租房的美好時(shí)代實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，尚需多方發(fā)力

銀昕++張燕

當(dāng)廣州宣布在入學(xué)等權(quán)益上保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)之后，房屋租賃市場(chǎng)成為了當(dāng)下最火熱的話題。被“天價(jià)學(xué)區(qū)房”刺痛神經(jīng)的公眾多少希冀著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”4個(gè)字會(huì)改變已延續(xù)近20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯。

僅僅3天過(guò)后，住建部等9部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱“通知”）對(duì)外發(fā)布，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。隨后，馬云高調(diào)入駐住房租賃市場(chǎng)，阿里與杭州住保房管局合作共建杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。同樣行動(dòng)起來(lái)的還有房企，萬(wàn)科已拿下多處自持物業(yè)地塊，并在2016年成立了長(zhǎng)租品牌“泊寓”。

從地方到中央，密集出臺(tái)的政策，以及眾多入場(chǎng)的企業(yè)讓外界意識(shí)到，2016年提出的“租售并舉”已經(jīng)開(kāi)始落地生根了。

在通知中，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)被賦予貫徹落實(shí)去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的” 這一定位的重要舉措。

只有實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”才能改變目前的“重購(gòu)輕租”現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達(dá)91.2%，僅有不到10%的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)解決居住需求；截至2016年底，中國(guó)的房屋交易額已達(dá)15萬(wàn)億元，房屋租賃交易額卻僅為1.1萬(wàn)億元，占比不足7%。

尷尬的數(shù)據(jù)背后，要真正加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，迎接“租賃時(shí)代”，顯然需要政府、房企、個(gè)人等一連串主體改變自身過(guò)往的行為模式。只有這樣，方能承擔(dān)起改變房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯，乃至撬動(dòng)戶籍制度等深層次改革的支點(diǎn)作用。

政府供地端發(fā)力，欲扭轉(zhuǎn)“重購(gòu)輕租”

中國(guó)租房率不足10%，歐洲國(guó)家租房率近50%；中國(guó)房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數(shù)據(jù)美國(guó)占比是50%；2012年，全國(guó)租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%

“重購(gòu)輕租”現(xiàn)象有多嚴(yán)重？

鏈家董事長(zhǎng)左暉曾公開(kāi)表示看好租賃市場(chǎng)，他表示，與2016年住宅成交放出天量，遭遇史上最嚴(yán)厲調(diào)控相比，中國(guó)的租賃業(yè)務(wù)尚有巨大空間，同時(shí)正在享受政策紅利。據(jù)鏈家測(cè)算，2030 年時(shí)，中國(guó)的租賃人口將達(dá)到 3 億人，租金規(guī)模達(dá)5 萬(wàn)億元。

盡管房屋租賃市場(chǎng)的潛力被人看好，但是目前國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)的發(fā)展并不均衡。

社科院發(fā)布的2016年《社會(huì)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達(dá)91.2%，僅有不到10%的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)解決居住需求，特別是一線城市以外的地區(qū)，租房比例小之又小。

相比之下，美國(guó)近10年的住房自有率一直在60%至70%之間浮動(dòng)，始終有1/3左右的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)滿足居住需求；在日本，東京和大阪兩大城市的住房自有率分別是54.9%和58.6%；而在德國(guó)、瑞典等歐洲國(guó)家，租房率接近50%。

“重購(gòu)輕租”直接影響了國(guó)內(nèi)房屋租賃交易額占比，鏈家研究院在2016年12月發(fā)布的《租賃崛起》中引用數(shù)據(jù)稱，截至2016年底，中國(guó)的房屋交易額已達(dá)15萬(wàn)億元，房屋租賃交易額卻僅為1.1萬(wàn)億元，占比不足7%；與之相比，彼時(shí)美國(guó)的租賃交易規(guī)模是5000億美元，占美國(guó)整體的房屋交易規(guī)模的50%。

“個(gè)人現(xiàn)有房屋租賃、保障房中的廉租房與公租房、企業(yè)參與的長(zhǎng)租公寓是構(gòu)成目前國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)的主要參與主體。其中，保障房近年來(lái)在政府重視下快速發(fā)展，但總體規(guī)模還未成型，長(zhǎng)租公寓更是近年來(lái)才逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)整體仍處于自發(fā)狀態(tài)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

