河南省人民政府關于完善住房供應體系加快發(fā)展住房租賃市場的若干意見

河南省人民政府關于完善住房供應體系加快發(fā)展住房租賃市場的若干意見

豫政〔2016〕85號

各省轄市、省直管縣（市）人民政府，省人民政府有關部門：

為深入貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）精神，深化住房供給側結構性改革，加快培育和發(fā)展我省住房租賃市場，更好地發(fā)揮住房租賃市場在增加住房供給、改善居民居住條件、推進新型城鎮(zhèn)化進程方面的積極作用，現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求

（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會及中央城市工作會議、中央經(jīng)濟工作會議、省委城市工作會議精神，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，以解決制約住房租賃市場發(fā)展的突出問題為導向，降低房地產(chǎn)的投資屬性，增強住房的居住屬性，引導居民轉變住房消費觀念，積極培育住房租賃專業(yè)化企業(yè)及住房租賃新業(yè)態(tài)、新模式，有效增加租賃市場供應，促進住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展。

（二）基本原則。堅持政府引導，加強政策協(xié)同，注重政策引領性、針對性、可操作性，不斷完善體制機制，營造有利于住房租賃市場的政策環(huán)境；堅持市場主導，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，加快機構化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展；堅持以人為本，著力解決住房租賃市場存在的結構性矛盾，建立長期、穩(wěn)定、和諧的租賃關系，維護租賃當事人合法權益；堅持創(chuàng)新供給，注重供給側改革，鼓勵各地根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，充分發(fā)揮自主性和創(chuàng)造性，科學確定發(fā)展住房租賃市場的目標、重點和政策措施。

（三）發(fā)展目標。到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，健全政府監(jiān)管、行業(yè)自律、主體誠信、社會監(jiān)督的住房租賃市場機制，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

二、培育市場供應主體

（一）發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，鼓勵各類投資者和自然人發(fā)起設立住房租賃企業(yè)，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。住房租賃企業(yè)工商登記的經(jīng)營范圍可為住房租賃經(jīng)營服務、長租公寓、短租公寓等，按照《國務院辦公廳關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）有關規(guī)定享受生活性服務業(yè)的相關支持政策。鼓勵住房租賃企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)和信息化技術開展租賃經(jīng)營，實現(xiàn)線上線下互動發(fā)展，提升服務質量和效率。

（二）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

（三）規(guī)范住房租賃中介機構。充分發(fā)揮住房租賃中介機構作用，開展房源信息盡職調查，加強房源信息發(fā)布管理，規(guī)范租金、押金管理，提供規(guī)范的居間服務。建立健全服務標準體系，提高中介服務質量，倡導誠信服務，不斷提升從業(yè)人員素質，促進住房租賃中介機構依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。

（四）支持物業(yè)服務企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營。充分發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)在住房租賃信息采集和租賃服務方面的作用，有條件的物業(yè)服務企業(yè)可依法開展住房租賃經(jīng)營。對合法改造房屋用于出租的，物業(yè)服務企業(yè)應提供相應的便利。對違規(guī)裝修、違規(guī)合租等行為，物業(yè)服務企業(yè)應及時制止并向房屋管理機構和城市規(guī)劃部門報告。

（五）支持和規(guī)范個人出租住房。鼓勵個人依法出租自有住房，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。規(guī)范個人出租住房行為，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。承租人應按照合同約定使用住房和室內設備設施，并按時支付租金。

三、增加住房租賃市場供應

（一）多渠道增加租賃房源。

鼓勵政府、企業(yè)、社會團體、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業(yè)、中介機構出租。

（二）鼓勵新建租賃住房。各地要結合住房供需狀況等因素，適時將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設規(guī)模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序推進租賃住房建設。

（三）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后按間出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。鼓勵既有建筑按照設計規(guī)范及既有建筑節(jié)能改造相關規(guī)定改造后出租，享受國家和省既有建筑節(jié)能改造相關支持政策。具體的改建、改造管理辦法由各省轄市、省直管縣（市）政府制定。

四、完善公共租賃住房制度

（一）加大保障力度。提高保障性住房資源配置效率，實施廉租住房與公共租賃住房（以下簡稱公租房）并軌運行、統(tǒng)籌管理。加快在建公租房項目建設進度，盡快竣工分配，完成實物配租。

