中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控研究

申衛(wèi)兵

[摘要]建國以來，中國的城市住房以公有為主，在投資計劃中處于次要地位。共有住房建設(shè)資金基本上由中央政府撥款，這種以犧牲住房建設(shè)來保障其他投資的政策造成了嚴(yán)重后果，導(dǎo)致不合理的價租比率，使購買住房變得不合算，多數(shù)居民買不起城市商品房，這是目前住房改革難以突破的主要原因。

[關(guān)鍵詞]中國；房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；研究 文章編號：2095—4085（2017）04—0064—02

80年代初期，我國房地產(chǎn)在價格雙軌制的模式下進行了住房制度的改革。住房制度改革的實施，使得我國房地產(chǎn)市場化程度得以提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也實現(xiàn)了飛躍，同時也成為了我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，截至到2012年為止，中國年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長了約20倍，其對中國GDP的貢獻率約為10%。2008年金融危機后，國家采取了寬松的宏觀經(jīng)濟政策，2007年至2013年間的住宅開發(fā)投資增速與GDP增速的相關(guān)性遠(yuǎn)高于1998年至2013年?；诖?，房地產(chǎn)市場快速擴張，使得房地產(chǎn)市場與中國經(jīng)濟周期變動之間的關(guān)系越來越緊密，已經(jīng)無可避免的成為影響中國經(jīng)濟的一大重要因素。

1以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控

基于中國國情，政府在房地產(chǎn)的行進和發(fā)展中起到了主導(dǎo)作用，其發(fā)展路徑呈現(xiàn)出漸進式趨勢，政府不僅可以通過住房改革及相關(guān)制度實時進行市場主體的培育，還能夠直接對房地產(chǎn)市場的變化和運作情況形成影響和調(diào)節(jié)作用。經(jīng)過近二十年的改革和發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)無論是在市場主體、供求關(guān)系和價格形成機制方面，都取得了重大突破，進入市場化軌道。但目前房地產(chǎn)市場面臨的房價居高不下，出現(xiàn)個人住房需求得不到滿足、大量住房積壓并存的矛盾局面。這種局面是房地產(chǎn)市場運作中非完全市場化特征。

2房地產(chǎn)市場波動對社會造成影響

多年來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不正常波動。其具體表現(xiàn)則是房價的變化。面對嚴(yán)峻的經(jīng)濟危機和房地產(chǎn)市場的疲軟現(xiàn)象，政府發(fā)揮了及其重要的作用，在對房地產(chǎn)市場進行研究后實施了一系列關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的，促進市場回暖的政策，因此，也導(dǎo)致了房價上漲過快的現(xiàn)象。中國房地產(chǎn)價格連年高漲，已經(jīng)大大超出了廣大普通民眾的心理預(yù)期和實際承受能力，進而也引發(fā)了諸多反常的社會問題。一直以來，房地產(chǎn)市場變化莫測，其價格的起伏也相當(dāng)大，在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸形成了一些矛盾和問題，而且越積越深，對此，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控呈現(xiàn)出其必要性和緊迫性。

3對房地產(chǎn)市場進行科學(xué)調(diào)控

房地產(chǎn)市場在中國各項事業(yè)的發(fā)展中作用巨大，因此，需要深入分析房地產(chǎn)市場調(diào)控效果及其產(chǎn)生的深層次原因，同時也需要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控進行理論研究和實際的科學(xué)應(yīng)用。在房地產(chǎn)市場中，對調(diào)控政策進行有效的建立和完善并且細(xì)化，是理論上必須解決的問題，對政策的針對性和有效性進行提高，才能夠切實有效的對房地產(chǎn)市場進行科學(xué)調(diào)控。為解決這一問題，國務(wù)院辦公廳曾發(fā)文，要求對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理進行必要的強化，加大力度對房價的過快和不合理上漲進行有效遏制，其內(nèi)容包括：在商品房結(jié)構(gòu)方面進行優(yōu)化，對低價房和中小戶型普通商品房的供應(yīng)持續(xù)加強，優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)；提高土地的開發(fā)利用率，對于財政、稅收等繼續(xù)實施差異化對策，對于房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險的防范和管理要進一步加強，保護消費者權(quán)益；積極推進保障性住房的建設(shè)；進一步落實地方政府對強化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康有序發(fā)展、解決低收入者住房問題的責(zé)任制。

房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，就必須對各方利益進行平衡和制度的建立。各方利益的平衡需要公開、公平、公正的原則為基礎(chǔ)，對于市場機制的負(fù)面影響要努力和有效予以降低，市場環(huán)境的公開透明會使得利益各方各行其是，對自我行為進行約束。