在租賃市場(chǎng)現(xiàn)有的格局下，政府該如何發(fā)力扭轉(zhuǎn)“重購(gòu)輕租”？

除去從2016年開(kāi)始不斷出臺(tái)政策釋放“加大扶持租賃業(yè)務(wù)”的信號(hào)，提出“購(gòu)租并舉”的目標(biāo)，最直接的手段便是增加公共租賃住房供應(yīng)，并在供地端向租賃市場(chǎng)傾斜。

北京、上海加大租賃住房“定向”供地力度

從公共租賃住房首次在2009年政府工作報(bào)告中現(xiàn)身公眾視野，到2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，統(tǒng)稱為公共租賃住房。

受訪的多名業(yè)內(nèi)專家告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，自國(guó)家推出公共租賃住房建設(shè)政策以來(lái)，全國(guó)已有約3000萬(wàn)套公共租賃住房建成，但是與保障性住房的缺口相比，覆蓋率并不高。其背后的原因主要有兩個(gè)：一方面是地方政府財(cái)政壓力大，缺少社會(huì)資本進(jìn)入，導(dǎo)致資金缺口較大；另一方面，租賃土地供應(yīng)不足也造成公共租賃住房發(fā)展緩慢。

截至2013年的數(shù)據(jù)顯示，1349萬(wàn)套新建的租賃性保障房中，政府投資1058萬(wàn)套，占78.7%；國(guó)企投資88萬(wàn)套，占6.5%；事業(yè)單位投資20萬(wàn)套，占1.5%；民間投資179萬(wàn)套，占13.3%。社會(huì)資本占比嚴(yán)重不足。

而從土地實(shí)際供應(yīng)看，2012年，全國(guó)居住類土地實(shí)際供應(yīng)11.4億公頃，其中公共租賃住房用地1.2億公頃，公共租賃住房用地僅占全國(guó)居住類用地的10.5%。公共租賃住房實(shí)際供應(yīng)的區(qū)域分布與常住人口增長(zhǎng)的分布也不匹配。2012年，公共租賃住房用地供應(yīng)居前三位的省份為新疆、安徽和云南，三省份公共租賃住房的供應(yīng)量超過(guò)全國(guó)的30%；而這三省份常住人口的流入僅占全國(guó)新增常住人口的9.64%。常住人口流入較多的區(qū)域，如廣東、北京、天津、上海等，公共租賃住房土地供應(yīng)面積卻相對(duì)較少。

以北京為代表的城市正在嘗試?yán)眉w建設(shè)用地增加租賃住房的供地。

7月28日，北京市住建委表示，北京首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房近期陸續(xù)開(kāi)始入住。

從2011年起，北京市先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套。

年底前，北京集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目將陸續(xù)完成選房入住工作

此次北京選取的5個(gè)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目主要分布在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)周?chē)?，均具有大量且穩(wěn)定可期的租賃需求。利用集體土地建設(shè)的租賃住房，由區(qū)政府按市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一整體躉租，再向中低收入家庭按公租房?jī)r(jià)格出租，租期為10年，差價(jià)由政府補(bǔ)貼。此外，這批公共租賃住房同時(shí)也面向符合區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的創(chuàng)業(yè)單位和人才出租。

今后5年，北京計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。重點(diǎn)在毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的區(qū)域布局建設(shè)，以解決周邊就業(yè)人群的住房需求，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡。

當(dāng)然，不只是北京在加大面向租賃市場(chǎng)的“定向供地”。

上海日前公布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》顯示，“十三五”期間，住房用地供應(yīng)5500公頃，其中租賃住房用地1700公頃。預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房12750萬(wàn)平方米、約170萬(wàn)套，其中租賃住房4250萬(wàn)平方米、約70萬(wàn)套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過(guò)60%。

而據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示，“十二五”期間，上海歷年住宅用地出讓合計(jì)4038.66萬(wàn)平方米，即4038.66公頃，其中并未單獨(dú)列出租賃住房供地?cái)?shù)據(jù)。

如今，各地政府不僅在增加公共租賃住房供地，也開(kāi)始面向房企供應(yīng)“只租不售”的土地。

7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場(chǎng)成交。兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式。

此次成交的兩幅地塊，A3-06位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5公頃，可建建筑面積約13萬(wàn)平方米，由上海張江（集團(tuán)）有限公司競(jìng)得，成交價(jià)格為7.24億元，成交樓面單價(jià)為5569元/平方米；E17-1位于嘉定區(qū)嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建筑面積7.13萬(wàn)平方米，由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競(jìng)得，成交價(jià)格為4.24億元，成交樓面單價(jià)為5950元/平方米。成交價(jià)格均低于該地區(qū)此前其他成交地塊。

