房地產(chǎn)基本估價(jià)方法的比較分析

張琪

摘要：本文主要分析了目前市場(chǎng)上比較常用的幾種房地產(chǎn)基本估價(jià)方法，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，每一種估價(jià)方法都適用于不同的房地產(chǎn)類型，在具體的估價(jià)過(guò)程中，要根據(jù)房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行合理的估價(jià)方式選擇，這樣才能夠獲得較為合理的房地產(chǎn)價(jià)格。

關(guān)鍵詞：對(duì)比分析；房地產(chǎn)；基本估價(jià)方法

房地產(chǎn)是我們?nèi)粘Ｉa(chǎn)與生活的基本資料，也是一種最基本的生產(chǎn)要素，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一項(xiàng)重要的商品，是人們進(jìn)行投資置業(yè)的一種對(duì)象。在每個(gè)國(guó)家的財(cái)富中，房地產(chǎn)要占到一半以上的價(jià)值，同時(shí)房地產(chǎn)也是每個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。在現(xiàn)實(shí)生活中，很多情況下都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，比如交易、抵押、典當(dāng)、賠償、拆遷、處理房地產(chǎn)糾紛或者房地產(chǎn)買賣租賃等，都離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)方式也有很多種，比如市場(chǎng)比較法、線路價(jià)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、收益法、長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法等，其中最常用的就是市場(chǎng)比較法、成本法以及收益折現(xiàn)法，這也是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)最基本的方法，在現(xiàn)實(shí)中，每一種估價(jià)方式都有一定的使用對(duì)象與使用條件，有時(shí)幾種方法能夠同時(shí)運(yùn)用，相互補(bǔ)充和驗(yàn)證，這樣能夠取得更加合理的房地產(chǎn)估價(jià)。

1市場(chǎng)比較法

在使用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)之前，首先要搜集一定的近期交易實(shí)例，然后從近期交易實(shí)例中選取那些可以進(jìn)行對(duì)比的實(shí)例，選取的實(shí)例要與需要進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)處于相同的區(qū)域、估價(jià)的時(shí)間點(diǎn)相接近、建筑的用途要相同、估價(jià)的目的要吻合、建筑規(guī)模要相當(dāng)，且以正常成交價(jià)為估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，此外還要統(tǒng)一房地產(chǎn)的付款方式、建筑單位面積、單價(jià)、交易幣種以及面積內(nèi)涵等，然后根據(jù)實(shí)例求出需要進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)的大概價(jià)格。

市場(chǎng)比較法是目前市場(chǎng)上最為常用的房地產(chǎn)估價(jià)方式，是目前市場(chǎng)上最能反映房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的方法，市場(chǎng)比較法實(shí)質(zhì)上就是通過(guò)大量近期成交的相同或者類似房地產(chǎn)成交價(jià)格確定房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上可能獲得的成交價(jià)。使用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的難點(diǎn)在于進(jìn)行交易的修正，由于在市場(chǎng)上很難找到與估價(jià)對(duì)象完全相同的房地產(chǎn)類型，所以交易情況很難完全符合公開(kāi)市場(chǎng)要求的可比實(shí)例，經(jīng)常需要對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行交易修正。

2成本法

在使用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)之前，先要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、利潤(rùn)以及各種稅費(fèi)等材料進(jìn)行搜集，通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格要由土地取得成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)成本、銷售稅費(fèi)、管理費(fèi)用以及投資利息等幾個(gè)方面來(lái)決定，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新購(gòu)建估算之后，去除折舊價(jià)格，這樣就能夠得到較為合理的房地產(chǎn)估價(jià)。采用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)是通過(guò)對(duì)組成房地產(chǎn)的各個(gè)部分進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格估算，然后確定房地產(chǎn)整體市場(chǎng)價(jià)格的方式。在使用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)折舊的計(jì)算是其中相對(duì)比較困難的，因?yàn)檎叟f不是靠計(jì)算就能夠得到的，而是要根據(jù)市場(chǎng)的變化來(lái)進(jìn)行折舊的計(jì)算。

3收益折現(xiàn)法

在使用收益折現(xiàn)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過(guò)程中，首先需要搜集房地產(chǎn)的收入以及費(fèi)用相關(guān)的資料，估算出房地產(chǎn)能夠產(chǎn)生的毛收入，進(jìn)行有效毛收入的估算，并計(jì)算出運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及凈收益，選擇合理的折現(xiàn)率，求出房地產(chǎn)的收益價(jià)格。收益折現(xiàn)法實(shí)質(zhì)上是根據(jù)房地產(chǎn)所能夠創(chuàng)造出的潛在價(jià)值進(jìn)行估價(jià)的，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算方式也是將房地產(chǎn)未來(lái)能夠創(chuàng)造的凈收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)并進(jìn)行累加，得到的累加之和便成為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。在使用收益折現(xiàn)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要對(duì)求取凈收益時(shí)需要扣除的項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，還要對(duì)資本化率進(jìn)行合理確定，這樣才能夠獲得比較合理的房地產(chǎn)估價(jià)。

