論住宅小區(qū)公用部分的權(quán)屬與利用

摘 要：《物權(quán)法》第六章規(guī)定了住宅小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》又對(duì)物權(quán)法中規(guī)定不明的部分做了解釋。但二者綜合來(lái)看，仍存在規(guī)定的模糊和疏漏，導(dǎo)致實(shí)踐中相關(guān)公用部分權(quán)屬的糾紛持續(xù)增多。住宅小區(qū)的屋頂平臺(tái)應(yīng)屬業(yè)主共有，但可以在其上設(shè)置專有使用權(quán)。住宅小區(qū)的會(huì)所應(yīng)屬開(kāi)發(fā)商所有。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)公用部分；權(quán)利歸屬；建筑物區(qū)分所有權(quán)

一、住宅小區(qū)公用部分劃分

建筑區(qū)劃內(nèi)的公用部分是指除建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主專有部分外的其他組成部分，如小區(qū)內(nèi)的道路、會(huì)所、車(chē)位等。需要說(shuō)明的是，這里的“公用”并不等于“共有”。本文將公用部分分為兩類，討論其權(quán)屬情況，并以物盡其用為原則給出利用方式的建議。

第一，建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物屋頂平臺(tái)、外墻以及連廊等公用部分。這類公用部分的特點(diǎn)是依附于建筑上，屬于建筑物的基本結(jié)構(gòu)，有較高的利用價(jià)值，且不能單獨(dú)登記到某一權(quán)利主體名下?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》雖明確規(guī)定此類公用部分歸區(qū)分所有的業(yè)主共有，但實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)被開(kāi)發(fā)商或單一業(yè)主獨(dú)占，并造成權(quán)屬不明的情況。本文以屋頂平臺(tái)為例。

第二，建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主會(huì)所、鍋爐房、健身中心、學(xué)校等公用部分。這類公用部分的特點(diǎn)是一般獨(dú)為一棟建筑，具有針對(duì)性、專業(yè)性的功能，且可以登記在某個(gè)特定的主體名下，但現(xiàn)行法律及司法解釋沒(méi)有對(duì)這類設(shè)施的權(quán)屬做規(guī)定，在實(shí)務(wù)中同樣會(huì)造成產(chǎn)權(quán)不明的情況。本文以業(yè)主會(huì)所為例。

二、屋頂平臺(tái)的權(quán)屬與利用

屋頂平臺(tái)是建筑物的上層層面，是建筑房屋上層的外圍保護(hù)隔層。此外，屋頂平臺(tái)不一定指建筑物的頂層臺(tái)面，還有可能是建筑物其他部位探出的平臺(tái)結(jié)構(gòu)，也稱為露臺(tái)。與一般意義的陽(yáng)臺(tái)不同的是，陽(yáng)臺(tái)是建筑物內(nèi)區(qū)分所有人專有房屋的組成部位，屬于區(qū)分所有人專有權(quán)的效力范圍。

實(shí)踐中有幾種不當(dāng)做法，一是開(kāi)發(fā)商將屋頂平臺(tái)據(jù)為己有，利用屋頂平臺(tái)的特殊位置架設(shè)廣告牌進(jìn)行收益。二是開(kāi)發(fā)商在與建筑物頂層買(mǎi)主簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，將屋頂平臺(tái)作為合同的客體。

《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第3條將屋頂規(guī)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分。依《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條的規(guī)定，屋頂平臺(tái)也應(yīng)屬于區(qū)分所有權(quán)人的共有部分，由全體區(qū)分所有人行使對(duì)屋頂平臺(tái)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而不是由開(kāi)發(fā)商所有或頂層住戶專有。

屋頂平臺(tái)雖屬于區(qū)分所有權(quán)人的共有區(qū)域，但并非所有的區(qū)分所有人都會(huì)利用到屋頂平臺(tái)。基于其特殊的位置和用途，設(shè)立專有的使用權(quán)有助于物盡其用。設(shè)立專有使用權(quán)有明顯的優(yōu)勢(shì)。首先，設(shè)立專有使用權(quán)明確了屋頂平臺(tái)屬于區(qū)分所有權(quán)人共有，避免了實(shí)務(wù)中由開(kāi)發(fā)商獨(dú)占、由頂層住戶獨(dú)占或其他權(quán)屬不清的情況。其次，在專有使用權(quán)設(shè)立之時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主可以將安全規(guī)范等義務(wù)性條款加入約定，從專有使用權(quán)人使用之初規(guī)范其行為。