例如，嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊，去年的成交土地單價(jià)是4.85萬(wàn)元。早在2015年12月，嘉定區(qū)嘉定新城A03-5地塊成交土地單價(jià)便達(dá)到2.88萬(wàn)元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年，北京出臺(tái)“9·30”調(diào)控新政，提出“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地出讓方式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

2016年10月，北京推出了首批4宗“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”地塊。10月13日，北京市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布了對(duì)于這4宗地塊出讓補(bǔ)充公告，明確其具體競(jìng)賣(mài)規(guī)則為：“在競(jìng)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格后，將競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售?！贝撕?，北京又拍出多塊“競(jìng)報(bào)自持比例”的地塊，多家房企以100%的自持比例中標(biāo)。

北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所律師吳永高向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，此前用作租賃住房的土地出讓方式多為劃撥地塊，社會(huì)資本主要通過(guò)投融資的方式獲得后期的租金回報(bào)。近年來(lái)才逐漸出現(xiàn)這種以拍賣(mài)形式但是要求100%自持的土地供應(yīng)方式。這樣一來(lái)，勢(shì)必會(huì)增加租賃住房用地的土地供應(yīng)，有利于更多的社會(huì)資本參與到租賃住房的建設(shè)中。

租賃市場(chǎng)亟待機(jī)構(gòu)“補(bǔ)位”

目前，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)房源大多為私人業(yè)主提供，租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)提供的房源不足5%；而在日本租賃企業(yè)市場(chǎng)占比87%，美國(guó)為60%。與賣(mài)房相比，租賃利潤(rùn)薄、回報(bào)周期長(zhǎng)，房源、規(guī)模、稅率等都是需要解決的問(wèn)題。

“我希望租賃市場(chǎng)可以隨著這一波新政得到有效監(jiān)管，讓我們這些房客有法維權(quán)?！本驮?月中下旬住建部等部門(mén)和地方政府密集發(fā)布促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的新政時(shí)，“北漂”慧慧在租房時(shí)遇到了“坑”。為節(jié)約開(kāi)支，她繞開(kāi)了房產(chǎn)中介和租賃企業(yè)，在一家分類信息網(wǎng)站上找到一條私人發(fā)布的房源信息。經(jīng)發(fā)布者介紹，她與一位房主簽約，本以為有了一個(gè)安定的新窩，不知這才是噩夢(mèng)的開(kāi)始。

“房主提出額外收取衛(wèi)生管理費(fèi)和另一筆租金，因?yàn)橹暗淖饨鸢凑彰吭?0天計(jì)算，但一年中有幾個(gè)月是31天?！被刍鄹嬖V記者，隨后房源信息發(fā)布者提出再加收10%的服務(wù)費(fèi)，被慧慧一口回絕，對(duì)方便開(kāi)始恐嚇和要挾，說(shuō)如果不給錢(qián)，就會(huì)想盡一切辦法騷擾她，讓她“住不好”?！昂髞?lái)才了解到，這一地區(qū)被這伙人敲詐的不止一家，他們長(zhǎng)期作案卻沒(méi)有受到懲處。”慧慧說(shuō)。

“租賃市場(chǎng)混亂的原因之一在于大量小業(yè)主占據(jù)市場(chǎng)，而租賃企業(yè)供應(yīng)的房源占比太少?！北本┤f(wàn)科泊寓企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理金羽告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，與租賃企業(yè)提供的專業(yè)服務(wù)相比，小業(yè)主的行為難以受到法律約束，一旦形成作案鏈條，對(duì)其執(zhí)法的成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)大型租房機(jī)構(gòu)的監(jiān)管成本。

所謂租賃企業(yè)，多指從產(chǎn)權(quán)所有者處租得公寓，重新裝修和包裝，再分租給房客的企業(yè)。

“最好的辦法就是提高租賃機(jī)構(gòu)房源在整個(gè)租賃市場(chǎng)中的占比，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和規(guī)范的管理壓縮‘黑中介和小業(yè)主的生存空間。我想這也是各部門(mén)和地方政府最近出臺(tái)一系列‘新政的初衷之一。”金羽說(shuō)。

低租售比讓租賃機(jī)構(gòu)難覓盈利模式？

7月中下旬，住建部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的通知提出的4項(xiàng)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的舉措中第一項(xiàng)便是“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱，這就是希望市場(chǎng)上能有更多的機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)，改變目前以小業(yè)主為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。“只有這樣才能提高租賃市場(chǎng)的規(guī)范度和透明度，擠壓小業(yè)主的生存空間，保護(hù)租客權(quán)益?！惫阏f(shuō)。

