淺析房產(chǎn)租賃市場的房租分期業(yè)務(wù)

蘇麗明

（杭州聯(lián)絡(luò)互動信息科技股份有限公司）

【摘要】目前房產(chǎn)租賃市場的租金方式不夠合理，當前多以押一付三和年付，半年付的方式支付租金，而這往往造成了剛剛畢業(yè)的學生和一些白領(lǐng)階層巨大的經(jīng)濟壓力。為了解決和平衡這些矛盾，房租分期業(yè)務(wù)應運而生。而隨著房租分期企業(yè)的競爭越來越激烈，本文提出了一個新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，即企業(yè)直接貸款給中小房產(chǎn)租賃公司，由中小房產(chǎn)租賃公司分期還款給企業(yè)，該產(chǎn)品可稱之為“企業(yè)白條貸”。本文對企業(yè)白條貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)品定位進行了描述，對中小房地產(chǎn)租賃公司進行了分析研究，并通過對企業(yè)白條貸的風險分析，提出了企業(yè)白條貸業(yè)務(wù)的優(yōu)化建議，以期對房租分期企業(yè)的未來發(fā)展趨勢能夠起到預測和引導作用，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展有所幫助。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)租賃 房屋分期 企業(yè)白條貸

一、房產(chǎn)租賃市場的房租分期業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

（一）房租分期業(yè)務(wù)概述

房租分期，顧名思義即是：企業(yè)通過替租客一次性向房東（一般為中介公司）墊付房租，租客再按月還款的方式，讓租客實現(xiàn)房租押一付一，即月付房租。

（二）房租分期的業(yè)務(wù)流程及會計處理方法

（1）業(yè)務(wù)流程?？蛻艮k理房租分期付款業(yè)務(wù)，需要準備好租房合同、相關(guān)身份證明等要求提供的材料，在網(wǎng)上可以提交申請，然后就可以等待審核。審核通過后，企業(yè)采取幫租客向房東墊付房租，租客每月再向公司繳納租金的形式。

（2）會計處理方法：企業(yè)支付資金給房東或中介機構(gòu)時，應借記應收款項，貸記銀行存款。租客每月還款給企業(yè)時，歸還的本金應借記銀行存款，貸記應收款項；收取的手續(xù)費和利息收入應借記銀行存款，貸記手續(xù)費收入或利息收入。

（三）房產(chǎn)租賃市場的房租分期業(yè)務(wù)的優(yōu)勢

房租分期業(yè)務(wù)將互聯(lián)網(wǎng)和租房市場相結(jié)合，減少了人工成本，大幅度的提高效率。

企業(yè)積極抓住時機，搶占客戶，搶占市場資源，與互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)形成天然對接，實現(xiàn)租房需求與分期資金的高效互動。

房租分期業(yè)務(wù)既大大的減輕了租客的資金壓力，同時平衡了經(jīng)紀人，房東，租客之間的矛盾。

實現(xiàn)產(chǎn)品與移動互聯(lián)網(wǎng)的對接。可以足不出戶實現(xiàn)房租月付，房租再無壓力。

二、房租分期市場存在的問題

企業(yè)競爭激烈。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。企業(yè)持續(xù)經(jīng)營壓力大。

三、房租分期市場問題的應對策略

經(jīng)過對房租分期業(yè)務(wù)的整體綜合分析，可以看出，在房租分期業(yè)務(wù)上，B端中小房產(chǎn)租賃公司是其主力軍，有著最為重要及不可撼動的地位，因此，本文提出了一個新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，即企業(yè)直接貸款給中小房產(chǎn)租賃公司，由中小房產(chǎn)租賃公司分期還款給企業(yè)。該產(chǎn)品可稱之為“企業(yè)白條貸”。

（一）企業(yè)白條貸的產(chǎn)品定位

（1）企業(yè)白條貸有助于企業(yè)與B端建立更深層次的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，它的使命或意義在于對房產(chǎn)分期業(yè)務(wù)的促進和助推作用。

（2）企業(yè)白條貸的利息收入貢獻，將作為公司新的業(yè)務(wù)收入來源，不影響公司原來模式下的房租分期業(yè)務(wù)，因此，它是一個增項，而不是替代項。

（二）B端中小房產(chǎn)租賃公司分析

（1）當前企業(yè)的C端客戶，大部分依賴于B端中小房產(chǎn)租賃公司推薦，中小房產(chǎn)租賃公司對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和跨越發(fā)展具有長遠意義。

