一個凈“賺”數(shù)百萬，一個被迫走老路

南方周末特約撰稿 林志偉

冼敏強沒有想到，當(dāng)初迫于無奈，選擇的自管之路，卻是柳暗花明又一村。

今年52歲的他，擔(dān)任其所在小區(qū)——廣州海珠區(qū)祈樂苑業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）主任一職。就在三個月前，祈樂苑又一次“火”了。從2015年小區(qū)實行自管以來，物業(yè)管理費一分未漲，并凈“賺”了五六百萬。一時間，祈樂苑成為國內(nèi)社區(qū)自治的典范，被媒體廣泛報道。而四年前，祈樂苑因更換物業(yè)公司的矛盾，觸發(fā)激烈的維權(quán)沖突。彼時見諸報端的祈樂苑，還是一個環(huán)境差、設(shè)施老舊、治安管理混亂的“問題小區(qū)”。

而在2013年，山東濟南的重華苑小區(qū)卻注銷了業(yè)主合資注冊的物業(yè)公司，以虧損八萬余元的業(yè)績結(jié)束了7年的自管歷程。這個曾經(jīng)的“明星小區(qū)”，在全國城市幸福文明指數(shù)測評等活動中，都作為窗口小區(qū)接受各種檢查和評比。

社區(qū)自治管理，這一在政府和市場外的第三條社區(qū)治理的道路，在中國僅有二十多年的歷史，一切都處于探索階段。祈樂苑的未來，同樣未有定數(shù)。

“物業(yè)做得好， 就沒有自管”

“如果第二家物業(yè)公司做得好，就沒有后來的（社區(qū)）自管了?！辟魪姼嬖V南方周末。

早在2013年，祈樂苑原有的物業(yè)公司因管理不善，“小區(qū)環(huán)境差，還要提高物業(yè)管理費”，進而引起業(yè)主們的不滿。為了更換物業(yè)公司，同年6月，祈樂苑召開業(yè)主大會，成立了第一屆業(yè)委會。

更換了第一家物業(yè)公司后，業(yè)委會并沒有將自管作為第一選項，而是采用酬金制，繼續(xù)聘請了另一家物業(yè)公司。但事與愿違，第二家物業(yè)公司管理了一年，服務(wù)水平同樣無法令人滿意，并且存在謊報在崗人數(shù)的行為?！皼]辦法，只好走自管的路了。”冼敏強說道。

深圳市物業(yè)管理學(xué)會理事萬吉生表示，目前很多小區(qū)都是為了維護自身某些受損的權(quán)益，才選擇自管這一道路。走上自管之路的小區(qū)，一開始往往伴隨著維權(quán)和抗?fàn)幍氖姑?。中山大學(xué)社會學(xué)與人類學(xué)學(xué)院教授朱健剛表示，在中國的公共文化中，人們?nèi)狈σ环N自治的沖動，個人因為付出的成本高，往往不愿意出頭。

1978年，中國進入社會轉(zhuǎn)型期，計劃體制下的城市住宅制度發(fā)生變革。從福利分房，到市場化的商品房，住宅的所有權(quán)從單位，轉(zhuǎn)移到了購房者個人。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主的概念開始興起。

針對業(yè)主委員會的原則性規(guī)定，最早見于建設(shè)部1994年頒布的第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，當(dāng)時稱為“住宅小區(qū)管理委員會”，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成。2007年的《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，同年的《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”，該法賦予了業(yè)主委員會自管的權(quán)利。

業(yè)主通過召開業(yè)主大會，選舉業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，從而實現(xiàn)自治。而業(yè)主自管，則是業(yè)主在自治條件下，行使物業(yè)服務(wù)方式選擇權(quán)的一種形式，即不委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，自行管理物業(yè)區(qū)域。目前，在全國范圍內(nèi)，約20%的小區(qū)成立了業(yè)委會。朱健剛表示，在成立了業(yè)委會的小區(qū)中，選擇自管的仍是少數(shù)，而自管成功的案例更是少之又少。山東社會科學(xué)院研究員，同時兼任重華苑業(yè)委會主任的張志慧將自管成功的幾率比作中彩票，“全國能夠數(shù)得上來的自管成功的小區(qū)不超過半百”。

?下轉(zhuǎn)第17版

“要有一個好的 帶頭人”

祈樂苑業(yè)委會的第一任主任是中山大學(xué)的一名教授，由于不堪業(yè)主騷擾和家人的勸阻，不到一年，他便主動卸任。2015年6月冼敏強上任時，已經(jīng)是第三任，此間不過兩年。

萬吉生表示，小區(qū)自管要成功，首先要有出于公心的熱心人。目前，業(yè)委會成員大多數(shù)屬于義務(wù)服務(wù)，不收任何報酬?！白约鹤〉男^(qū)，當(dāng)然希望它越來越好?！辟魪娮晕飿I(yè)風(fēng)波起，便一直在參與小區(qū)的事務(wù)。