目前租賃企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)怎樣的位置？

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》中給出了這樣一組數(shù)據(jù)：截至2016年，全國(guó)有一定規(guī)模的品牌公寓企業(yè)只有1000多家，運(yùn)營(yíng)管理的房間數(shù)量只有約100萬(wàn)間，不足市場(chǎng)份額的5%；與之相比，這一比重在日本租賃市場(chǎng)中達(dá)到87%，美國(guó)則為60%。

目前，“無(wú)利可圖”似乎是機(jī)構(gòu)不愿進(jìn)入租賃市場(chǎng)的原因，具體體現(xiàn)便是較低的租賃和買(mǎi)賣(mài)收益比。多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，健康的租賃市場(chǎng)的租賃收益與房屋買(mǎi)賣(mài)收益的比值一般在1：200到1：300之間，然而在中國(guó)，特別是在一線城市這一比值約為1：500。

這不僅與租金收益不高有關(guān)，還因市場(chǎng)規(guī)模有限導(dǎo)致的配套的周邊業(yè)態(tài)發(fā)展受限。

金羽對(duì)記者說(shuō)，與小業(yè)主對(duì)回報(bào)的較低期許不同，租賃企業(yè)希望在較短時(shí)間收回成本。但長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，小業(yè)主的出租稅率只有2%，且大多數(shù)小業(yè)主并不主動(dòng)繳納，而機(jī)構(gòu)則要繳納增值稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，“這樣的稅費(fèi)機(jī)制對(duì)大機(jī)構(gòu)并不友好?！庇蟹治鋈耸空J(rèn)為，像泊寓這樣的租賃企業(yè)面臨著運(yùn)營(yíng)成本高、利潤(rùn)回收周期比較長(zhǎng)、存在一定空置率的現(xiàn)狀。

“與‘一錘子買(mǎi)賣(mài)的銷(xiāo)售市場(chǎng)不同，租賃的服務(wù)鏈條很長(zhǎng)，在租前、租中和租后三段中，房客都會(huì)遇到各種事先無(wú)法預(yù)料的問(wèn)題，只有大型機(jī)構(gòu)才有能力以規(guī)范的服務(wù)加以解決。”鏈家自如CEO熊林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，在成熟的租賃市場(chǎng)中，除去租房，房屋經(jīng)紀(jì)公司還輔以一系列家具維修和更新、家政服務(wù)等配套服務(wù)業(yè)態(tài)，使其形成穩(wěn)定可靠的收益模式，但在以小業(yè)主為主要供給源的國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)這些都無(wú)從談起。

據(jù)了解，目前鏈家自如在其公寓周邊已布局搬家、保潔、家具維修等配套服務(wù)作為周邊業(yè)態(tài)，還打造了以青年租客為主要受眾的社交平臺(tái)，圍繞租房展開(kāi)的一系列商業(yè)模式正在開(kāi)發(fā)，但熊林還是說(shuō)，“目前租賃的周邊服務(wù)業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)還談不上規(guī)模，現(xiàn)階段的主要任務(wù)是把租賃市場(chǎng)本身的規(guī)模培育得足夠大，大機(jī)構(gòu)要足夠多。”

無(wú)成熟業(yè)態(tài)和良好收益模式使租賃企業(yè)要么虧損，要么成為只靠轉(zhuǎn)租中的差價(jià)賺錢(qián)的“二房東”，甚至將一間房屋通過(guò)多個(gè)隔斷形成數(shù)十個(gè)獨(dú)立空間分別出租來(lái)提高盈利。

住建部等9部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的通知要求，“鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)”，甚至提及“支相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”。有分析人士指出，此舉意在推動(dòng)市場(chǎng)上出現(xiàn)更多有實(shí)力的企業(yè)來(lái)當(dāng)“房東”，消除多次轉(zhuǎn)租和群租造成的混亂現(xiàn)象。

“新政”明確租賃企業(yè)身份、房源問(wèn)題

該通知還提出，住房租賃企業(yè)申請(qǐng)工商登記時(shí)，經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營(yíng)。

“讓泊寓感到振奮的是，我們的身份終于明確了，是‘住房租賃經(jīng)營(yíng)行業(yè)，之前對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)范圍一直沒(méi)有明確的說(shuō)法?！苯鹩鹫f(shuō)，“新政”規(guī)定“泊寓”可按照“生活服務(wù)類”企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅（6%），相較于之前的房地產(chǎn)出租的繳稅比（11%），“這是一個(gè)不錯(cuò)的條件?！?/p>

