萬達“斷舍離”

王欣芳

7月10日，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國簽訂轉讓協(xié)議，融創(chuàng)以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。交易金額大、交易標的爭議大、交易合作模式新，這一買一賣之間，充斥著疑點與想象，也透露著兩家公司迥然不同的思路。而對于萬達來說，這可能是一場有意識的“斷舍離”。

萬達文旅城：來濟南這一年

2016年8月26日，萬達集團與濟南市政府簽訂協(xié)議，將投資630億元建設濟南萬達文化體育旅游城。公開信息顯示，這將是國內萬達第13個超大型文旅項目，也是全球首個文化、旅游、體育、商業(yè)超大型綜合體。

當時，濟南樓市剛剛開啟新一輪上漲趨勢，持續(xù)觀望的買樓者正在猶豫要不要出手。濟南要建萬達文旅城的消息一出，房價頓時熱度襲人。

文旅城地址選在港溝街道潘莊、田莊村，比鄰經(jīng)十路，片區(qū)內有山有水，西部蓮花山上蔥蔥郁郁，韓倉河橫穿其中】，這條河發(fā)源于歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)南部山區(qū)，匯入小清河，是濟南東部一條重要的南北向排水通道。

這里有建起和在建的多處樓盤，其中不乏成熟社區(qū)。但隔經(jīng)十路相望的南側卻多為村落，少見樓房。

去年9月開始，本刊記者曾數(shù)次到此探訪。這里的民居是典型的城郊風格，沒有城市社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，也缺少鄉(xiāng)村的田園生氣。半新不舊的居民樓上有各色的加蓋樓層，有些年數(shù)久遠，紅或藍色的墻面長出雜草，有些甚至瀕臨坍圮。也有少數(shù)新加蓋的房子，還沒封頂。加蓋的樓層大多出租，租房廣告飄忽不定的貼在各處墻面上。

“近十來年一直說要拆遷，又沒有確切消息?！比ツ耆?，田莊和潘莊的居民收到房產(chǎn)凍結通知，傳言紛紛，直到夏天才確定是萬達選中了。秋天，潘田兩村相關拆遷補償標準公布，村民可選房屋安置或貨幣安置。房屋安置每人安置面積47平，貨幣安置每人47平內按13620元/平方米補償。如果加上各種搬遷獎勵，房屋最高可補償至16500元/平方米左右。

13620元/平方米的標準不可謂不高，卻也沒有想象中高。事實上，萬達文旅城的簽約已經(jīng)對原本漲勢頗兇的東部，特別是周邊房價顯現(xiàn)出助推作用。位于潘、田兩莊對面某在售山莊，2014年開盤價格7000余元，兩年間攀升至近16000元。但文旅城落地的消息則令其一夜之間每平方米又漲近4000元。不止于此，大量選擇回遷的居民需求旺盛，促使周邊房屋租金也漸次攀升。

盡管如此，當?shù)鼐用駥剡w后的新居，以及將會落地于此的萬達文旅城充滿憧憬。潘、田兩莊的拆遷工作完成迅速，甚至屢次刷新濟南市拆遷的最快紀錄。比如潘莊商業(yè)街的拆遷工作，從入戶走訪到簽訂拆遷協(xié)議，再到全部拆除，僅用了6天（144個小時）時間。

今年3月31日，歷時5個多月的萬達文旅城項目拆遷宣告完成。按照規(guī)劃，這里將建起一座令人眼前一亮的萬達文旅城，計劃2017年開工，2021年開業(yè)。項目包含萬達茂、室外主題樂園、冰籃球館、魯秀、酒店群、濱河酒吧街六大業(yè)態(tài)，還將空降一座六星級酒店。根據(jù)其創(chuàng)意方案，主體樂園周圍不設高層建筑，大家在樂園里不會被高樓阻礙視野。此外，文體旅游城內還規(guī)劃了一家國際醫(yī)院，旨在推動濟南醫(yī)療水平的提高。

濟南萬達文旅城像其他十余座兄弟項目一樣備受關注。從濟南到南昌、從青島到合肥，這些萬達文旅城緊緊包裹著上海的迪斯尼樂園，形勢暗合王健林的兇猛抱負——有萬達在，讓上海迪士尼20年不賺錢。

如今，熟化的土地覆蓋著綠色的防塵網(wǎng)，靜待萬達的接收。6月30日，濟南潘田片區(qū)整體出讓16宗地塊，拍賣限定了嚴格的競拍資格，包括世界500強、不少于10個的五星級酒店、與國際籃聯(lián)冰聯(lián)有合作伙伴關系等?！爸父篂榛椤敝校筮B萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司以66.75億元底價悉數(shù)拿下。據(jù)測算，16宗地塊中有11宗為居住地塊，總用地面積達72.34公頃，約占其總拿地面積的73%，平均拿地樓面價在2800元/平方米左右。

有關濟南萬達文旅城的最新消息發(fā)生在7月10日。在濟南經(jīng)十路與鳳鳴路交匯處西南側，濟南萬達文旅城首個施工項目文旅城展示中心全部建成。建筑三面環(huán)水，造型猶如一朵粉色荷花。透過它的玻璃穹頂俯瞰，猶可見到一座巨大沙盤——那是濟南萬達文旅城的整體規(guī)劃展示。

這是一個挺好的開端。如果當天沒有傳出項目即將“易主”的消息的話。

“真相”之前

“有關這項交易，有點沒看明白。”山東大學教授、濟南市房協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)與市場研究專委會專家李鐵崗接受采訪時，很直接地表達了意見，“其中的交易標的、交易方式和交易戰(zhàn)略需求，都頗值得玩味”。

