房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究

任媛媛

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。在宏觀調(diào)控政策與銀行信貸控制的影響下房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻不斷提高，融資困難將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多元化融資渠道探索。

關(guān)鍵詞：多元化融資；REITs；夾層融資；售后式融資

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)是非常典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。國(guó)家為了維持資本市場(chǎng)和金融體系的健康發(fā)展，采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，金融部門連續(xù)提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的“門檻”，資金瓶頸成為了房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。在這種背景下，探索多元化的融資渠道具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資特征與現(xiàn)狀

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征

1. 金額大：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型，企業(yè)僅憑借自有資金很難滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金量的巨大需求，必須借助金融體系融資。

2.周期長(zhǎng)：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，需要經(jīng)過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)，融資周期較長(zhǎng)。

3.風(fēng)險(xiǎn)大：由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型，企業(yè)的負(fù)債率一般較高，極易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定且市場(chǎng)中廣泛存在投機(jī)行為，宏觀調(diào)控廣泛存在于生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，政策性風(fēng)險(xiǎn)大。

4.需要擔(dān)保：對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一般需要以一定的資產(chǎn)作為抵押物作為擔(dān)保進(jìn)行融資。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.銀行貸款是主要來(lái)源：2016年1—2月份房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資十分依賴銀行貸款，融資結(jié)構(gòu)單一。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的每個(gè)階段都離不開來(lái)自銀行信貸資金的支持。而商業(yè)銀行作為我國(guó)宏觀調(diào)控的一部分，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨銀根緊縮和資金鏈斷裂的困境，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)單一的融資渠道非常危險(xiǎn)。

2.直接融資比重?。航刂?016年，我國(guó)滬、深兩市上市房地產(chǎn)公司124家，大陸在港上市公司70家，海外上市公司4家，共198家，僅占全國(guó)注冊(cè)的6萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)的三分之一。①對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市融資面臨著許多困難：直接上市融資的審查程序復(fù)雜、籌資成本高；上市導(dǎo)致透明度的提高可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)融資能力的下降；房地產(chǎn)企業(yè)自身收益不確定的特性影響其上市融資的能力等。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)角度

1.易受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響：國(guó)家一向關(guān)注對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，在房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一集中的情況下，一旦國(guó)家進(jìn)行金融資產(chǎn)政策調(diào)控，大多數(shù)房企將面臨融資挑戰(zhàn)。

2.易受銀行信貸政策調(diào)整影響：商業(yè)銀行的每一次信貸政策調(diào)整都可能會(huì)對(duì)高度依賴銀行渠道融資的企業(yè)造成沖擊，且單一銀行融資有時(shí)無(wú)法保證房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)資金需要，資金鏈條一旦斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露，這十分不利于企業(yè)自身健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（二）銀行角度

1.房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：在房地產(chǎn)信貸占款居高不下、新增房地產(chǎn)信貸仍在增長(zhǎng)的現(xiàn)狀下，商業(yè)銀行成為了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。銀行貸款廣泛存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，這意味著銀行系統(tǒng)也在面臨著房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.銀行自身存在的風(fēng)險(xiǎn)：我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款期限可長(zhǎng)達(dá)20年—30年，而負(fù)債基本上是5年期以下的定期和活期存款。隨著房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占款總額比重的提高，銀行內(nèi)部結(jié)構(gòu)性矛盾日趨突出，資產(chǎn)與負(fù)債期限的不匹配很有可能加大銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使得整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)充斥著不穩(wěn)定因素。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的思考

房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，充裕的資金籌備是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)作的前提。隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，嘗試運(yùn)用多種渠道籌集資金，是在未來(lái)保持競(jìng)爭(zhēng)力的保障。而我國(guó)愈加成熟的金融業(yè)，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開辟全方位的融資操作提供了更大的可能。如何推動(dòng)我國(guó)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步利用金融工具拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，成為本文需要思考的問(wèn)題。

（一） 利用房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行融資

1.房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）：一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的信托基金。

2.在我國(guó)的應(yīng)用分析：本質(zhì)上，REITs是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，并不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，在歐美市場(chǎng)可以說(shuō)是成熟產(chǎn)品。嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)曾先后與深國(guó)投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動(dòng)的背后，REITs的身影隱約可見。在宏觀調(diào)控加強(qiáng)和銀根緊縮的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下，REITs很可能受到大中型房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。

（二）利用夾層式方式進(jìn)行融資

1.夾層融資（Mezzaning Finance）：房地產(chǎn)信托融資中的混合型信托融資模式，是介乎于股權(quán)于債券之間的信托產(chǎn)品。夾層融資在表面上看起來(lái)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但在實(shí)際上約定未來(lái)回購(gòu)，并以一定的差價(jià)或約定的金額作為利息支付。

2.在我國(guó)的應(yīng)用分析：利用夾層式方式融資，企業(yè)可以相對(duì)謹(jǐn)慎、快速地進(jìn)行融資，融資期限多在5年至7年，且夾層融資對(duì)項(xiàng)目控制少，可以作為我國(guó)占比較多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的不錯(cuò)選擇。然而夾層融資交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，同時(shí)對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)情況與財(cái)務(wù)狀況有一定的要求和監(jiān)管。

（三）利用“售后式”方式進(jìn)行融資

1.“售后式”融資：包括售后回買與售后回租。售后回買是指房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的物業(yè)出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以換取及時(shí)和大量的資金進(jìn)行再投資，并在此后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)以類似于分期還貸的方式贖回該項(xiàng)物業(yè)。而售后回租則是指房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的物業(yè)出售，再租入該項(xiàng)物業(yè)。企業(yè)用出讓該項(xiàng)物業(yè)所有權(quán)的方式，使資金得以迅速回籠，同時(shí)卻保留了對(duì)此項(xiàng)物業(yè)的使用權(quán)，以便在長(zhǎng)期的租賃中獲得經(jīng)營(yíng)收益。

2.在我國(guó)的應(yīng)用分析：就售后回買式融資而言，接受出售或典當(dāng)物業(yè)的機(jī)構(gòu)，除商業(yè)銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司，這就繞過(guò)了國(guó)家不允許一般性公司之間相互拆借的政策，無(wú)形中拓寬了資金的來(lái)源渠道。對(duì)于售后式回租來(lái)說(shuō)，保留使用權(quán)、以所有權(quán)換取資金的方式很適合注重經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用，如開發(fā)項(xiàng)目為酒店、商場(chǎng)等商業(yè)建筑的房企。

（四）利用其他渠道進(jìn)行融資

1.引入保險(xiǎn)資金：保險(xiǎn)資金來(lái)源穩(wěn)定、運(yùn)用周期長(zhǎng)、數(shù)額龐大，正好切合房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)。保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)真正的里程碑是保監(jiān)會(huì)組織制定《保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》并于2010年公布實(shí)施。從政策上來(lái)講，保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的障礙已經(jīng)消除，可以說(shuō)未來(lái)發(fā)展空間是很大的。

2.引入國(guó)外資金：海外融資成本較低，并且許多國(guó)外銀行與金融機(jī)構(gòu)都樂(lè)于參與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。利用海外資本，將使得我國(guó)房企融資的國(guó)際化程度進(jìn)一步提高，總體融資成本也進(jìn)一步降低。

五、總結(jié)

隨著市場(chǎng)的深度發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)單一的融資渠道顯得越發(fā)危險(xiǎn)，攸關(guān)生死的資金鏈必將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。所以，探索多元化的融資渠道，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展具有積極的社會(huì)意義。

①中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心，《2016年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，2016