租客慧慧對(duì)記者說(shuō)，此前她并非沒(méi)有考慮租賃企業(yè)旗下的公寓，“自如的房子我看過(guò)，質(zhì)量的確很好，但就是貴?！弊赓U企業(yè)稅收成本的下降，對(duì)租客們或許是個(gè)福音。

值得注意的是，通知稱，“鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房”，并“探索采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國(guó)有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理”。這意味著，在擁有大量存量房、愿意將其出租，但不懂得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部門(mén)或企業(yè)與房屋租賃企業(yè)之間有了合作的可能，租賃企業(yè)將擁有新的房源。

目前租賃企業(yè)的房源來(lái)自哪里？以泊寓為例，其兼有“大房東”和“二房東”的模式，“大房東”就是直接購(gòu)置房產(chǎn)，進(jìn)行統(tǒng)一包裝、升級(jí)和改造，然后出租；“二房東”則是先將房子租下來(lái)，整體打包，包裝、升級(jí)改造然后出租。

“擁有房源當(dāng)然是前提，但租賃的最大難點(diǎn)是在后面這條極長(zhǎng)的服務(wù)鏈條，這種專業(yè)能力產(chǎn)權(quán)所有者并不具備。我們之間可以各取所長(zhǎng)?！辨溂易匀鏑EO熊林說(shuō)。金羽也表示，此類合作的基礎(chǔ)非常好，“以大型產(chǎn)業(yè)園為例，產(chǎn)權(quán)持有方擅長(zhǎng)的是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，但不懂如何做配套服務(wù)，就可以交給我們來(lái)做。大型企業(yè)閑置房屋的更新?lián)Q代和重新包裝，也需要懂運(yùn)營(yíng)的企業(yè)加入。”

租賃市場(chǎng)會(huì)成房企轉(zhuǎn)型方向嗎？

7月24日，上海市國(guó)土局出讓的分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競(jìng)得人須100%自持70年。

有分析人士認(rèn)為，與鼓勵(lì)租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃市場(chǎng)一樣，拍出要求房企100%自持、“只租不售”的地塊意在為租賃市場(chǎng)增加供給，并增加機(jī)構(gòu)房源在市場(chǎng)中的占比。

房企悄然布局自持物業(yè)

鏈家研究院在《租賃崛起》中所稱的“未來(lái)的增長(zhǎng)希望在租賃”不僅是中介公司的預(yù)感，也是各大開(kāi)發(fā)商的行業(yè)共識(shí)?！按蠹叶贾滥壳暗淖馐郾仁菄?yán)重畸形的，不會(huì)長(zhǎng)久?！惫阏f(shuō)，“無(wú)論是中介還是房企其實(shí)都已提前向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，搶奪自持物業(yè)和只租不售的地塊更是不可旁落的戰(zhàn)略布局?！痹捯粑绰?，張江集團(tuán)和嘉定發(fā)展集團(tuán)就于7月24日搶得上述上海兩處“只租不售”地塊。

2016年11月16日、17日，對(duì)于北京在兩天內(nèi)推出的4塊以“地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)自持商品房面積”方式掛牌出讓的土地，房企頗具熱情。其中，海淀永豐20號(hào)地塊由首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體以57.6億元競(jìng)得，其中企業(yè)自持商品住宅面積比例100%；另外3宗土地均為多家房企投報(bào)自持面積比例達(dá)到100%。

一位天恒集團(tuán)人士在接受媒體采訪時(shí)表示，未來(lái)主動(dòng)持有一些物業(yè)資產(chǎn)，不僅符合天恒等3家企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，而且在運(yùn)營(yíng)能力上也能夠支撐這些物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。

更積極的房企似乎是萬(wàn)科，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地?fù)碛?處自持物業(yè)地塊。2016年在北京市海淀區(qū)西北旺的兩宗地塊以“競(jìng)報(bào)自持比例”方式招標(biāo)，萬(wàn)科分別以獨(dú)立競(jìng)標(biāo)和與住總構(gòu)成聯(lián)合體的形式，憑100%自持比例中標(biāo)，堪稱該場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的“最大贏家”。萬(wàn)科還在2016年成立了長(zhǎng)租品牌“泊寓”，并在今年年初以30億元入股鏈家，足見(jiàn)其對(duì)租賃市場(chǎng)的看重。

房企轉(zhuǎn)型：自持商業(yè)模式待尋、資金回流壓力待解

但來(lái)自萬(wàn)科的一位人士向記者表示，目前自持物業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)途徑還在研究中，“剛剛起步，所以不便對(duì)外透露?！?/p>