“這項交易”是指萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國的協(xié)議。7月10日，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國簽訂轉讓協(xié)議，融創(chuàng)以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。同時，雙方宣布萬達和融創(chuàng)同意在電影等多個領域全面戰(zhàn)略合作。

消息首先披露在萬達官網(wǎng)上。照片中交易雙方的“老大”、王健林和孫宏斌坐在一張簡潔的辦公桌前，桌上放著一個計算器。對此，王健林的解釋是：“轉讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營?！?/p>

這場“斷舍離”來得太突然。就在前一周，王健林曾在云南省領導主持的一次宴會上表示，萬達集團計劃在云南省投資320億元來打造一個集醫(yī)療服務、假日度假酒店和商業(yè)設施于一身的城市規(guī)模項目。而在6月底，王健林還宣布在哈爾濱啟動總投資400億元的萬達國際城項目。現(xiàn)在，包括這兩者在內的13個項目，都被王健林整體出售給了融創(chuàng)控股。

翌日早間，融創(chuàng)發(fā)布公告，表示其擬分四次支付完成對13個萬達文旅城和76家酒店的購買。其中，前三筆融創(chuàng)總計付款335.95億元，并在萬達收到后30日內，將酒店資產(chǎn)過戶給融創(chuàng)。第四筆付款則需要萬達提供幫助，按照約定，萬達將通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放貸款296億元（期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準利率），融創(chuàng)收到該貸款后2日內，向萬達支付剩余對價295.75億元。

信息量太大，又很敏感。記者就此聯(lián)系濟南本地相關公司和房產(chǎn)咨詢機構，其均表示接到通知，不方便評論。但即便如此，市場上眾說紛紜。

有人說萬達要降低負債。因為王健林說過，轉讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，萬達戰(zhàn)略會隨之做出調整，首先是全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務，如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網(wǎng)絡、金融等；也有人說這是融資安排，整個交易中，萬達文旅項目維持品牌不變、規(guī)劃內容不變、項目建設不變、運營管理不變“四個不變”。這不像是股權過戶的交易，更像是一種暫時性的融資安排，即由融創(chuàng)代替萬達讓原有的負債能夠延續(xù)下去。

有人說萬達商業(yè)正在A股排隊IPO，目前排在65名。回A最大的不確定性在于被定性在“房地產(chǎn)板塊”，目前房地產(chǎn)公司IPO幾乎停滯，輕資產(chǎn)運作有助于萬達商業(yè)盡快回A。還有人認為是雙方的戰(zhàn)略重組，融創(chuàng)收購萬達文旅，在開發(fā)領域實力大增，可持續(xù)發(fā)展能力增強了；萬達接手融創(chuàng)的樂視盤子，直接以樂視網(wǎng)為載體回A，聚焦文化產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)模式，彌補萬達院線只有線下沒有線上、只有大屏（銀幕）缺乏中屏（電視）和小屏（手機終端）流量入口的短板；樂視也有個大財主入主，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。

“也許就像事情表現(xiàn)出來的這樣，也許有更深層次、更復雜的原因和道理。沒有披露之前，真相并不好說?！痹诶铊F崗看來，這次出售顯然與王健林之前有關文旅項目的規(guī)劃沖突。資金結構變化也可能會導致開發(fā)格局的變化，“后期也許會引入政府PPP項目也未可知”。

融創(chuàng)孫宏斌：想做老大許多年

七月第一周，濟南兩個新增樓盤項目加推即告罄。其一是位于濟南西客站片區(qū)的財富壹號融悅，該樓盤此次加推的價格在13500元/平米左右。

財富壹號融悅背后，就是這次交易的另一方融創(chuàng)中國。

2014年，融創(chuàng)中國操盤濟南財富中心項目。這是融創(chuàng)在濟南的首次亮相，從開盤后一直以高端著稱。此外，融創(chuàng)在濟南開發(fā)的中新國際城、財富壹號項目先后亮相，房價同樣一路上揚。

中新國際城項目于2016年7月份開盤，之后從8000元/平米到約12000元/平米，價格一路上揚。財富壹號也從8500元/平米漲至如今的13500元/平米，成為西客站片區(qū)同類型最貴樓盤。而根據(jù)公開的拍地信息，上述項目所在地塊的樓面價均不超過3000元/平米。

融創(chuàng)在濟南的步伐，恰能夠反映出孫宏斌帶領下融創(chuàng)的高速運轉。近年來孫宏斌和他的融創(chuàng)中國一直處于“買買買”的狀態(tài)下。孫宏斌曾說，地產(chǎn)行業(yè)并購的就是土地的價值。從去年底起，融創(chuàng)就沒有去高價搶地，融創(chuàng)現(xiàn)在大部分的土地儲備都通過收購來獲取。

與之相對應的是，融創(chuàng)中國有著強大的銷售能力。公開數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國繼2016年實現(xiàn)合約銷售金額同比大幅增長121%之后，于2017年上半年延續(xù)強勁態(tài)勢，合約銷售金額同比增長94%至1090億元。相比其2100億元（同比增長40%）的2017年全年銷售目標完成率達52%。

孫宏斌曾公開表示，房企只有盡快將規(guī)模做大，提高市場占有率，才能生存，因為房地產(chǎn)行業(yè)總的規(guī)模達到了10萬億，增長已經(jīng)很有限了，現(xiàn)在前百名房企占市場規(guī)模40%多，前十強占20%多，下一步5-10年左右，前百名會占到市場份額的70-80%，前十強會占到35-40%，這樣的話，前十強平均就要有4000億的規(guī)模。

從這個角度看，孫宏斌和萬達的交易方案絕非一次簡單的資產(chǎn)易手，融創(chuàng)或許只是有意擴充儲備的“大地主”，順帶當一回酒店資產(chǎn)的“搬運工”。