地籍測(cè)量和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)系

王金寶+曹明樂(lè)

摘要：隨著中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，各方面的工作及其制度也逐步得到完善，不動(dòng)產(chǎn)登記便是一個(gè)顯著的例子。本文探討了地籍測(cè)量和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)系相關(guān)問(wèn)題，文章從闡述不動(dòng)產(chǎn)登記概念入手，進(jìn)一步交代了土地登記是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，同時(shí)介紹了地籍測(cè)繪是土地登記的重要基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：地籍測(cè)量；不動(dòng)產(chǎn)登記；基礎(chǔ)

前言：毫無(wú)疑問(wèn)，土地是社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)重要資源，而以土地為代表的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，就成了管理寶貴資源的重點(diǎn)工作內(nèi)容。為了更好地做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，必須科學(xué)的開(kāi)展地籍測(cè)量工作。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記概述

不動(dòng)產(chǎn)登記是一種經(jīng)過(guò)中國(guó)法律認(rèn)可和明確規(guī)定的物權(quán)機(jī)制，是在經(jīng)過(guò)權(quán)利所有者或利害相關(guān)人員申請(qǐng)之后，經(jīng)國(guó)家專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)將與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)及其變動(dòng)情況登記到不動(dòng)產(chǎn)檔案中去的行為。我國(guó)的土地、房屋、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)都?xì)w納集中到某個(gè)專(zhuān)業(yè)的單位門(mén)下，將原本散落在不同單位的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利收回到一個(gè)單位手上，重新理好機(jī)構(gòu)內(nèi)部的權(quán)責(zé)關(guān)系，簡(jiǎn)化各種辦證和登記的流程，從而提高群眾辦事的效率。這個(gè)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系中，有專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)平臺(tái)，使不動(dòng)產(chǎn)的登記、審批、交易等等流傳信息在體系內(nèi)的不同部門(mén)之間達(dá)到快速流通和共享，從而減少查詢(xún)和辦事的麻煩。

2、土地登記是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)

2.1 土地是其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生和存在的基礎(chǔ).土地是其他事業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)和根本，具有固定性和不可取代的獨(dú)特性，土地的存在是恒久的，它隨著地球與自然本身的大系統(tǒng)而存在，其他的外力輕易不能對(duì)土地造成毀滅性的傷害。而且，土地是可以循環(huán)利用的，而其他的諸如房產(chǎn)、林地、道路等不動(dòng)產(chǎn)對(duì)土地具有強(qiáng)烈的依賴(lài)性，其存在的期限也隨著社會(huì)的發(fā)展而發(fā)生變化。土地的獨(dú)一無(wú)二的特性，為土地賦予了至高無(wú)上的價(jià)值。其他建筑的價(jià)值往往是取決于土地的特質(zhì)，在完成初始土地的登記流程之后，以后只需要對(duì)土地物權(quán)的轉(zhuǎn)移加以登記，就能夠?qū)ν夤_(kāi)展示土地新的物權(quán)關(guān)系了。

2.2 土地是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)。就當(dāng)前全球許多國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀而言，不同的國(guó)家在處理土地及其建筑物的關(guān)系過(guò)程中，都會(huì)采用相對(duì)固定的方式。第一種，是把建筑物當(dāng)作土地的一個(gè)構(gòu)成要素歸納到土地的整體中去，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記也就等同于土地的登記。第二種，是將土地及相關(guān)建筑二者相分離，以登記土地為前提，建筑物也得到相對(duì)獨(dú)立的登記流程。而聯(lián)系世界上的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際情況來(lái)看，德國(guó)、瑞士、法國(guó)等地普遍地采用“建筑隸屬于土地本身”的方式。而中國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)則傾向于選擇第二種理念，賦予建筑等不動(dòng)產(chǎn)以相對(duì)獨(dú)立的登記地位和空間。