“投標(biāo)是企業(yè)行為，以盈利為目的，若遲遲無(wú)法盈利，此舉不可能長(zhǎng)久。”郭毅對(duì)房企自持表達(dá)了憂慮。

住建部等9部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的通知中稱，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。

萬(wàn)科將所得自持物業(yè)地塊為旗下品牌“泊寓”提供長(zhǎng)租房源，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是可行的模式。

“泊寓”一般與合作方簽訂超過(guò)10年的長(zhǎng)租合同，由萬(wàn)科負(fù)責(zé)裝修改造及公寓運(yùn)營(yíng)管理；或“泊寓”與合作方簽訂運(yùn)營(yíng)托管協(xié)議，項(xiàng)目持有方負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)，“泊寓”負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)。但北京萬(wàn)科泊寓企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理金羽告訴記者，萬(wàn)科拿地，交給“泊寓”出租并運(yùn)營(yíng)這種說(shuō)法過(guò)于理想化了，“‘泊寓在萬(wàn)科內(nèi)部是獨(dú)立的業(yè)務(wù)條線，萬(wàn)科拿地后會(huì)考慮不同地塊的特殊性分別做出安排，不存在直接向‘泊寓提供房源的可能性。”

曾有人建議萬(wàn)科以“眾籌”方式運(yùn)營(yíng)自持物業(yè)。所謂“眾籌”，即萬(wàn)科吸引地塊周邊企業(yè)共同開(kāi)發(fā)該處物業(yè)，萬(wàn)科負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)，合作企業(yè)進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向萬(wàn)科繳納項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)。項(xiàng)目完成后，合作企業(yè)員工可承租該物業(yè)，租金由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，萬(wàn)科負(fù)責(zé)為社區(qū)提供物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

以距北京西北旺不遠(yuǎn)的一家科技企業(yè)為例，若其加入“眾籌”，向萬(wàn)科繳納運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和眾籌投資后，萬(wàn)科所持物業(yè)可被該企業(yè)用作“福利性住房”。北京萬(wàn)科總經(jīng)理劉肖曾表示，中標(biāo)后北京萬(wàn)科聯(lián)系了西北旺周邊符合京津冀一體化發(fā)展和與海淀區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相一致的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，“70%都樂(lè)意參與。”

但輿論中卻不乏質(zhì)疑之聲。中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)毛壽龍對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，要防止“眾籌”模式打著“改革”旗號(hào)行“走老路”之實(shí)。所謂“走老路”，指之前政策允許，現(xiàn)已禁止的“企業(yè)福利性分房”?！叭粢患移髽I(yè)與萬(wàn)科達(dá)成合作，萬(wàn)科自持物業(yè)成為企業(yè)員工的福利性住房，就回到了‘企業(yè)分房的老路，造成新的市場(chǎng)不公平?！泵珘埤堈f(shuō)，無(wú)論是分給自家員工還是成為合作企業(yè)的員工福利房，對(duì)當(dāng)事企業(yè)也是不利的，“這樣一來(lái)免費(fèi)或低價(jià)獲得住房便成了某些企業(yè)員工的‘特權(quán)，員工可能不再為企業(yè)工作，而是為了‘特權(quán)工作。”

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，因涉嫌“以租代售”及“出讓使用權(quán)”等違反企業(yè)自持規(guī)定的做法，該類“眾籌”方案已被北京市住建委否決。該人士稱：“有關(guān)部門(mén)制定企業(yè)自持制度，是希望開(kāi)發(fā)商必須自己當(dāng)‘大房東，并且不可引來(lái)所謂的‘合作單位來(lái)當(dāng)什么‘二房東?！?/p>

今年4月，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出加強(qiáng)對(duì)于自持商品房 “以租代售”或變相銷(xiāo)售行為的懲戒，稱將把存在上述行為的企業(yè)納入“黑名單”，取消其參加招拍掛的資格。

除了正在尋找的商業(yè)模式，房企自持物業(yè)還將面臨資金回流的壓力，“自持物業(yè)70年，加上目前超低的租售比，開(kāi)發(fā)商過(guò)去通過(guò)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)迅速實(shí)現(xiàn)資金回流的時(shí)代一去不復(fù)返了?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)。

