富力地產(chǎn)：“沒落貴族”的逆襲？

姚冬琴

起底萬達(dá)酒店“接盤俠”

從曾經(jīng)的“華南五虎”之首，到被恒大、碧桂園遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，淡出房企第一梯隊(duì)的富力地產(chǎn)，卻以“金主”的身份又一次走到聚光燈下。

7月19日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在現(xiàn)場見證萬達(dá)、融創(chuàng)、富力地產(chǎn)三方創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模交易。富力地產(chǎn)的橫空出現(xiàn)，讓先前幾乎已板上釘釘?shù)摹叭f融合作”增添了十足的戲劇性。

根據(jù)協(xié)議，萬達(dá)旗下76家酒店資產(chǎn)，加上新增的煙臺萬達(dá)文華酒店，共計(jì)77家酒店，由富力地產(chǎn)以199.06億元接手。

富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，用了一周左右時(shí)間即決定了這項(xiàng)收購。大舉收購酒店資產(chǎn)對于富力地產(chǎn)來說，是房企激烈競爭中的獨(dú)辟蹊徑，還是“華南虎”意欲重奪寶座的信號？

富力地產(chǎn)的新頭銜

富力地產(chǎn)半路殺出，介入“萬融合作”，讓很多人大感意外，實(shí)際上，又在情理之中。

畢竟，富力地產(chǎn)在2016年年報(bào)中就曾“預(yù)告”，希望以適當(dāng)?shù)牟椒U(kuò)大包括酒店項(xiàng)目在內(nèi)的高端及具備高資本值的投資組合。只不過，富力地產(chǎn)這一步邁得比較驚人。

持有投資物業(yè)組合，向來是富力地產(chǎn)一大重要策略，希望通過投資物業(yè)提供可靠的現(xiàn)金流，以抗衡經(jīng)濟(jì)周期的起落。在房地產(chǎn)行業(yè)激烈競爭并面臨嚴(yán)厲調(diào)控形勢的當(dāng)下，轉(zhuǎn)型和多元化是房企紛紛探索的發(fā)展路徑。

富力地產(chǎn)這一次堪稱是獨(dú)辟蹊徑，通過收購萬達(dá)旗下77家酒店，加上原本自有的在全球已開業(yè)和建設(shè)的24家高級酒店，總共擁有超過100家酒店，將“全球最大的五星級酒店業(yè)主”的頭銜收入囊中。

而且，富力地產(chǎn)被認(rèn)為是撿了大便宜。與之前融創(chuàng)中國公告的以335.95億元收購萬達(dá)旗下76個(gè)酒店相比，富力地產(chǎn)的斬獲不僅多了煙臺萬達(dá)文華酒店70%權(quán)益，收購價(jià)格199.06億元更是比先前打了近乎腰斬的5.9折。

根據(jù)富力地產(chǎn)公告，77家酒店組成的酒店資產(chǎn)包，擁有建筑面積共計(jì)約328.6萬平方米，總客房數(shù)23202間，資產(chǎn)凈值為不少于331.8億元。

按建筑面積計(jì)算，收購價(jià)格約6058元/平方米，而萬達(dá)的這些酒店大都分布在一二線城市的核心地段。

同時(shí)，根據(jù)富力地產(chǎn)的測算，77家酒店如果自建需要占用15至20年時(shí)間，這筆交易每年成本就省了數(shù)十億元，還省了酒店初期推廣成本。難怪李思廉坦言：“這次我們一口氣拿到77個(gè)酒店，對富力來說我們是贏家?！?/p>

王健林也直言，“放眼全球，能以這個(gè)較低價(jià)格批量收購酒店的機(jī)會，100年可能就這么一次。”

這么好的機(jī)會，為什么融創(chuàng)拱手讓給了富力地產(chǎn)？實(shí)際上，融創(chuàng)在酒店運(yùn)營上少有積累，且董事長孫宏斌早就表現(xiàn)出了對酒店項(xiàng)目缺乏興趣。富力地產(chǎn)則不同，酒店發(fā)展是其重要的戰(zhàn)略分支之一。