此前，張志慧則拒絕過加入業(yè)委會的邀約，原因是“工作太忙了”，而業(yè)委會的工作需要額外占據(jù)一定的時間和精力。直到2013年，第二屆業(yè)委會到期應(yīng)換屆，臨近退休的她，才接下了業(yè)委會主任的擔(dān)子。

業(yè)委會成員的年紀(jì)偏大，是一個較為普遍的現(xiàn)象?！澳贻p人有家庭、職業(yè)等各方面的壓力，沒有精力做這些?！苯衲?月，張志慧參加了在廣州舉辦的華南和諧社區(qū)高峰論壇。和其他地方的業(yè)委會碰面，他們都有這個感慨，“很多都是退休之后才干（業(yè)委會）的，年齡在八九十歲的都有?！?/p>

“光熱心還不夠，同時要具備一定的專業(yè)能力?！比f吉生表示。目前，祈樂苑共有一千四百多戶業(yè)主，這意味著業(yè)委會的工作牽涉了上千戶業(yè)主的利益，若處理不當(dāng)，則容易引發(fā)糾紛。冼敏強的本職是企業(yè)管理，其余的業(yè)委會成員分別從事律師、公務(wù)員等不同職業(yè)。

然而，和冼敏強熟悉的企業(yè)管理不同，業(yè)委會的工作頗有挑戰(zhàn)性。“管理企業(yè)，你只需要對股東負責(zé)；但當(dāng)你面對一千四百多戶業(yè)主時，就需要面對一千四百多個不同的想法?！?/p>

自管伊始，冼敏強參照企業(yè)管理的模式，搭建起了自管的組織架構(gòu)。業(yè)主委員會由10名業(yè)主組成，下設(shè)直屬于業(yè)委會的物業(yè)中心，中心共設(shè)有保安部、工程部、清潔部等部門。

與此同時，業(yè)主大會相繼通過了《業(yè)主公約》《祈樂苑自行車管理辦法》《小區(qū)車位競拍方案》等一系列管理條約。遇上墻面處理、道路改造等事宜，業(yè)委會也會將情況進行通告，以征求業(yè)主們的意見。

冼敏強告訴南方周末，小區(qū)之前有個業(yè)主拖交了半年的物業(yè)費，屢次溝通無效后，業(yè)委會直接拿著《業(yè)主公約》，將其起訴到法院。最后法院判他如數(shù)補交一千多元物業(yè)費，外加一千多元滯納金。

車位競拍方案在祈樂苑實施已有三年，在解決公共車位的管理問題的同時，也為業(yè)委會帶來了一筆不小的管理費。實行這一競拍方案的初衷，是由于小區(qū)的公共車位較多，拿出一部分車位給愿意出高價拿到固定車位的業(yè)主。張貼在小區(qū)公告欄的《2017年祈樂苑小區(qū)車位競拍方案》顯示，小區(qū)現(xiàn)共有66個公共車位，將采取集體統(tǒng)一競拍的形式，一次拍出，單個車位的起拍價為500元/月。冼敏強表示，車位費和車輛管理費約為15萬元/月，一年能為業(yè)委會帶來近180萬的收入。

祈樂苑業(yè)委會每個月都會將收支情況進行公示。根據(jù)公示，2017年4月，祈樂苑小區(qū)共支出了三十二萬余元，最小的一筆開支是一名清潔部員工外出就醫(yī)的車費報銷，共20元。

而重華苑小區(qū)自管之路的開端，則相對曲折。重華苑有三百四十余戶業(yè)主，共八棟樓。同樣因為與物業(yè)公司的矛盾激化，2007年，重華苑小區(qū)在業(yè)主大會上決定“自己注冊一個物業(yè)公司，進行自我管理”。隨后業(yè)主交了上半年的物業(yè)費，業(yè)委會用50萬元注冊了隸屬于小區(qū)的物業(yè)公司。

“原來以為物業(yè)的事很簡單，捎帶著就能干了，不會費多少工夫?！睆堉净鄹嬖V南方周末，由于不了解物業(yè)運作的成本，業(yè)委會將原本1.2元的物業(yè)費降到了1元，經(jīng)營了不到一個季度，就發(fā)現(xiàn)入不敷出。與此同時，第一任業(yè)委會主任獨斷的行事風(fēng)格遭到了其他委員的反對，提出重選的要求。直到第一任主任辭職，其他委員另請了第二位主任，小區(qū)的治理才慢慢進入正軌。

“提高物業(yè)費 是一道坎”

然而，重華苑小區(qū)的自管之路沒有走過七年之癢，原因在于一次物業(yè)費的提價。提及此事，張志慧始終覺得有點不可思議，“自管七年了，大家都以為步入正軌了”。

