論“住改商”房地產(chǎn)估價方法的比較法問題

竹雅東

摘要：住宅改變用途經(jīng)商，是當(dāng)前許多小區(qū)普遍存在的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象雖然會給周邊居住人群帶來負(fù)外部效應(yīng)，但同時也會帶來正外部效應(yīng)。政府也逐漸意識到一味打壓“住改商”已越來越不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因而開始正面引導(dǎo)這個問題。那么在這一形勢下，住改商所涉及到的房屋又該如何進(jìn)行估價？本文擬通過對住改商現(xiàn)象的分析，針對具體問題，對傳統(tǒng)估價方法的比較法提出自己的改進(jìn)建議，以期對估價行業(yè)帶來借鑒參考作用。

關(guān)鍵詞：“住改商”；用途轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)估價

1、問題及意義

人們對居住上的要求已不再滿足于“有房可居”，而是對生活品質(zhì)和居住環(huán)境有著越來越高的要求，舒適、安寧、便利已成為共同追求的目標(biāo)。但是這些目標(biāo)之間卻有著一定的矛盾性，比如要實現(xiàn)“舒適”和“安寧”這兩個目標(biāo)，人們往往樂意于選擇遠(yuǎn)離城市喧囂的區(qū)域去置業(yè)，甚至選擇郊區(qū)，但帶來的問題是交通和購物的不便利。當(dāng)這種問題出現(xiàn)的時候，往往就意味著商機(jī)的出現(xiàn)，于是“住改商”正好“滿足”了這一供需矛盾問題，在一定程度上便利了人們的生活，帶來了“外部正效應(yīng)”；但我們應(yīng)該意識到，在這一信息共享的社會，經(jīng)濟(jì)是具有開放性的，當(dāng)越來越多“住改商”出現(xiàn)的時候，原有的交通漸漸變得擁擠不堪，原有的清新空氣變成刺鼻的粉塵氣味，小區(qū)住宅的客梯變成“貨梯”、人貨擁擠不堪，這又帶來了“外部負(fù)效應(yīng)”。所以，當(dāng)外部負(fù)效應(yīng)開始大于外部正效應(yīng)時，業(yè)主需要利用法律手段來維護(hù)自身合法權(quán)益來抵制這種泛濫的“住改商”現(xiàn)象，政府當(dāng)然也需要利用宏觀和微觀手段來調(diào)控，直至這種現(xiàn)象回到正外部效應(yīng)大于負(fù)外部效應(yīng)的平衡位置上。所以當(dāng)今社會，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府并不是一味實行“住禁商”政策，而是合法有序的引導(dǎo)“住改商”向著有利于社會經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，從而始終保持著這一現(xiàn)象處于外部正效應(yīng)大于外部負(fù)效應(yīng)的良性循環(huán)軌道上。

那么，當(dāng)業(yè)主需要對該類用途的房屋進(jìn)行估價時，房地產(chǎn)估價師首先拿到手的卻只是印有“住宅”用途的不動產(chǎn)登記權(quán)利證書，而業(yè)主方肯定不滿意僅僅只是以住宅用途的價格來體現(xiàn)房地產(chǎn)的評估價值。畢竟在大多數(shù)地區(qū)，商業(yè)門面的價格是遠(yuǎn)高于同區(qū)域住宅價格的，特別是底層商業(yè)。那么，當(dāng)估價師遇到這類房地產(chǎn)時，該如何即要考慮證載用途和實際用途的差異性，又要客觀公允合法的作出其評估價值呢？特別是，當(dāng)政府需要調(diào)整城市規(guī)劃，而對該類房屋進(jìn)行征收時，那么模擬搬遷中所涉及到的“住改商”估價問題更是困擾著多數(shù)估價師。

2、比較法概述

房地產(chǎn)估價的比較法是通過尋找三種可比較房地產(chǎn)市場交易案例，通過對交易狀況、區(qū)域因素和個別因素等的修正，得出房地產(chǎn)評估價值。但是對修正幅度有所要求，即單項修正幅度不超過20%，整體修正幅度不超過30%，同時要求修正后的三個交易案例的比準(zhǔn)價格的最大值與最小值的比值不能超過1.2。除此以外，對可比實例的選取也有所要求，即附近區(qū)域近期交易的類似房地產(chǎn)，要求具備相同的權(quán)屬狀況，相同的用途，鄰近的區(qū)域。