李思廉在新聞發(fā)布會上表示，富力地產(chǎn)從2004年開始投資建設(shè)高端酒店，先后跟萬豪集團(tuán)、凱悅集團(tuán)、洲際集團(tuán)、希爾頓集團(tuán)、雅高酒店集團(tuán)五大國際酒店品牌，在國內(nèi)主要城市和旅游區(qū)域共同開業(yè)了17家國際星級酒店。富力還是萬豪集團(tuán)的高端品牌麗思卡爾頓系列在亞洲區(qū)域最大的業(yè)主。

2016年，富力地產(chǎn)新開業(yè)了海南香水灣富力萬豪度假酒店、重慶富力假日酒店兩間酒店。另外，根據(jù)富力地產(chǎn)2016年年報(bào)，還有7家高級酒店在建中，在建總建筑面積達(dá)34.1萬平方米。

事實(shí)上，富力地產(chǎn)與萬達(dá)的合作并不是首次。去年12月，富力地產(chǎn)曾和萬達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議：從2017年到2021年，雙方每年合作開發(fā)5個(gè)商業(yè)綜合體，5年投資300億元，開發(fā)25個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。彼時(shí)，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力表示，合作將大幅增加富力地產(chǎn)利潤和優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)，提升富力地產(chǎn)公司價(jià)值。

意欲回歸第一梯隊(duì)

在7月19日的新聞發(fā)布會上，富力地產(chǎn)的兩位董事長李思廉和張力，遠(yuǎn)不如王健林和孫宏斌更能收獲媒體的關(guān)注。也許很多人都未必記得，10年之前，李思廉的身家曾經(jīng)超過王健林?jǐn)?shù)倍，富力地產(chǎn)2005年在港上市時(shí)更是紅極一時(shí)。2007年，富力地產(chǎn)銷售金額位居行業(yè)第四名，僅次于萬科、綠地和中海，為“華南五虎”之首。

然而，2017年福布斯全球億萬富豪榜中，李思廉以20億美元凈資產(chǎn)，位列第1030位;此時(shí)，王健林在這份榜單中的凈資產(chǎn)已經(jīng)高達(dá)313億美元，位列第18位，以凈資產(chǎn)論，是李思廉的16倍。

富力地產(chǎn)亦不復(fù)當(dāng)年的風(fēng)光。當(dāng)曾經(jīng)的“小弟”恒大、碧桂園已經(jīng)朝著5000億元年銷售額狂奔時(shí)，富力地產(chǎn)還默默地在千億征途上奮戰(zhàn)。根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2017年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》榜單，恒大、碧桂園上半年權(quán)益銷售金額（編者注：按項(xiàng)目持股比例應(yīng)占的銷售額）超過2000億元，排在前列;萬科地產(chǎn)以1963.8億元緊隨其后;綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)也都超過千億元;富力地產(chǎn)以權(quán)益銷售金額384.4億元，排名第18位。

接盤萬達(dá)的77家酒店資產(chǎn)，李思廉欲帶領(lǐng)富力地產(chǎn)重回第一集團(tuán)？圖為富力地產(chǎn)董事長李思廉在7月19日三方新聞發(fā)布會現(xiàn)場

在行業(yè)快速增長的階段，富力地產(chǎn)要回歸到一線房企的行列中，需要一次自我突破。

富力地產(chǎn)這兩年積極發(fā)力，2017年，其將銷售目標(biāo)定在730億元，比2016年增長20%。即便在房地產(chǎn)市場火熱的2016年，富力地產(chǎn)也僅實(shí)現(xiàn)12%的年增長。今年3月，李思廉在業(yè)績發(fā)布會上透露，年內(nèi)富力地產(chǎn)預(yù)備了200億元資金用來買地。不知是否巧合，這一金額與此次收購萬達(dá)77家酒店的199.06億元相當(dāng)。

大舉收購酒店，變身“全球最大的五星級酒店業(yè)主”，會否是一次變道超車？

李思廉表示，通過合作，富力將進(jìn)一步擴(kuò)展旗下的酒店業(yè)務(wù)，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營收益，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。

