物業(yè)設備設施管理的風險與防范

陳峰

摘要：設施管理在物業(yè)企業(yè)管理中屬于一項隱形的服務，然而設備設施管理卻是物業(yè)企業(yè)管理所有項目的前提及保障。伴隨著設備設施種類的不斷增加，其技術(shù)含量也越來越高，增加了設備設施的維護及管理工作量。物業(yè)企業(yè)應重視設備設施管理風險，并正確的規(guī)避這些風險，樹立風險意識，做好防控措，為業(yè)主提供最佳的服務。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；設備設施管理；風險與防范

1導言

目前對風險的定義為以下兩點：①風險與出現(xiàn)的損失有著不確定的關(guān)系；②在給定情況及特定的時間內(nèi)可能或發(fā)生結(jié)果之間的差異。風險具有不確定性和產(chǎn)生損失的后果兩個特征。

2物業(yè)設備設施管理中遇到的困難

專業(yè)、標準、規(guī)范的管理不僅有效的提高了物業(yè)管理的質(zhì)量，更為小區(qū)業(yè)主提供了舒適的生活環(huán)境，也降低物業(yè)的運行成本。然而在實際管理中也會遇到困難：①現(xiàn)代化的建筑較高，且小區(qū)業(yè)主較多，想要更好的管理好物業(yè)，就要保證其設備、系統(tǒng)正常的進行運轉(zhuǎn)，保證小區(qū)內(nèi)生命與財產(chǎn)的安全；②現(xiàn)代化的建筑配備較為復雜、高科技的設備設施，設備管理的起點就比較高，物業(yè)需要配備專業(yè)的維護團隊；③現(xiàn)代化建筑通常為3A、5A級，具有多功能化的特點，采用了較多的智能化、自動化系統(tǒng)，因此要求物業(yè)管理隊伍具有較高的素質(zhì)。

3物業(yè)設備設施管理的內(nèi)容

物業(yè)管理的目標就是通過對建筑設備進行維護與管理，有效的延長建筑設備的使用壽命。物業(yè)設備設施管理的內(nèi)容主要有給水排水系統(tǒng)設施管理、變配電系統(tǒng)設施管理、空調(diào)系統(tǒng)設施管理、電梯系統(tǒng)設施管理、火災報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)設施管理、安全防范及報警系統(tǒng)設施管理、健身器材設施管理等。

4物業(yè)設備設施的管理風險類別

4.1按照風險因素區(qū)分

在對物業(yè)設備設施實施管理工作的過程當中，依據(jù)風險因素應該分成人、物和環(huán)境這當個方面的風險，三者之間相互聯(lián)系，形成一種密不可分的關(guān)系。

4.1.1人

人的不安全管理風險因素主要包含違章操作、對工作體制以及紀律加以違反的行為，比如在實施高壓電器維護的工作當中，在拉閘之后并沒有按照規(guī)定進行放電操作、帶病上崗或者上班時間脫崗、業(yè)主在裝修的過程當中私自亂接的行為等。

4.1.2物

這方面的不安全因素主要包含物業(yè)設備設施已然處在了一個不安全的狀態(tài)當中。例如水泵在經(jīng)過長時間的運行之后沒有進行自動切換、電梯的保護裝置出現(xiàn)失效的情況而被短接、消防管道嚴重缺水等。

4.1.3環(huán)境

環(huán)境方面的不安全因素指的主要是在物業(yè)設備設施處在的環(huán)境當中已然出現(xiàn)了一些不安全的因素。比如低壓配電室因為沒有配備通風系統(tǒng)而導致溫度過高、水泵房當中蓄水池溢流報警裝置出現(xiàn)失靈的情況、配電室的電纜溝之內(nèi)長期出現(xiàn)積水、化糞池當中的一氧化碳氣體嚴重超標等。

4.2按照設備設施管理過程區(qū)分

依據(jù)對物業(yè)設備設施所實施的管理過程，應該將管理風險的類別分成早期介入階段、承接查驗階段以及日常管理階段這三個部分。①早期介入。設備選型是對物業(yè)設施設備加以管理的重要的步驟，在工程建設企業(yè)無法對物業(yè)管理過程提出的專業(yè)意見，亦或是物業(yè)的早期介入工作人員不夠?qū)I(yè)，都非?？赡軙率乖谠O備選型方面問題的出現(xiàn)。比如單純的為了購入費用的降低而選擇那些高能耗設備；沒有對技術(shù)人員所具備的技術(shù)水平以及備件供應的具體情況進行良好的分析，繼而無法選出具有高技術(shù)含量的產(chǎn)品；設計內(nèi)容沒有考慮到后期維護。②承接查驗。其中主要包含兩種情況：建設企業(yè)的查驗，以及業(yè)主委員會做出的查驗。③日常運行。在對物業(yè)設備設施加以日常檢查和維護的過程當中，有些工作人員并沒有能夠嚴格的按照相關(guān)檢查流程和操作標準實施日常運行檢查工作，導致有些設備在出現(xiàn)故障之后沒有被及時的發(fā)現(xiàn)，致使問題的進一步擴大。

