用囚徒困境解釋房價暴漲

馮敏

摘 要：我國房地產(chǎn)市場價格愈加攀升，房地產(chǎn)價格也是主要的民生關(guān)注問題，本文用博弈論經(jīng)濟學(xué)中的囚徒困境分析房地產(chǎn)市場博弈三方主體：生產(chǎn)者、政府、購房者之間的博弈，試圖探討我國房地產(chǎn)價格居高不下的原因。

關(guān)鍵字：房價暴漲；現(xiàn)狀；囚徒困境

1 中國樓市發(fā)展現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布了4月份主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)我們了解到，1至4月份，全國固定資產(chǎn)投資同比增長8.9%，增速比一季度低0.3個百分點，但房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.3%，增速比1至3月份提高0.2個百分點。

2 囚徒困境理論

“博弈論”英文為“Game Theory”，是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時候的決策以及這種決策的均衡問題的，也就是說，當(dāng)一個主體，好比說一個人或一個企業(yè)的選擇受到其他人、其他企業(yè)選擇的影響，而且反過來影響到其他人、其他企業(yè)選擇時的決策問題和均衡問題?！扒敉嚼Ь场笔?950年美國蘭德公司的梅里爾·弗勒德（Merrill Flood）和梅爾文·德雷希爾（Melvin Dresher）擬定出相關(guān)困境的理論，后來由顧問艾伯特·塔克（Albert Tucker）以囚徒方式闡述，并命名為“囚徒困境”。

囚徒困境（prisoner's dilemma ）指兩個被捕的囚徒之間的一種特殊博弈，是博弈論的非零和博弈中具代表性的例子，雖然困境本身只屬模型性質(zhì)，但現(xiàn)實中的價格競爭、環(huán)境保護(hù)等方面，也會頻繁出現(xiàn)類似情況，它雖然非常簡單，但卻很好地反映了博弈問題的根本特征，而且這個博弈模型正是解釋眾多經(jīng)濟現(xiàn)象，研究經(jīng)濟效率問題的，非常有效的基本模型和范式。

3 運用囚徒困境解釋房價暴漲

這一問題分析中存在三個主體即政府、開發(fā)商和購房者。因此我逐一來分析他們的行為。

（一）、對于政府 政府在房地產(chǎn)市場中扮演著提供土地的這一角色，顯而易見的是土地供應(yīng)對于房價的影響是不容忽視的。由于我國獨特的土地財政，我國的土地供給曲線是一條垂直且能平行移動的曲線，并且我國財稅改革滯后，加之未推出房產(chǎn)稅，土地收入仍然是地方政府重要的資金來源。而從博弈論的角度來看，政府通過限制供給，保持土地拍賣的高價是維持長期穩(wěn)定收入的占優(yōu)策略。就連國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦也曾在今年3月的中國發(fā)展高層論壇中提出，地方政府總是有意無意把房價往高推，源于賣地有收入。行至今日，房地產(chǎn)相關(guān)收入在地方政府收入占比中已經(jīng)超過了50%。

（二）、對于開發(fā)商 由于房地產(chǎn)市場的信息不對稱，房價在很大程度上由開發(fā)商主導(dǎo)，在征地環(huán)節(jié)，除土地拍賣價格，其他相關(guān)消息開發(fā)商并沒有傳遞給消費者；在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，購房者對于原料價格、質(zhì)量也不甚了解；在銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)、消費者和銀行之間同樣存在信息不對稱。這些都導(dǎo)致房價只能聽任開發(fā)商主導(dǎo)，由此必然造成房價虛高。

（三）、對于購房者 房屋是一個消費品，消費品即是用來滿足人們物質(zhì)和文化生活需要的那部分社會產(chǎn)品。也可以稱作“消費資料”或者“生活資料”。同時也是一個投資品，投資品是指購買后不需要追加新的使用價值，也不需要附加新價值，即可擇機出售獲利（也可能虧損）的商品。個人炒房給樓市帶來很大危害，讓一個城市的房價在短時間內(nèi)飆升，不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

