多重房屋買賣中房屋所有權(quán)的確認(rèn)

馬曉燕

摘要：房地產(chǎn)市場交易中經(jīng)常會出現(xiàn)房屋多重買賣的情況，這種情況的出現(xiàn)不僅擾亂了正常的房產(chǎn)交易順序，也損害了許多買受人的權(quán)利，因此有必要從法律角度進(jìn)行探討并且加以規(guī)制。本文在分析了房屋多重買賣涵義基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了多重買賣中房屋所有權(quán)確定的原則。

關(guān)鍵詞：一房多賣；所有權(quán)確定原則；買受人

引言：

多重買賣是指一個(gè)房屋出賣方與多個(gè)房屋買受方簽訂了買賣合同，將自己房屋出售給多個(gè)買受方的行為。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展速度越來越快，房屋資源數(shù)量逐漸減少，房屋價(jià)值在不斷提升。很多房屋出賣方在巨大利益誘惑之下，選擇將自己的房屋多次出賣給不同的買受人，來賺取最多的利益?？梢哉f房屋多重買賣的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，但是在出現(xiàn)了這些現(xiàn)象之后，如何確定房屋的最終所有權(quán)，不僅是房屋買賣關(guān)系中各方所關(guān)心的問題，同樣也是許多法律學(xué)者專家所研究的熱門問題。

一、房屋多重買賣的概念界定

房屋多重買賣指的是房屋出賣人多次將自己的房屋出賣給不同的買受人，并且與這些買受人簽訂了房屋買賣合同。在整個(gè)多重買賣關(guān)系中，主要涉及了三個(gè)主體，分別是房屋的出賣方、房屋的先買受方和后買受方。出賣方基于多重的買賣關(guān)系需要履行自己的法律義務(wù)，而先買受人也會因?yàn)榉课莸淖罱K所有權(quán)與后買受人之間發(fā)生矛盾沖突，即根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，某一方最終可以獲得房屋的最終所有權(quán)，而其他買受人則無法獲得該房屋的所有權(quán)，最終引發(fā)了一系列的矛盾沖突。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房屋多重買賣數(shù)量越來越多，而這種買賣行為直接違背了合同法中的“誠實(shí)信用”原則，同時(shí)也擾亂了正常的房產(chǎn)交易秩序，必須從法律層面加以規(guī)制。

二、房屋多重買賣中所有權(quán)確認(rèn)的原則

從理論界目前的研究現(xiàn)狀來看，絕大多數(shù)學(xué)者將登記作為確定房屋所有權(quán)的第一原則，其次是以占有為判定原則。有的學(xué)者則指出應(yīng)當(dāng)以雙方合同簽訂時(shí)間為確定順序的標(biāo)準(zhǔn)，有的學(xué)者則提出應(yīng)當(dāng)讓房屋出賣方自己決定。筆者比較贊成以下以下的排序方式。

（一）登記優(yōu)先原則

在多重買賣關(guān)系中，如果某個(gè)買受人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，那么就應(yīng)當(dāng)從法律角度肯定該買受人的房屋所有權(quán)，但是惡意進(jìn)行房屋登記的除外。依照我國法律的規(guī)定，登記是不動產(chǎn)生效的要件，即如果不進(jìn)行房屋登記，即使買賣合同成立在線也無法獲得所有權(quán)。這個(gè)觀點(diǎn)在北京市一中院的司法審判中得到了肯定，在該法院審理的多重房屋買賣糾紛的案件中，法院最終依據(jù)登記優(yōu)先的原則，認(rèn)為姜某已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)的登記，但是孫某并沒有辦理，因此即使孫某合同成立在先，而房屋所有權(quán)最終也只能歸屬姜某。

在正常的房屋買賣關(guān)系中，登記優(yōu)先的原則無可厚非，但是在惡意登記的房屋買賣關(guān)系中，如果后買受人與房屋出賣方惡意串通簽訂了合同并且辦理了登記，致使先買受人無法獲得該房屋的所有權(quán)，此時(shí)這種登記就無法得到法律的保護(hù)，這是種明顯擾亂市場交易秩序的行為。