（2）企業(yè)需要扶持的B端中小房產(chǎn)租賃公司，應該是相對眾多、相對分散的，而不是幾個超大B端。

（3）當B端中小房產(chǎn)租賃公司發(fā)展到一定實力，不需要“企業(yè)白條貸”支持時，如果沒有其他利益維系，B端不會因為企業(yè)曾經(jīng)的支持而持續(xù)與企業(yè)保持合作關(guān)系。

（4）企業(yè)白條貸是信用貸款，一旦發(fā)生違約，企業(yè)將可能面臨全部損失。

（三）企業(yè)白條貸風險分析

（1）在租賃行業(yè)發(fā)展初期，出于本能的敬畏心態(tài)，B中小房產(chǎn)租賃公司經(jīng)營者能謹慎經(jīng)營和理性擴張。但如對B端過度發(fā)放企業(yè)白條貸，未來不是企業(yè)綁定B端，而是B端綁定企業(yè)，讓企業(yè)陷入B端的流動性缺失中，進退兩難。

（2）如按未來測算的收房利潤作為企業(yè)白條貸的放貸依據(jù)，其本質(zhì)是利用企業(yè)白條貸資金向市場收房，之后又以收房測算的利潤持續(xù)增加企業(yè)白條貸，收房循環(huán)和資金循環(huán)完美配合。如此一來，B端公司將難抵誘惑，難免會形成內(nèi)生的信貸膨脹和信貸黑洞，造成的后果難以想象。

（3）企業(yè)不應追求少數(shù)客戶的高杠桿，而應追求眾多優(yōu)質(zhì)客戶的低杠桿。因此，企業(yè)應按照B端的經(jīng)營節(jié)奏和經(jīng)營實力適當增加B端的資金杠桿。

（4）B端如發(fā)生企業(yè)白條貸風險，就意味著C端的押金風控和B端的擔保風控全部失效。所以，如果要通過企業(yè)白條貸撬動萬億市場，也要認識到企業(yè)白條貸的雙刃劍屬性。

（四）企業(yè)白條貸業(yè)務(wù)優(yōu)化建議

（1）建立B端企業(yè)白條貸準入標準。以過去一定時間周期內(nèi)的經(jīng)營體量、租客貸交易量、經(jīng)營利潤、凈資產(chǎn)，為核心準入指標。

（2）建立單一 B端額度控制標準、；控制B端公司企業(yè)白條貸余額在一定比例范圍之內(nèi)；控制在該B端兜底的C端租客貸余額在一定比例范圍之內(nèi)；結(jié)合B端公司的財務(wù)報表情況，控制企業(yè)白條貸額度。不符合上述額度控制標準的存量企業(yè)白條貸，不再新增，逐漸壓縮至符合上述標準額度內(nèi)。

（3）建立企業(yè)白條貸總量控制標準：企業(yè)白條貸總量應控制在租客貸總量的一定比例之內(nèi)。企業(yè)白條貸城市或區(qū)域總量應控制在企業(yè)白條貸總量的一定比例之內(nèi)。

（4）強化B端貸前盡調(diào)、貸后管理：基于B端風險連帶著C端風險，兩者風險并發(fā)又具有極大的破壞性，建議對單一B端，采取貸款前進行財務(wù)、法務(wù)以及業(yè)務(wù)等盡職調(diào)查，根據(jù)盡調(diào)報告結(jié)果評估其風險性，并和企業(yè)白條貸額度掛鉤。企業(yè)可根據(jù)貸款資金的具體流向、項目回收資金流向、項目投產(chǎn)利潤及對租客貸的貢獻為核心，強化貸后管理。按一定抽查比例，企業(yè)派工作人員定期或不定期對B端進行持續(xù)跟蹤管理。

（5）升級產(chǎn)品和服務(wù)：企業(yè)白條貸是B端金融服務(wù)的初級產(chǎn)品和探索性產(chǎn)品，必須考慮產(chǎn)品升級和服務(wù)。這樣既能發(fā)展業(yè)務(wù)，也能控制風險；既能向B端提供差異性服務(wù)，也能對B端實行有效控制；既能實現(xiàn)企業(yè)的短期策略，也能實現(xiàn)企業(yè)的長期戰(zhàn)略。