2.3 我國(guó)法律規(guī)定“以土地登記”為基礎(chǔ)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。聯(lián)系中國(guó)社會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的工作實(shí)際情況看，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，把土地資料和房屋訊息共同登記納入房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)?！段餀?quán)法》明確了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體運(yùn)行機(jī)制和準(zhǔn)則，2015年3月頒行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》則再次強(qiáng)調(diào)了相關(guān)的登記事宜，要求改領(lǐng)域的工作由國(guó)務(wù)院土地資源主管部門(mén)牽頭，領(lǐng)導(dǎo)并且督促下屬各層級(jí)各地區(qū)各單位的具體的登記工作，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的要求，謹(jǐn)慎開(kāi)展工作，設(shè)置好登記薄。

3、地籍測(cè)繪是土地登記的重要基礎(chǔ)

3.1 地籍測(cè)繪的主要內(nèi)容。地籍測(cè)繪工作的開(kāi)展，有助于相關(guān)部門(mén)更全面地了解并且掌握目標(biāo)區(qū)域的具體地理環(huán)境及相關(guān)的要素信息。而在正式的測(cè)繪過(guò)程中，往往包括以下幾個(gè)方面的工作內(nèi)容，比如地籍平面控制測(cè)量、地籍要素調(diào)查、地籍要素測(cè)量、地籍圖繪制、面積量算、地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)構(gòu)建、地籍信息管理等等。

3.2 地籍測(cè)量中的測(cè)繪新技術(shù)。隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，專(zhuān)門(mén)應(yīng)用在地籍測(cè)量領(lǐng)域的技術(shù)也不斷興起并快速發(fā)展起來(lái)，在土地的數(shù)據(jù)測(cè)算和資料管理過(guò)程中，數(shù)字化的介入，使相關(guān)工作走向了高效、精準(zhǔn)、便捷的軌道。許多地區(qū)的測(cè)繪技術(shù)都超越了傳統(tǒng)的限制，全數(shù)字化測(cè)繪、RTKGPS、PDA移動(dòng)測(cè)量、3S等等。其中3S無(wú)疑是非常重要的手段。3S技術(shù)的配套使用，是現(xiàn)在工程測(cè)量和地區(qū)規(guī)劃中常用的方法，GPS與RS為GIS提供區(qū)域信息及空間定位信息，而GIS進(jìn)行相應(yīng)的空間分析以便從GPS和RS提供的海量數(shù)據(jù)中提取有用的信息并進(jìn)行綜合集成，使之成為科學(xué)的決策依據(jù)。下圖體現(xiàn)了利用三者完成工作的程序。利用“3S”技術(shù)進(jìn)行工程測(cè)量和規(guī)劃?rùn)z測(cè)管理的流程圖如下：

3.3 地籍測(cè)量是土地登記的重要基礎(chǔ)。地籍調(diào)查測(cè)量是獲得并描述宗地權(quán)力隸屬、地標(biāo)方位、性狀大小及功能等相關(guān)信息的一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作。在工作過(guò)程中，需要經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確地了解土地界址、權(quán)屬、面積等相關(guān)情況，同時(shí)丈量出具體的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，最終達(dá)到完全體現(xiàn)土地主要利用類(lèi)型、分布情況及質(zhì)量水平的目標(biāo)。最終的地籍信息檔案，是土地登記中所需要的基本信息，理清該土地歸屬于誰(shuí)，掌握該片土地的特征及優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)條件，在此基礎(chǔ)上發(fā)放合格土地使用證書(shū)，建設(shè)完整的土地資料檔案庫(kù)，是完善當(dāng)前地籍登記與管理工作的必然要求。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，加強(qiáng)對(duì)地籍測(cè)量和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記關(guān)系的分析，對(duì)于開(kāi)展地籍測(cè)量和不動(dòng)產(chǎn)登記工作都有著重要意義。相關(guān)工作人員需要把握不動(dòng)產(chǎn)登記和地籍測(cè)量工作的內(nèi)容關(guān)鍵，土地登記是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，是其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生存在的基礎(chǔ)，也是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)。而地籍測(cè)繪則是土地登記的重要基礎(chǔ)，二者是相輔相成的關(guān)系，可以發(fā)揮互相輔助的作用。

參考文獻(xiàn)

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