水平都直接影響工程的進(jìn)程及質(zhì)量。首先，房產(chǎn)測量為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。為了保護(hù)房屋所有權(quán)，政府依據(jù)法律、法規(guī)和行政規(guī)章對房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行審查與確權(quán)，房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)經(jīng)行政管理部門登記確認(rèn)，具備一定的法律效力，當(dāng)處理房產(chǎn)使用權(quán)和所有權(quán)時發(fā)生糾紛，可以作為重要的法律憑證。所以房產(chǎn)測量的結(jié)果直接關(guān)系到購房人的切身利益，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，實施憲法和法律有關(guān)規(guī)定的過程，以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，進(jìn)行的房產(chǎn)測繪得出的房產(chǎn)圖及房產(chǎn)數(shù)據(jù)具有合法性。其次，房產(chǎn)測繪有利于社會服務(wù)和城市的規(guī)劃建設(shè)。房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素之一，而城市規(guī)劃建設(shè)的水平直接反映該城市的人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)行精密測量和細(xì)化，繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖，能夠整體、直觀的體現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產(chǎn)登記部門提供相關(guān)房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息，為城市的整體布局建設(shè)、住房制度改革、老城區(qū)改造提供依據(jù)。可見，房產(chǎn)測量是城市土地資源開發(fā)利用以及城市規(guī)劃、建設(shè)管理重要的基礎(chǔ)資料。此外，房產(chǎn)測量更是檢測房產(chǎn)開發(fā)商誠信程度的重要方式。房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展和不斷規(guī)范，使市場對房產(chǎn)測量精度和要求也隨之提高，測量單位所要承擔(dān)的責(zé)任也越來越大?？茖W(xué)的測量數(shù)據(jù)，為判斷房屋買賣過程中是否存在縮水現(xiàn)象的最好證據(jù)。目前，我國商品房房價偏高，一些房產(chǎn)開發(fā)商禁不住利益的誘惑，開始在房屋買賣的面積上做文章，企圖實現(xiàn)自身利益的最大化。因此，嚴(yán)格管理房產(chǎn)測量工作，保護(hù)房屋權(quán)利人的切身利益，從而保護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。

二、房產(chǎn)測量技術(shù)分析

房產(chǎn)測量是涉及人民群眾權(quán)益的重要技術(shù)，一定要加大對其的重視。不能有任何的漏洞，不能讓非法人員有機可乘。房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素，城市房屋規(guī)劃建設(shè)的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。不斷的去提高，在實踐中發(fā)現(xiàn)不足，使其逐漸變得更加嚴(yán)密。增強工作人員的整體素質(zhì)，技術(shù)方面要去不斷學(xué)習(xí)和提高。房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過了多年來的發(fā)展和改進(jìn)，當(dāng)前我國常見的房產(chǎn)測量技術(shù)主要有以下幾種：

（一）數(shù)字化測繪技術(shù)

數(shù)字化測繪技術(shù)就是利用一定的方法采集相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，并通過計算機進(jìn)行相關(guān)的數(shù)據(jù)處理，經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測繪技術(shù)目前在我國房產(chǎn)地形測量以及地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測繪具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點，已經(jīng)成為我國房產(chǎn)測量技術(shù)發(fā)展的主要發(fā)展方向。

（二）坐標(biāo)解析法

房屋銷售面積的計算較為復(fù)雜，一般房產(chǎn)的面積都會很大，難以測量，所以使用坐標(biāo)解析法，能夠準(zhǔn)確的進(jìn)行測量，得到確切數(shù)據(jù)，還要運用坐標(biāo)解析法的相關(guān)計算公式，這是主要環(huán)節(jié)，坐標(biāo)解析法在房產(chǎn)測量中起著重要作用。房產(chǎn)邊界的精確度在有關(guān)的規(guī)定之中是可以得到體現(xiàn)的，相關(guān)的規(guī)定中也包括了部分超長或者無法測量邊長的具體情況，所以，測量房屋邊界點的方法能夠體現(xiàn)出優(yōu)越性質(zhì)，只要達(dá)到了精準(zhǔn)度的要求就能夠以房屋邊界點坐標(biāo)反算邊長替代直接測量邊長。坐標(biāo)反算邊長和實際丈量邊長較差之限差。相關(guān)規(guī)范對房產(chǎn)界址點的精度作出明確的規(guī)定，也適用于部分超長或者是不便丈量邊長的房屋，因此，測量其界址點的方法體現(xiàn)出了優(yōu)越性，只要滿足精度的要求就能以界址點坐標(biāo)反算邊長來代替直接丈量邊長。

（三）GPS技術(shù)

房產(chǎn)測量是房屋買賣及房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，是權(quán)利人維護(hù)自身權(quán)益的前提和保障。GPS技術(shù)發(fā)展是相當(dāng)?shù)难杆伲谶\用中得到了明顯的效果。這項技術(shù)能使各方面測量達(dá)到非常準(zhǔn)確，為測繪奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。目前我國常用的GPS測量作業(yè)模式都可用于房產(chǎn)測量，大致可以分為以下幾種：一種是經(jīng)典靜態(tài)相對定位。通常需要將兩臺或者兩臺以上的接收機分別安裝在一條或者多條基線的兩端，以此保證在任何一個觀測點都能夠同時觀測到至少4顆衛(wèi)星。所有的觀測基線之間形成一個封閉式的圖形網(wǎng)絡(luò)，有利于提高測量的精度。同時，為了進(jìn)一步提高測量的可靠性，可以對平差技術(shù)進(jìn)行充分的利用。第二種是準(zhǔn)動態(tài)定位。這種觀測方式適用于開闊地區(qū)的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)加密和碎部測量等。是在觀測區(qū)選一個基準(zhǔn)點，安置接收機連續(xù)跟蹤所有衛(wèi)星，對所測衛(wèi)星保持跟蹤的情況下，依次進(jìn)行觀測，測得基線中誤差約為1一2cm。在實際的房產(chǎn)測量過程中，要求接收機不能對跟蹤的衛(wèi)星失去鎖定，否則應(yīng)在失去鎖定的流動點上把觀測時間延長一至兩分鐘。第三是 GPS-RTK實時動態(tài)測量。RTK技術(shù)是GPS測量技術(shù)中一種常見的技術(shù)，即為實施動態(tài)差分法，在野外測量定位精度達(dá)到了厘米級別，采用了載波相位動態(tài)實時差分方法，同時也提高了測量的精度。RTK技術(shù)的實現(xiàn)途徑主要分為兩種，其中一種是利用無線電技術(shù)接受單基站光波改正數(shù)的普RTK技術(shù)；另外一種是通過因特網(wǎng)數(shù)據(jù)來獲取虛擬參考站技術(shù)播發(fā)改正數(shù)的RTK技術(shù)。通過RTK技術(shù)的應(yīng)用，不僅提高房產(chǎn)的測量效率和測量精度，與此同時，RTK采集的數(shù)據(jù)全部是數(shù)字化，經(jīng)過軟件的處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產(chǎn)測量要求。

結(jié)束語

房產(chǎn)測量技術(shù)具有很強的法律性，即進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的重要依據(jù)，也是處理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的重要法律憑證。房產(chǎn)測量是一個較強的系統(tǒng)工程，需要各方面進(jìn)行更為細(xì)致的工作，加強房產(chǎn)測量技術(shù)尤為重要。