4 現(xiàn)有的政策

2017年中國房地產(chǎn)的基本政策目標(biāo)以“穩(wěn)定”為主，市場逐步回歸理性。一線城市存量房時代來臨，二線城市進(jìn)入理性回歸時期，西部節(jié)點型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段，房價尚屬相對洼地。

在2017年2月28日召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上，習(xí)近平指出：“建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點，緊緊把握‘房子是用來住的、不是用來炒的的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡?！憋@然，房地產(chǎn)要回歸居住的屬性，政府將采取一攬子的政策手段確保房地產(chǎn)的定位，最終目的是為了讓房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。就在最近半個月，北京市接連出臺了12項樓市調(diào)控政策。日前，北京市住建委再度出臺《關(guān)于加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》，明確從即日起，住宅平房出售對象為居民家庭的，必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士；已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭；在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。這標(biāo)志著北京樓市調(diào)控政策再度升級，也將住宅平房納入了限購范圍中，北京的住房限購政策再無“空隙”可鉆。隨著住建部號召各地學(xué)習(xí)北京經(jīng)驗，也意味著北京的政策出臺方式將成為全國的示范。

5 解決建議

1、政府 至今為止的政府調(diào)控，所致力的方向就是在人民幣不可自由兌換、政府直接參與生產(chǎn)活動的大經(jīng)濟背景下，讓控制局面的牌更多一點。讓局面不至于到了某一天全然超出了政府的掌控能力。用各種信號告訴另外兩方：不要再讓房價漲上去了。手段也很明顯，歸根結(jié)底就是信貸、土地。

（1）、宏觀趨穩(wěn)，調(diào)控深化 2017年國內(nèi)經(jīng)濟預(yù)期將繼續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。2016年12月中旬召開的中央經(jīng)濟工作會議確定2017年經(jīng)濟穩(wěn)中求進(jìn)的主基調(diào)，財政政策更加積極有效，深化供給側(cè)改革，著力振興實體經(jīng)濟，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

（2）、貨幣信貸 2017年貨幣政策穩(wěn)健中性，貨幣供應(yīng)規(guī)模增速適中，貨幣貸款投向更趨均衡，在房地產(chǎn)方面繼續(xù)引導(dǎo)資金流向合理自住需求，在區(qū)域結(jié)構(gòu)方面更多流向庫存壓力較大的三四線城市。2017年三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。隨著調(diào)控政策持續(xù)收緊，信貸政策也趨于收緊，2017年房地產(chǎn)銷售量價有望回落，但是在新型城鎮(zhèn)化和去庫存的政策支持下，信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。

（3）、人民幣匯率 2017年人民幣趨于穩(wěn)定，對房地產(chǎn)市場影響較小。

（4）、房地產(chǎn)政策 在強化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長期的長效機制，推進(jìn)住房體制建設(shè)。

2、房地產(chǎn)商 房地產(chǎn)商所致力的方向就是讓資金鏈不至于太過緊張，能夠確保企業(yè)平安地度過政府調(diào)控中形成的資金緊張期。同時盡量把一些生長性良好的項目拿在手里，讓自己在上漲預(yù)期中不要太輸給同行。

3、購房人 逐漸形成健康的消費理念，杜絕惡意炒房，理性消費與投資房地產(chǎn)，不人云亦云，不隨潑逐流，理性判斷。關(guān)注新的投資方式，不僅僅把房地產(chǎn)投資作為單一的家庭投資形式。

6 結(jié)論

從宏觀角度上來講，中國的房地產(chǎn)價格與中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展有很大的關(guān)系。但仔細(xì)分析在這一經(jīng)濟活動中各方利益的作用下，出現(xiàn)囚徒困境導(dǎo)致房價持續(xù)走高。因此要努力使房地產(chǎn)市場回歸理性，開發(fā)商保證資金鏈的不斷流，政府加強監(jiān)控監(jiān)管力度，購房者理性購房，使得我國房地產(chǎn)市場能夠更好發(fā)展。

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