4三種估價(jià)方法的局限性

用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，不僅要考慮買賣雙方的想法和行為，還要考慮到市場(chǎng)的變化，使評(píng)估價(jià)格更接近房地產(chǎn)市場(chǎng)。但市場(chǎng)比較法也有一定的局限性。首先，在特殊的地理位置、特殊用途或新的建筑結(jié)構(gòu)中很難找到一個(gè)比較的例子。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不充分或市場(chǎng)不活躍的情況下，缺乏足夠的實(shí)例供比較。有可能建立一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。評(píng)價(jià)結(jié)果不反映客觀市場(chǎng)的后果；三，當(dāng)對(duì)可比情況進(jìn)行修正時(shí)，因子比較修正系數(shù)的選擇的差異將直接影響評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，房地產(chǎn)評(píng)估人員需要考慮如何對(duì)一個(gè)類似案例進(jìn)行更合理的修訂，從而使房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格更接近房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。

收益法考慮了未來(lái)房地產(chǎn)的凈收益，并以資本化率折價(jià)獲得房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)的價(jià)值。然而，收益法也存在一定的局限性。首先，當(dāng)純收入確定時(shí)，純收入的大小扣除超額利潤(rùn)、損失和特殊因素，總成本難以準(zhǔn)確計(jì)算。因此，純收入的結(jié)果往往存在一定的偏差；二是資本化率的確定。資本化率是收益法的一個(gè)重要參數(shù)，但影響資本化率的因素很多，如投資風(fēng)險(xiǎn)、免稅政策、銀行利率、房地產(chǎn)增值、收入增加等。表示。因此，資本化率很難確定，資本化率的微小差異會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的巨大變化。同時(shí)，由于許多情況下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不完全，難以確定客觀資本化率。

成本法原理簡(jiǎn)單，易于操作，但也有一定的局限性。首先，成本法的適用前提是長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡假設(shè)。只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平衡狀態(tài)時(shí)，才能用成本法來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)，當(dāng)市場(chǎng)處于非長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格就不等于成本。當(dāng)市場(chǎng)大于需求時(shí)，價(jià)格低于成本；反之，當(dāng)需求大于供給時(shí)，價(jià)格高于成本；二是花費(fèi)大量的時(shí)間來(lái)評(píng)估應(yīng)用成本方法。同時(shí)，價(jià)格和折舊也很難重建，特別是那些老建筑往往需要鑒定人來(lái)建造?；趯?duì)建筑物損失的主觀判斷，對(duì)鑒定人員的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)儲(chǔ)備有一定的要求，這也在一定程度上影響了成本法評(píng)估的準(zhǔn)確性。

5三種估價(jià)方法的差異性及關(guān)聯(lián)性

通常，如果房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素保持不變，不同的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的方法的結(jié)果應(yīng)該是相同的。然而，事實(shí)上，三種評(píng)價(jià)方法所獲得的結(jié)果是完全不同的，其原因是多方面的。首先，雖然三種評(píng)價(jià)方法在一定時(shí)間點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，但目前市場(chǎng)比較法的重點(diǎn)是將對(duì)象的價(jià)值與實(shí)際情況進(jìn)行比較，收益法著眼于未來(lái)，并引入預(yù)期的評(píng)價(jià)因素。房地產(chǎn)價(jià)值；成本法是基于過(guò)去，認(rèn)為房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)。價(jià)值完全包含在歷史成本中。其次，在價(jià)值概念上，市場(chǎng)比較法認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)值等于房地產(chǎn)價(jià)值，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有相似的效用；收益法把未來(lái)凈收益作為房地產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)；價(jià)值等于房地產(chǎn)建設(shè)各個(gè)階段的成本總和。

鑒于三種評(píng)價(jià)方法的特點(diǎn)和實(shí)際情況的差異，一般采用兩種以上方法對(duì)同一房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。在其他時(shí)候，估值方法常常用來(lái)插入另一種估價(jià)方法。例如，在評(píng)估住宅時(shí)，通過(guò)收益法或成本法獲得待估房屋的價(jià)值，然后用市場(chǎng)比較法估算房屋的價(jià)值。在收益法中，采用市場(chǎng)比較法或成本法來(lái)確定土地收益的價(jià)值。建筑物的價(jià)值在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)人應(yīng)靈活運(yùn)用多種估價(jià)方法，只有這樣才能使估價(jià)結(jié)果更接近實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格。

結(jié)語(yǔ)

作為房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法，市場(chǎng)比較法、收益法和成本法有其特定的適用條件和適用范圍。在實(shí)際評(píng)價(jià)方法的選擇上，房地產(chǎn)估價(jià)師有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)的理論知識(shí)，并始終秉持公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)方法的改進(jìn)和完善。