有業(yè)內(nèi)人士建議引入國(guó)外較流行的REITs制度，即房地產(chǎn)信托投資基金：開(kāi)發(fā)商通過(guò)首次公開(kāi)發(fā)行從單位持有人手中募集資金，公司用募集到的資金購(gòu)置并運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)物業(yè)。設(shè)立REITs的開(kāi)發(fā)商也可出售部分股權(quán)，以便在釋放部分資產(chǎn)價(jià)值時(shí)又保持其對(duì)所有權(quán)的控制。REITs擁有的資產(chǎn)類型可以包括辦公樓、零售物業(yè)、公寓、倉(cāng)庫(kù)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，其可在大型交易所公開(kāi)交易流通，一般采用信托結(jié)構(gòu)。

“開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)租賃房屋所獲得的收益，可以分配給購(gòu)買(mǎi)該證券的投資者；開(kāi)發(fā)商通過(guò)REITs也可逐步減小其對(duì)該物業(yè)的所持比例，直至完全退出?！苯鹩鸾榻B說(shuō)，REITs的好處在于通過(guò)發(fā)行證券可使開(kāi)發(fā)商迅速回流部分資金。退出機(jī)制也可降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)其權(quán)益。

據(jù)了解，盡管2014年國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs計(jì)劃就由中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理作為試點(diǎn)產(chǎn)品正式成立，但目前仍未大面積實(shí)施。2017年6月，紅星美凱龍發(fā)起REITs獲批，但截至6月30日，該計(jì)劃還未正式建立。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，REITs可行的前提是有足夠規(guī)模的租金收益使購(gòu)買(mǎi)證券的投資者“有紅可分”，否則開(kāi)發(fā)商依舊背負(fù)極大風(fēng)險(xiǎn)，一切都要以自持企業(yè)在租賃業(yè)務(wù)中摸索到一條可持續(xù)盈利的運(yùn)營(yíng)模式為前提。

保障承租人權(quán)益破題

“租售同權(quán)”需要慢慢來(lái)

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提法在7月中旬首次現(xiàn)身廣州。

7月17日，廣州對(duì)外發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》（下稱“方案”），其中“租房者子女可就近讀書(shū)，進(jìn)一步落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的條款引發(fā)外界關(guān)注。

方案做出如下規(guī)定：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

那么，究竟何謂“符合條件的承租人子女”？方案進(jìn)一步劃定了三類人，即“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女”。

然而，有分析人士指出，租房者的子女一直都有入學(xué)的權(quán)利，只是順位次序不同。目前多地的義務(wù)教育階段入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)是：“房戶合一”，即孩子的監(jiān)護(hù)人是房主并且是戶主的情況占據(jù)第一順位；監(jiān)護(hù)人是房主但非戶主的情況為第二順位；第三順位才是承租者。“從這個(gè)角度看，廣州的政策并無(wú)新意。”中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉表示，以北京為例，在西城和海淀等教育資源密集的區(qū)域，一般只能保證房戶合一的第一順位就近入學(xué)，很多監(jiān)護(hù)人并非房主的情況都需要調(diào)劑，以租房者所在的第三順位要想獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源幾乎不可能。此外，有的城市對(duì)學(xué)區(qū)房學(xué)位的時(shí)間限定為6年，學(xué)位不會(huì)永遠(yuǎn)都有，“很多房主都會(huì)與房客在合同內(nèi)約定，房客不得使用學(xué)位?！?/p>

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵在接受媒體采訪時(shí)也指出，目前在特大城市和人口流入地，一些戶籍居民享有的權(quán)利還沒(méi)有完全向外來(lái)非戶籍人口放開(kāi)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)也嚴(yán)格明確了身份限制。

他舉例說(shuō)，在廣東省的幾千萬(wàn)外來(lái)人口中，近半住在出租房里，所謂的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”后，他們是否可以享有與當(dāng)?shù)貞艏用裢鹊臋?quán)利，應(yīng)該是一個(gè)最大的未知數(shù)。

此后，住建部負(fù)責(zé)人于7月26日對(duì)“租售同權(quán)”進(jìn)行了回應(yīng)，稱將“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇”。

如果落實(shí)廣州的方案，為進(jìn)一步保障租房者的權(quán)益，是否有可能再進(jìn)一步，將租房者的入學(xué)順位前移？“此舉勢(shì)必會(huì)觸犯大量‘有產(chǎn)階層的利益?！惫阋舱J(rèn)為，至少?gòu)哪壳翱?，方案在“租?gòu)?fù)瑱?quán)”的問(wèn)題上還只是“說(shuō)說(shuō)而已”。