2013年，由于小區(qū)1.4元的物業(yè)費覆蓋不了成本，據(jù)測算，當(dāng)年的物業(yè)成本為1.73元。業(yè)委會為了不頻繁調(diào)價，提議將物業(yè)費提高至1.8元，經(jīng)業(yè)主大會書面投票，超過三分之二的業(yè)主同意了此方案。

然而僅過了一個月，小區(qū)里便傳起了流言?！皹I(yè)委會的人都不交物業(yè)費”“物業(yè)自治又沒有利潤為什么還要用這么高的費用？肯定這里邊有貓膩”。個別業(yè)主在各棟樓的門口張貼小字報，質(zhì)疑業(yè)委會的提價行為，并挨家上門簽名反對提物業(yè)費。

最終，他們征集到了一百五十多張反對票，并將簽名冊送交居委會和辦事處，要求改選業(yè)委會和更換物業(yè)經(jīng)理。張志慧不明白：“為什么一些將自管引以為豪的業(yè)主會跟著反對這次提價？”一問發(fā)現(xiàn)，大部分人不反對提價，只是反對提得太高。

根據(jù)物業(yè)公司的說法，物業(yè)費提高至1.8元的原因在于員工的社保費用和電費的上調(diào)。張志慧提議業(yè)委會和物業(yè)經(jīng)理準(zhǔn)備好賬本，與業(yè)主進行一次溝通。然而，理解物業(yè)公司的只有少數(shù)，多數(shù)人仍然心有疑問，更有甚者質(zhì)疑“這賬你想怎么做就怎么做”。

爭吵至此，張志慧發(fā)現(xiàn)，問題的本質(zhì)不僅在于物業(yè)費，多數(shù)人反對物業(yè)費提得太高，而少數(shù)反對派則是因此前積累下來的矛盾，為反對而反對。最后，有的業(yè)主寫了一張倡議書，建議雙方讓步，物業(yè)費降到1.6元，馬上就交。物業(yè)公司和業(yè)委會表示尊重大多數(shù)業(yè)主的意見，物業(yè)費暫按1.6元收取。

然而，數(shù)年自管造成的八萬虧損卻不知該由誰承擔(dān)。業(yè)委會感到，自管的風(fēng)險難以獨自承擔(dān)，更對少數(shù)業(yè)主的不理解感到失望。最終業(yè)委會和物業(yè)經(jīng)理集體表示辭職。彼時，業(yè)委會已經(jīng)到期，應(yīng)當(dāng)換屆。張志慧被選為第三屆業(yè)主委員會主任，隨后以1.6元的價格招聘了新的物業(yè)公司。交接完畢后，業(yè)委會注銷了重華苑物業(yè)公司，以虧損八萬余元的業(yè)績，結(jié)束了7年的自治歷程。

祈樂苑同樣面臨著這道坎。為了提高服務(wù)質(zhì)量，業(yè)委會注重對物業(yè)人員的待遇。除包吃住外，工資也高出附近的其他樓盤，人工開支大概為20萬/月。然而，物業(yè)管理費卻仍然維持在十幾年前的水平。不帶電梯的低樓層每月的物業(yè)費為0.7元/月/平方米，帶電梯的高樓層為1元/月/平方米，停車月保費甚至從過去的1000元下降到500元至600元。

“自管三年，凈‘賺六百萬”的報道讓同樣擁有自管經(jīng)歷的張志慧感到納悶，“為什么我們管得那么費勁，（祈樂苑）卻能盈余那么多？”2017年5月，張志慧去了一趟祈樂苑小區(qū)，和業(yè)委會交談后，發(fā)現(xiàn)其他收入相差無幾，盈余的關(guān)鍵在于廣州的車位占用費收入較高。

有多少能夠產(chǎn)生收益的公共資源，成為實行自管的重要條件之一。張志慧表示，自管的小區(qū)一般物業(yè)費較低，要靠公共收益來補充。如果資源不足或者業(yè)委會不能開源，所需費用與外聘物業(yè)一樣甚至更高，自管的優(yōu)勢無法顯現(xiàn)，那么就會招致業(yè)主的拋棄。事實上，業(yè)委會向張志慧透露，祈樂苑目前的物業(yè)成本約為2元/月/平方米。“本來計劃在7月份漲物業(yè)費，但媒體這么一報道，反而不好提了?！?/p>

除此之外，祈樂苑的自管之路能走多遠，冼敏強也沒有肯定的答案。

自管三年，冼敏強表示，祈樂苑整個自管的體系運作已慢慢步入正軌，但未來有無另外的熱心人士接替業(yè)委會的工作，他也不清楚?！坝袩嵝牡娜司徒又怨?，沒有那就不自管了?！?/p>

朱健剛同樣也表示，祈樂苑自管仍然是一個有待時間考驗的過程，中間可能伴隨著波折和沖突。在自管這個問題上，不是所有人都有同樣的動力，有些人積極，有些人不那么積極，甚至有些人排斥這一做法。

“往后的路只能走到哪一步，就算一步。”冼敏強說。