“商住房”還能起死回生嗎

黃志龍

“商住房”市場規(guī)模和價格的一路狂飆，已嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。過去近十年針對住宅市場的調(diào)控效果，都被龐大的“商住房”市場所沖抵或削弱了，也成為房地產(chǎn)調(diào)控被戲稱為“空調(diào)”的原因之一。

3月份以來，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼，特別是北京“商住房”市場遭到了“3·26新政”的核彈攻擊，隨后廣州及時跟進(jìn)，實施了與北京相似的“商住房”調(diào)控政策，這讓投資者感受到了前所未有的寒意。那么，全國范圍內(nèi)的“商住房”政策、價格和市場前景怎樣，是幾乎所有投資者和自住者關(guān)注的焦點。

“商住房”長期處于政策和法律的“灰色地帶”

要討論“商住房”前景，首先需要從“商住房”的法律地位和發(fā)展歷史說起。按照1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，我國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意義上的“商住房”的土地使用性質(zhì)并不存在，這也是本文和大多數(shù)分析文章在“商住房”上加上雙引號的原因。

然而，在北京、上海等一線城市，由于常住人口居住需求巨大，2000年以來，一些以商業(yè)、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產(chǎn)權(quán)，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，改變商業(yè)立項的使用屬性，將“類住宅”作為賣點。

少數(shù)項目還打“擦邊球”式地引入了民水、民電甚至民用天然氣，個別項目甚至還可以落戶。

從需求層面來看，2010年以來，北京、上海等一線城市出臺嚴(yán)格的住宅限購政策，“商住房”由于不限購而變得更加搶手。特別是在房價一路上漲的大環(huán)境下，“商住房”也成為無購房資格家庭的過渡之選，同時也不可避免地成為炒房者的“天堂”。

對于“商住房”的風(fēng)險，決策部門早有提示。2007年，北京市住建委就曾針對“商住房”項目發(fā)出風(fēng)險提示，強調(diào)這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)謹(jǐn)慎投資。2011年，北京市下發(fā)相關(guān)通知，要求商業(yè)、辦公類項目不得設(shè)計成住宅的格局，不能設(shè)立單獨的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產(chǎn)證。

然而，出于利益驅(qū)動和迅速回款的需求，再加上有關(guān)部門審批和后續(xù)驗收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，大量開發(fā)商將商業(yè)、辦公項目改為類住宅產(chǎn)品銷售，相關(guān)風(fēng)險被各方選擇性忽視了。

三方面原因促使北京對“商住房”痛下殺手

等到2017年3月26日，“3·26新政”出臺，對北京“商住房”市場堪稱“核彈式打擊”，個人購買“商住房”的空間和意愿幾乎完全消失。那么，北京為何會對“商住房”痛下殺手，“3·26新政”出臺的原因和動機又有哪些？

首先，“商住房”已占據(jù)北京新房市場的半壁江山。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，北京“商住房”成交套數(shù)從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%，成交均價從22959元/平方米，上漲到30069元/平方米，最近“3·26新政”時，已漲至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房總成交量的比重為58.7%。“商住房”市場規(guī)模和價格的一路狂飆，已嚴(yán)重影響到北京房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。

其次，“商住房”已成為炒房者和投機客的天堂。不可否認(rèn)，在無資格或無能力購買住宅情況下，許多剛需家庭選擇“商住房”作為過渡性階段和“上車”的選擇。然而，在天量交易規(guī)模下，由于不受限購政策影響，“商住房”市場中的投資需求和炒房者比重大幅高于住宅市場。特別是在被譽為“北京樓市風(fēng)向標(biāo)”的通州樓市，投資客和炒房者一人購買數(shù)套甚至數(shù)十套“商住房”的現(xiàn)象并不鮮見。因此，過去近10年針對住宅市場的調(diào)控效果，都被龐大的“商住房”市場所沖抵或削弱了，也成為房地產(chǎn)調(diào)控被戲稱為“空調(diào)”的原因之一。

最后，“商住房”大發(fā)展與北京疏解低端產(chǎn)業(yè)的方向不符。按照最新發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃（2016年～2030年）》（草案），至2030年北京市人口將控制在2300萬以內(nèi)。因此，疏解非首都功能和低端產(chǎn)業(yè)，將成為未來北京市城市發(fā)展的既定方向?！吧套》俊蓖恋刈鳛樯虡I(yè)用地，本來是用于建設(shè)高端寫字樓、商業(yè)中心來吸引高端產(chǎn)業(yè)，卻被改造成為低端產(chǎn)業(yè)和外來群體相對集中的區(qū)域，這顯然與北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的要求不符。

全國“商住房”市場將發(fā)生哪些變化？

“商住房”作為住房市場的灰色地帶，其合規(guī)化將是大勢所趨，在合規(guī)過程中，“商住房”的價格、市場格局也將發(fā)生深刻變化。

首先，全國“商住房”合規(guī)化將是大勢所趨。如前文所述，“商住房”在土地性質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)，作為普通住房出售始終處于政策灰色地帶。雖然目前筆者無法斷定還會有哪些城市會跟進(jìn)實施北京“商住房”新政，但從北京今年以來封堵“假離婚”、虛假收入證明等政策漏洞的方向看，全國范圍內(nèi)“商住房”合規(guī)化將是大勢所趨，這也是構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制的重要組成部分。對于普通投資者而言，“商住房”合規(guī)的利劍將始終高懸，何時落地要看政策的需要。如今年以來，上海市已經(jīng)暫停了“商住房”的網(wǎng)簽，停止了“商住房”的上下水、用電等配套設(shè)施，由此可見，上海跟進(jìn)實施北京“商住房”新政的可能性不小。

其次，“商住房”持有者將以企業(yè)和機構(gòu)為主。近年來，決策部門發(fā)展房屋租賃市場的決心越來越明確，思路也越來越清晰。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報特別強調(diào)“要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”。2016年6月國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，該文件強調(diào)“充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平”，以此作為“培育租賃住房供應(yīng)主體”的首要舉措，同時還制定了一系列發(fā)展住房租賃企業(yè)的支持政策。因此，開發(fā)商在建和未售出的“商住房”出路將是：由房企自持，或出售給住房租賃企業(yè)；同樣，一部分個人持有的“商住房”將以合適的價格出售給住房租賃企業(yè)，或者自住和出租。

最后，一線城市“商住房”價格下調(diào)的底線為50%左右。之所以做出這一判斷，有兩方面的原因：一是“商住房”的貸款比例為50%，一旦價格下調(diào)幅度超過50%，將觸及商業(yè)銀行的邊際安全線，增加金融機構(gòu)的房貸風(fēng)險，這是決策部門所不能容忍的；二是從投資價值看，經(jīng)過過去一年多的價格飆升，北京、上海等一線城市“商住房”的租金回報率僅為1.5%～2%，如果價格出現(xiàn)50%左右的下降，“商住房”的租金回報率將上升到3%～4%，接近銀行長期存款的利率水平，一部分已持有“商住房”的個人投資者將出現(xiàn)“炒房”向“租房”的轉(zhuǎn)變，也能吸引萬科這類有意進(jìn)入長期租賃市場的房地產(chǎn)企業(yè)資金進(jìn)入，以獲取長期穩(wěn)定的投資收益。