國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾指出，隨著富力地產(chǎn)將更多資源布局到酒店業(yè)務(wù)，一定程度上體現(xiàn)出公司的戰(zhàn)略重心從過往的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)向其他方向轉(zhuǎn)變。

然而，也有分析人士認(rèn)為，酒店運(yùn)營是重資產(chǎn)，投入巨大而回報(bào)周期長，想要獲得理想盈利水平并非易事。

數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)旗下酒店收入逐年上升，但盈利方面卻連續(xù)3年虧損，2014到2016年分別虧損1.4億元、1.67億元、1.83億元。究其原因，主要是一些新建酒店開業(yè)，尚處于客流量培育期，入住率較低，處于虧損或微利狀態(tài)。

即便是此次收購的萬達(dá)酒店資產(chǎn)，88%的酒店開業(yè)超過一年，盈利水平也不高，2016年凈資產(chǎn)回報(bào)率僅有2.6%。

王健林說，“富力通過一定財(cái)技，也可提高酒店收益率至理想水平?！备涣Φ禺a(chǎn)財(cái)技如何，還需要在接下來的運(yùn)營中證實(shí)。

將酒店業(yè)務(wù)分拆上市？

富力地產(chǎn)大舉收購酒店或許還有另一重考慮。富力地產(chǎn)內(nèi)部人士近日表示，收購?fù)瓿珊?，富力有?jì)劃在將來對酒店業(yè)務(wù)做分拆上市的動作。

事實(shí)上，早在2005年7月14日于香港聯(lián)交所上市后，富力地產(chǎn)就曾于2007年宣布回歸A股。但8年來，由于資本市場環(huán)境變化、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、IPO政策等因素影響，富力地產(chǎn)回歸A股之路走得并不順暢。

最近一次，富力地產(chǎn)于2015年恢復(fù)A股申請上市計(jì)劃，這已是富力地產(chǎn)第五次申請A股IPO。富力地產(chǎn)表示，這一計(jì)劃將在2017年持續(xù)推進(jìn)?！半S著2016年下半年起，新上市審批程序進(jìn)一步加快，本集團(tuán)積極推動上市申請進(jìn)程。 對獲得上市批準(zhǔn)，我們抱有信心?！?/p>

回歸A股對于富力地產(chǎn)來說，可以部分緩解公司長期凈負(fù)債率高企的問題。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年3月底，富力集團(tuán)合并資產(chǎn)總額2325.04億元，負(fù)債合計(jì)1853.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.73%。

對于此次收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)，李思廉表示，近年來富力地產(chǎn)業(yè)績規(guī)模和經(jīng)營利潤穩(wěn)步增長，資金運(yùn)作情況良好，完全可以滿足本次的交易需要。不過，有分析人士指出，富力地產(chǎn)的負(fù)債情況不容樂觀。

7月23日，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布公告稱，將富力地產(chǎn)目前為BB的長期外本幣發(fā)行人評級、優(yōu)先無擔(dān)保評級以及子公司所有未到期債券的評級列入負(fù)面觀察。這是由于斥資200億元人民幣收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)，將推高富力地產(chǎn)的總體債務(wù)水平，減緩公司的降杠桿進(jìn)程。

標(biāo)準(zhǔn)普爾亦指出，這次收購將影響富力地產(chǎn)在保證財(cái)務(wù)杠桿穩(wěn)定的同時(shí)，開展土地開發(fā)業(yè)務(wù)的能力。

今年3月，富力地產(chǎn)管理層曾表示，要大幅降低公司的凈負(fù)債率，需要依靠A股上市，而非僅僅依靠運(yùn)營。如果順利的話，預(yù)計(jì)公司將在2017年第三季度上市。

然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)融資政策逐步趨緊，地產(chǎn)股IPO困難重重，富力地產(chǎn)上市計(jì)劃仍然存在不確定性。而分拆酒店業(yè)務(wù)上市，或可另辟蹊徑。