（二）進一步擴大保障范圍。擴大公租房保障范圍，將符合條件的在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的進城農(nóng)民、外來務工人員等非城鎮(zhèn)戶籍人口，新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員，納入公租房保障范圍。各地要綜合考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、收入水平和房價情況，合理確定住房保障標準。

（三）實施公租房貨幣化。推進公租房實物保障與租賃補貼相結合，在公租房完成實物配租后仍有保障需求的，應通過政府對公租房保障對象發(fā)放租賃補貼的方式解決。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。

（四）盤活公租房資產(chǎn)。公租房要首先滿足符合住房保障條件的家庭和個人的承租需求。在對保障對象實現(xiàn)應保盡保后，公租房仍有剩余房源的，為避免空置，可按市場租金標準面向社會出租，保證充分利用公租房資源。面向社會出租的租金，要按照公租房管理要求繳入國庫，實行收支兩條線管理。

（五）提高公租房運營保障能力。鼓勵各地政府采取購買服務或政府和社會資本合作模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務水平。

（六）整合安置房資源。將滿足居民自住需求以外的安置用房進行統(tǒng)一規(guī)劃、建設，由集體經(jīng)濟組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場，也可由政府以購買服務的形式，統(tǒng)一承租后用于住房保障。

五、加大政策支持力度

（一）完善住房租賃支持政策。各省轄市、省直管縣（市）政府要研究制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人辦理住房租賃登記備案后可按照《居住證暫行條例》（國務院令第663號）等有關規(guī)定申領居住證，享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。有條件的地方可采取市場提供房源、政府發(fā)放補貼的方式，保障基本的住房需求，也可采取階段性、靈活性的政策措施，活躍住房租賃市場。各有關部門要積極開展管理創(chuàng)新，對住房租賃企業(yè)設立登記、住房租賃裝飾裝修、消防安全等方面的申請，要限時辦理有關手續(xù)。

（二）給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年年底前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；對房地產(chǎn)中介機構中的一般納稅人提供房屋租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。

（三）提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。對開發(fā)建設并持有經(jīng)營租賃住房的企業(yè)，政策性金融機構可比照保障房建設或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工庫存商品住房用于出租經(jīng)營的，金融機構可給予流動資金貸款或房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，探索開展房屋租金收益權質押貸款業(yè)務。鄭州、洛陽等有條件的城市可自主開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。

（四）完善供地方式。鼓勵各地盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規(guī)定持有出租的年限。

六、完善住房租賃管理體制

（一）落實各地責任。各省轄市、省直管縣（市）政府對本地住房租賃市場管理工作負總責，要根據(jù)本意見要求，研究制定具體實施方案，加強住房租賃管理機構建設，充實人員力量，保障工作經(jīng)費，確保各項工作有序推進。要建立多部門聯(lián)合的監(jiān)管體制，明確職責分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享。

（二）完善租賃管理制度。認真貫徹《河南省房屋租賃管理辦法》（省政府令第167號），嚴格落實住房租賃合同登記備案制度，加強住房租賃市場管理，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系。制定出租住房標準，規(guī)范住房租賃行為，保障住房租賃安全。省住房城鄉(xiāng)建設、工商部門要制定住房租賃合同示范文本，并推廣使用。住房租賃當事人經(jīng)登記備案的租賃合同或房屋租賃登記備案證明，視為承租人合法穩(wěn)定住所的證明。

（三）加強行業(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設（房產(chǎn)）部門負責住房租賃市場管理和相關協(xié)調工作，要會同有關部門加強住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關部門要按照職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。

（四）促進行業(yè)自律。發(fā)揮行業(yè)自律組織作用，加強住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構和從業(yè)人員自律管理，加大對發(fā)布虛假信息、挪用占用租賃押金、違規(guī)租賃等行為查處力度。積極推進住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構信用評級工作，并向社會公示。

（五）加強宣傳引導。各省轄市、省直管縣（市）政府及有關部門要充分認識培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，創(chuàng)新工作方式，加大宣傳力度，引導新聞媒體全面、客觀、公正地報道住房租賃市場情況，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新形勢和新要求，倡導住房先租后買、梯級消費、梯次改善的新理念，營造有利于培育和發(fā)展住房租賃市場的良好氛圍。

河南省人民政府

2016年12月29日