但專有使用權(quán)的行使仍應(yīng)受到限制。首先，從權(quán)利性質(zhì)上，該權(quán)利僅為使用權(quán)，權(quán)利主體有效地利用屋頂平臺(tái)不能改變其仍屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有的事實(shí)。其次，專有使用權(quán)人的使用行為必須符合建筑物的安全規(guī)范，如不能載重過(guò)高導(dǎo)致地震時(shí)產(chǎn)生不利反饋等。

三、業(yè)主會(huì)所的權(quán)屬與利用

業(yè)主會(huì)所是指在開(kāi)發(fā)商住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)的，以小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性的服務(wù)設(shè)施。會(huì)所在建成之時(shí)首先依據(jù)《物權(quán)法》第30條、第142條由開(kāi)發(fā)商取得所有權(quán)。隨后其權(quán)屬是否發(fā)生移轉(zhuǎn)，是一個(gè)實(shí)踐中不夠規(guī)范、易發(fā)生爭(zhēng)議的問(wèn)題。

《物權(quán)法》并沒(méi)有明確“業(yè)主會(huì)所”是否屬于“公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”，導(dǎo)致其權(quán)屬不明。從業(yè)主會(huì)所權(quán)屬上看，實(shí)務(wù)中普遍認(rèn)為會(huì)所的建筑成本已經(jīng)由業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)分?jǐn)偭耍雌鋺?yīng)由全體業(yè)主所共有，許多開(kāi)發(fā)商在出賣(mài)房屋時(shí)亦照此宣傳，但由于開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)中處于優(yōu)勢(shì)地位，這種做法易造成會(huì)所實(shí)際權(quán)屬并不在業(yè)主，仍受開(kāi)發(fā)商的實(shí)際支配。從實(shí)際運(yùn)營(yíng)上看，運(yùn)營(yíng)業(yè)主會(huì)所對(duì)于業(yè)主而言難度較大，業(yè)主要么需要投入大量精力進(jìn)行專項(xiàng)管理，要么需要投入大量財(cái)力雇傭?qū)I(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。業(yè)主會(huì)所運(yùn)營(yíng)成本較高，若轉(zhuǎn)歸為業(yè)主共有，全體業(yè)主便要分?jǐn)偲溥\(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用，包括水、電、物業(yè)費(fèi)用。會(huì)所雖面向建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主，但并不是每個(gè)單一業(yè)主都會(huì)用到會(huì)所的功能，在此情況下分?jǐn)倳?huì)所的運(yùn)營(yíng)成本顯失公平。

會(huì)所比較適宜由開(kāi)發(fā)商繼續(xù)保有所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商也可以將會(huì)所出賣(mài)或出租給第三人，業(yè)主使用到會(huì)所的功能時(shí)，再繳納一定的使用費(fèi)即可。會(huì)所能夠登記在特定的主體下，可將其登記在開(kāi)發(fā)商名下，不納入建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的范圍。會(huì)所的使用具有一定的營(yíng)利性，其主要服務(wù)于建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主，但是仍有可能被建筑區(qū)劃外的人使用。第三，經(jīng)營(yíng)會(huì)所會(huì)面臨一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房，多以滿足居住需求為目的，不求通過(guò)在建筑區(qū)劃內(nèi)運(yùn)營(yíng)會(huì)所盈利。第四，業(yè)主會(huì)所雖有齊全的功能，但對(duì)于住宅小區(qū)而言并不必須，將其設(shè)為業(yè)主共有可能會(huì)造成閑置。而讓會(huì)所繼續(xù)由開(kāi)發(fā)商所有，可以提高開(kāi)發(fā)商的積極性，會(huì)所因其營(yíng)利性的特點(diǎn)得到良好的經(jīng)營(yíng)，也同樣可以方便業(yè)主的生活。

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作者簡(jiǎn)介：

陳明宇（1994.4～），男，漢族，山東省濟(jì)南市人，煙臺(tái)大學(xué)在讀法學(xué)碩士，研究方向：民商法學(xué)。