而多位受訪的租賃企業(yè)人士則認(rèn)為，教育上的所謂“同權(quán)”并不需要都以優(yōu)質(zhì)資源而論。金羽就表示，學(xué)區(qū)房的問(wèn)題源于優(yōu)質(zhì)教育資源的分布不均衡，單靠對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是無(wú)法解決的?！安丛ⅰ毕Ｍ巴瑱?quán)”的是“基礎(chǔ)教育資源”而非“名校資源”。以居住在產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊租賃房屋內(nèi)的“雙職工”為例，一旦子女到了入學(xué)年齡，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊沒(méi)有基礎(chǔ)教育的配套，就不得不面臨其中一個(gè)人必須回老家照顧孩子上學(xué)的問(wèn)題。如果有了基礎(chǔ)教育的配套，并且“租售同權(quán)”，夫婦二人就可將孩子接到大城市中，既可照看孩子又不影響兩人的工作。“這類需求指向的并不是優(yōu)質(zhì)教育資源，而是基礎(chǔ)教育資源，這類問(wèn)題一旦解決，對(duì)‘雙職工的生活和企業(yè)的工作效率都是極大的提高?！苯鹩鹫f(shuō)。

房客權(quán)益如何有效維護(hù)？

其實(shí)，保障承租人權(quán)益，不僅體現(xiàn)在“租售同權(quán)”上，也體現(xiàn)在出租者與承租人間的“平權(quán)”上，住建部負(fù)責(zé)人表示，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉指出，目前中國(guó)并未形成穩(wěn)定、長(zhǎng)期選擇以租房來(lái)解決居住問(wèn)題的人群，原因在于承租方人群的不穩(wěn)定：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，租房越久意味著離買(mǎi)得起房就越遠(yuǎn)。承租方無(wú)一不在等待買(mǎi)房，一旦首付攢齊并獲得購(gòu)房資質(zhì)，便迅速離開(kāi)租賃市場(chǎng)，“安全感的缺失導(dǎo)致大多數(shù)人都將租房當(dāng)作短期行為?！?/p>

安全感的缺失很大程度源于承租者的權(quán)益得不到有效保護(hù)。

住建部在今年5月發(fā)布的《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》中稱：鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時(shí)擬嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，要求買(mǎi)房中介服務(wù)費(fèi)施行明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)于租金上漲這項(xiàng)最為敏感的話題，征求意見(jiàn)稿稱，“住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金?！?/p>

在國(guó)內(nèi)目前的租賃市場(chǎng)，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)雖比直接找小業(yè)主更有保障，但國(guó)內(nèi)中介都采用多邊代理模式，意味著中介機(jī)構(gòu)同時(shí)代理承租方和出租方，其必須向市場(chǎng)上處于強(qiáng)勢(shì)地位的一方傾斜，才能實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，在大中城市房?jī)r(jià)水漲船高的背景下，出租方顯然強(qiáng)勢(shì)，一旦擁有強(qiáng)大專業(yè)知識(shí)背景的房屋中介倒向出租方，租房者就處于更加不利的地位。而在單邊代理制度的租賃市場(chǎng)，房客和房主各自的住房經(jīng)紀(jì)人都會(huì)為當(dāng)事人爭(zhēng)取最大的權(quán)益，無(wú)論出租方在市場(chǎng)上地位多么強(qiáng)勢(shì)，擁有專業(yè)知識(shí)背景的承租方經(jīng)紀(jì)人也必須為處于弱者地位的當(dāng)事人爭(zhēng)取最大權(quán)益，才能保證其自身獲利的最大化。在此制度保障下，無(wú)論市場(chǎng)地位如何改變，出租方與承租方在獲得專業(yè)知識(shí)幫助的權(quán)益上基本均等。

但對(duì)于單邊代理制度，有關(guān)人士認(rèn)為，只能期許其在未來(lái)出現(xiàn)，“需要漫長(zhǎng)的周期，因?yàn)闀?huì)影響現(xiàn)存房屋中介的利益?！?/p>

有分析人士指出，德國(guó)的制度值得借鑒。據(jù)悉，德國(guó)在法律上實(shí)施有利于承租人的“退租保護(hù)”和“房租管制”制度：承租人不需任何理由即可與出租方解約，但出租人只有提出合法理由才能與承租方解約；3年內(nèi)出租人不得將房租提高超過(guò)當(dāng)?shù)刈饨鹚降?0%以上，且當(dāng)?shù)刈饨鹚矫磕昃筛髦菡畬?duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析制定，其價(jià)格一般都低于由供需關(guān)系決定的市場(chǎng)均衡價(jià)格。