（二）占有優(yōu)先原則

如果在房屋多重買賣中，數(shù)個(gè)買受人都沒有與出賣人辦理了房屋登記，此時(shí)哪一方先占據(jù)了該房屋，哪一方則可以獲得該房屋所有權(quán)。

首先從房屋占有的效力來看，占有人實(shí)際享有了對房屋的支配和控制權(quán)利，這是基于雙方之間債務(wù)關(guān)系形成的本權(quán)占有。當(dāng)別人干涉到該占有人對房屋的占有之后，占有人可以依據(jù)本權(quán)占有請求他人停止干涉。其次從數(shù)個(gè)房屋買受人的房屋購買角度來看，已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的買受人以占有的方式宣示了自己對房屋的債權(quán)，使占有和債權(quán)融為一體，而其他買受人只有債權(quán)。對于買賣合同而言，交付是出賣人履行合同的重要方式，買受人基于占有行為實(shí)際享有了對房屋的控制權(quán)，至此買受人與出賣人之間的法律關(guān)系也接近履行完畢的狀態(tài)。最后從物權(quán)法立法宗旨角度來看，物權(quán)法起到的是定爭止紛的作用。在房屋已經(jīng)給實(shí)際占有之后，占有人會在房屋上投入大量的時(shí)間和金錢，相比于其他未占有該房屋的買受人來說，投入的更多，因此如果否定了該占有人的房屋所有權(quán)，則可能導(dǎo)致該占有人受到很大損失，引發(fā)更多的矛盾，這與定爭止紛的立法初衷也相違背。

（三）賣方自主決定原則

這項(xiàng)原則是將房屋最終所有權(quán)的決定權(quán)交由房屋出賣方來行使，即出賣方根據(jù)自己的意愿，決定將該房屋轉(zhuǎn)讓給誰，這項(xiàng)原則是合同法中意思自治原則的重要體現(xiàn)。筆者認(rèn)為該項(xiàng)原則應(yīng)當(dāng)位列第三的順訊，優(yōu)先于合同成立順序、和價(jià)款支付順序原則。

對于優(yōu)先成立合同和優(yōu)先支付房款原則來說，雖然堅(jiān)持這兩種學(xué)說的學(xué)者認(rèn)為這是保護(hù)了積極履行合同一方當(dāng)事人的利益，但是如果實(shí)踐中依據(jù)這種判定標(biāo)準(zhǔn)，則存在許多的困難。就合同優(yōu)先成立順序而言，這種確定所有權(quán)的方法違反了債權(quán)平等性原則，各個(gè)債權(quán)不能因?yàn)槌闪⑾群蠖a(chǎn)生了優(yōu)劣之分。其次這種判斷標(biāo)準(zhǔn)違反了合同法中的意思自治原則，如果已經(jīng)決定了保護(hù)合同在先成立的買受人權(quán)利，則意味著房屋出賣方喪失了自主選擇權(quán)。就優(yōu)先支付價(jià)款原則而言，如果優(yōu)先支付了該放款就可以享有對該房屋的所有權(quán)，則每個(gè)人都會爭先恐后地支付放款，這很容易造成房產(chǎn)交易市場的混亂，而且還可能出現(xiàn)強(qiáng)買強(qiáng)賣的現(xiàn)象?？梢哉f這兩種原則都是強(qiáng)調(diào)了“先到先得”的交易原則，從表面上來看是公平的，但是卻極容易誘發(fā)買受人與出賣人惡意串通的情況。由此可見選擇將賣家自主決定作為確定所有權(quán)的第三原則是有其合理之處的。

三、結(jié)束語

眾所周知近幾年房地產(chǎn)市場越來越繁榮，房產(chǎn)交易數(shù)量也越來越多。房屋對中國人來說不僅是家的象征，也是財(cái)富的象征，因此在利益誘惑之下的房屋多重買賣數(shù)量越來越多，對市場交易秩序、人們生活質(zhì)量都起到很大的改善。而在出現(xiàn)房屋多重買賣的時(shí)候，筆者認(rèn)為首先應(yīng)當(dāng)明確所有權(quán)的確定原則，只有這樣才能給房屋買賣各方更多的法律參考。

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