房地產(chǎn)估價的核心問題是合理確定其市場價值，并且要遵循合法、公允等估價原則。然而，“住改商”房屋，改變了實際用途，與不動產(chǎn)登記用途不一致，其“合法性”本身就受到了質(zhì)疑，這與估價原則是相悖的。但是作為專業(yè)估價師，沒有規(guī)章制度明文規(guī)定必須按照房地產(chǎn)權(quán)屬登記證書所記載的用途來進(jìn)行估價，因此如能從政府相關(guān)部門獲得“住改商”合法性認(rèn)定的文書，也能作為評估依據(jù)，從而間接的滿足估價“合法性”要求。

3、比較法在“住改商”房屋估價中的運用

如果在周邊房地產(chǎn)市場，同樣存在著三個以上的類似“住改商”房屋交易案例，并且這些交易案例都有合法的政府相關(guān)認(rèn)定文書，那么估價就變得很簡單了，直接套用傳統(tǒng)估價方法就可以得到其評估價值。

然而，并不是所有區(qū)域都恰到好處找到這么合適的3個以上的交易案例，那么用比較法就有一定的難度了，所以必須要對傳統(tǒng)評估方法作一定的調(diào)整。筆者有兩種思路：

3.1從純住宅比較法評估到“住改商”。

當(dāng)附近區(qū)域甚至同一小區(qū)的純住宅（即實際與證載用途均為住宅）交易案例較多時，可以先不考慮估價對象的“住改商”性質(zhì)，直接按傳統(tǒng)比較法將其住宅用途價值評估出來，然后再考慮其“變性”后增加的價值，具體包含：其占用土地使用權(quán)由住宅用途變更為商業(yè)用途所增加的價值、建筑物由純居住用途變更為經(jīng)營用途所增加的純收益的折現(xiàn)值。當(dāng)然由于“住改商”存在外部效應(yīng)，所以在評估時必須將這些因素考慮進(jìn)去。這一方法的最終公式就是：“住改商”房屋評估值=（純住宅房屋評估值+土地使用權(quán)用途變更增加值-證書用途變更登記費用+建筑物用途變更附加收益折現(xiàn)值）×（1+外部正效應(yīng)提升率）×（1-外部負(fù)效應(yīng)減損率）。

3.2從純商業(yè)比較法評估思路到“住改商”

當(dāng)附近區(qū)域的類似純商業(yè)（即實際與證載用途均為商業(yè)）交易案例較多時，可以直接用傳統(tǒng)比較法將假設(shè)估價對象證載用途為商業(yè)的市場價值評估出來，然后再考慮“變性”前的扣減價值，具體包含：其占用土地使用權(quán)由商業(yè)用途還原為住宅用途的價值扣減，建筑物由住宅用途變更為商業(yè)用途的證書變更登記費用。同理，也存在著外部效應(yīng)的考慮。這一方法的最終公式為：“住改商”房屋評估值=（純商業(yè)房屋評估值-土地使用權(quán)用途變更增加值-用途變更登記費用）×（1+外部正效應(yīng)提升率）×（1-外部負(fù)效應(yīng)減損率）。

4、結(jié)論

無論采用何種思路來評估“住改商”房屋，“合法性”原則是必須遵循的，也就是說，即使產(chǎn)權(quán)人或者房屋使用權(quán)人已經(jīng)將住宅用于經(jīng)商，但并沒有取得政府書面批準(zhǔn)文件，或者其他類似合法使用的文書，估價師無權(quán)“人為變更”其合法使用權(quán)。也就是說，估價師必須站在合法公允的立場上，按照所取得的合法證明來評估房地產(chǎn)價值。

此外，住改商帶來的外部效應(yīng)也是很明顯的，估價師必須周全的考慮哪些會帶來外部正效應(yīng)，哪些會帶來外部負(fù)效應(yīng)。那么這些如何量化呢？首先估價師可以借鑒區(qū)域因素分析和個別因素分析中的一些因素指標(biāo)，分析這些外部效應(yīng)是如何影響這些因素指標(biāo)的，通過分值增減的方法將這些效應(yīng)值進(jìn)行量化?？傊?，“住改商”房屋評估的特殊性，其評估方法要求估價師在實踐工作中不斷研究。

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