4稅收等政策對房地產(chǎn)市場的影響

我國房地產(chǎn)市場中的調(diào)控因素有多種，其中稅收政策是一項重要手段，房地產(chǎn)價格在分稅制改革后，出現(xiàn)了與地方公共支出、房地產(chǎn)稅等的緊密結(jié)合。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，地方公共服務(wù)資本化與房地產(chǎn)價值成正相關(guān)，而與房地產(chǎn)稅收資本化負(fù)相關(guān)。

在中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的這些年中，出臺政策不少，但成效堪憂，這一點足以說明相關(guān)調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場缺乏相對系統(tǒng)的研究，尚未形成合理的市場調(diào)控度。論起主要原因，包括以下幾點：一是地方政府追求收入，期望在房價和地價不降低的情況下實現(xiàn)相應(yīng)的調(diào)控，調(diào)控力度不足；對經(jīng)濟適用房的建設(shè)積極性不高等。這樣就加劇了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的扭曲和供需的矛盾，導(dǎo)致房價上漲；二是我國目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不符合國情，導(dǎo)致市場失衡，拉動房價不斷上揚；三是部門不協(xié)調(diào)，管理不到位，這也是宏觀調(diào)控失效的重要原因。

依據(jù)國家的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要，制定的“緊縮財政信貸”與“寬松財政信貸政策”十分必要。要推動房地產(chǎn)的發(fā)展，需要利用波動的信貸基準(zhǔn)利率、房地產(chǎn)貸款利率和公積金貸款利率等方式進行宏觀調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)發(fā)展的總量受利率高低的直接影響，因此，完善金融信貸體系是重要的調(diào)控手段。

從我國近十年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，所出現(xiàn)的問題大多都是依據(jù)政策指令來完成且實施管理，在當(dāng)時臨時情況下頒布的政策經(jīng)過時間的考證，在現(xiàn)在看來是缺乏長遠(yuǎn)眼光的，令執(zhí)行者無所適從。因此，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，建立和完善相關(guān)制度，依靠法律法規(guī)的建設(shè)，配合行政法規(guī)，并且利用金融信貸制度等是保障調(diào)節(jié)有效的根本所在。

5供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的制度化

要確保房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展，最大程度對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的負(fù)面影響進行降低，需要在一定目標(biāo)下實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入了新的景氣周期，其中最直觀分表現(xiàn)就是：積極的產(chǎn)業(yè)政策進行引導(dǎo)；國民經(jīng)濟水平及消費熱點與房地產(chǎn)市場的匹配度高；個人消費住宅成為主力；市場主體理性程度有所提升等。另外，房地產(chǎn)業(yè)是一項綜合性和系統(tǒng)性工程，政府根據(jù)國家土地、金融等方面的實際情況進行了相關(guān)政策的制定，使其成為宏觀調(diào)控的杠桿。同時，對不同城市存在的差異進行區(qū)別對待，有針對性的隊員各自情況進行研究，地方政府明確自身情況，針對區(qū)域目標(biāo)制定調(diào)控政策?？尚判缘闹贫ㄏ嚓P(guān)對策，適當(dāng)增加房地產(chǎn)金融品牌，擴大利率的浮動范圍，促進房地產(chǎn)證券化，建立適應(yīng)國情、有政府參與的住房抵押貸款證券化制度。

6結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)市場發(fā)展到當(dāng)今局面，是眾多制度缺失的結(jié)果，要想從根本上解決這一局面，就必須從制度上進行根本性改革?？傊疀]有長效的宏觀調(diào)控制度的建立與完善，就沒有穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

質(zhì)檢系統(tǒng)再取消或停征4項行政事業(yè)性收費

根據(jù)《財政部國家發(fā)展改革委關(guān)于清理規(guī)范一批行政事業(yè)性收費有關(guān)政策的通知》（財稅[2017]20號）（以下簡稱通知）要求，2017年4月1日起，質(zhì)檢系統(tǒng)將再取消或停征4項中央設(shè)立的行政事業(yè)性收費，即取消設(shè)備監(jiān)理單位資格評審費；停征出入境檢驗檢疫費、產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗費（含工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證發(fā)證檢驗費，不含按經(jīng)營服務(wù)性收費管理的自愿委托檢驗費）和計量收費（即行政審批和強制檢定收費，非強制檢定收費不得列入行政事業(yè)性收費，不得強制企業(yè)接受服務(wù)并收費）。