5物業(yè)設備設施管理風險對策

5.1提高工作人員的整體素質(zhì)

在物業(yè)設備設施風險管理中提高工作人員的整體素質(zhì)是很重要的一項工作措施。定期對工作人員展開培訓，培訓內(nèi)容包括工作紀律、安全意識、設備檢修等方面，同時激發(fā)工作人員的學習積極性，通過工作人員自主學習不斷的提高自身的業(yè)務水平、知識水平等。

5.2樹立風險管理意識

風險管理是不能被徹底解決的問題，只能通過防控來避免發(fā)生風險。深化風險管理理念，使工作人員意識到風險管理的重要性、意義及目的。同時建立風險管理的責任機制，落實到人，創(chuàng)建懲獎制度，針對出現(xiàn)失誤的工作人員按失誤程度進行懲罰，針對表現(xiàn)良好的工作人員給予適當?shù)莫剟睢?/p>

5.3定期進行應急演練

通過應急管理可以很好的展現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的形象，物業(yè)企業(yè)應做好各種突發(fā)事件的應急預案處理措施，同時配備好相應的物品，通過實際演練不斷的對應急預案處理措施進行完善。舉行應急演練不僅提高了工作人員對突發(fā)事件的處理能力，更是體現(xiàn)了物業(yè)設備設施價值，有效的保障了小區(qū)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益。

5.4對監(jiān)督檢查制度不斷的進行完善

物業(yè)企業(yè)管理應建立監(jiān)督檢查制度，且建立專業(yè)的風險管理機構(gòu)。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部實施倒查制度，在平常的工作巡查中通過巡查、互查等形式及時的發(fā)現(xiàn)安全設備設施潛在的安全隱患，并進行處理解決。

5.5風險回避

風險回避一般發(fā)生在早期介入和承接查驗中。早介入環(huán)節(jié)物業(yè)企業(yè)可以盡早發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中不合理的地方，及時給予修改，針對回避風險來說，比如在設計圖紙中為了增強層次感在距離大門較近的位置設計了沉降景觀。然而站在物業(yè)消防及日常管理的角度來說，具有安全隱患，及時的提出意見，并進行修改后就可以避免發(fā)生安全隱患。

5.6風險轉(zhuǎn)移

通過風險轉(zhuǎn)移有效的減少了物業(yè)企業(yè)所承擔的風險，主要分為非保險轉(zhuǎn)移與保險轉(zhuǎn)移。設備設施所具有的專業(yè)性比較強，物業(yè)應根據(jù)自身的實際情況制定維護、保養(yǎng)、維修工作制度。通過分包的形式將物業(yè)企業(yè)不能承擔的風險轉(zhuǎn)移給較為專業(yè)的企業(yè)，這就是非保險轉(zhuǎn)移。保險轉(zhuǎn)移是指為設備設施購買保險，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司。

5.7損失控制

分為預防損失及減少損失。對風險源的識別為預防損失控制的一種措施，通過相應的應急預案可以減少損失。通過責任落實到人，做好設備設施的檢查工作，避免損失，在發(fā)生預案中的事故時可以降低受損失的程度。

5.8采取較為先進的設備管理方法

物業(yè)企業(yè)在對設備設施進行管理時應采取先進的技術(shù)，將維修的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成為預支維修的狀態(tài)，使用分類法提高對設備設施的管理水平，采用高科技的網(wǎng)絡技術(shù)組建維修與維護團隊，從而縮短維修與維護的時間，不僅提高了設備設施的使用壽命更是降低了物業(yè)所承受的風險。

6結(jié)語

綜上所述，物業(yè)設備設施的管理是物業(yè)管理工作當中的一種隱形服務，不過在物業(yè)管理當中重要的地位卻是不容忽視的。相關(guān)從業(yè)人員應該正確的認識管理風險，同時對其加以高度的重視，繼而提升自身的風險意識，做好相應的防范，只有這樣才能夠真正的確保物業(yè)服務質(zhì)量的持續(xù)提升。