中小房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題和對(duì)策

孫毅+孫吉成+李汝剛

（山東道通置業(yè)投資有限公司，山東 濟(jì)南 250200）

摘要：項(xiàng)目管理屬于房地產(chǎn)企業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力的主要構(gòu)成之一，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須要將建設(shè)項(xiàng)目管理當(dāng)作中心，清楚其程序，強(qiáng)化項(xiàng)目管理的水平和科學(xué)有效性。我國(guó)目前項(xiàng)目管理工作中還存在著一定的問(wèn)題，必須要采取的有效的策略解決這些問(wèn)題。因此，本文主要分析了建設(shè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題，提出了具有針對(duì)性的策略，旨在給其提供一定的參考和幫助。

關(guān)鍵詞：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)；建設(shè)項(xiàng)目；管理現(xiàn)狀；問(wèn)題；策略

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的工程管理貫穿在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期過(guò)程當(dāng)中，其關(guān)鍵的內(nèi)容依照程序可以分成規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)以及開發(fā)管理。房地產(chǎn)企業(yè)想要對(duì)于工程整個(gè)過(guò)程決策和組織以及引導(dǎo)和控制，還有創(chuàng)新，這些均是項(xiàng)目達(dá)到理想成果的基礎(chǔ)，那么，怎樣合理掌控工程項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)這是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理研究的重點(diǎn)，也是亟待解決的問(wèn)題。因此，下面進(jìn)一步闡述中小房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題以及對(duì)策。

一、我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理和成本掌控方面的問(wèn)題

和一般的商品不一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目注重生產(chǎn)高附加值和投資額度的產(chǎn)品，所以，項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開展以及營(yíng)銷都需要足夠的物質(zhì)當(dāng)作支持，要不然就算設(shè)計(jì)的再好，也沒(méi)有辦法真正的落實(shí)。投資財(cái)務(wù)管理和項(xiàng)目成本掌控這些都是房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到理想目標(biāo)的重點(diǎn)。換而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)屬于資金十分密集的工作，需要大量的資金，雖然當(dāng)前很多使用商品房或者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)預(yù)售等手段，將資金提前回籠，但是其開發(fā)依然存在資金回流周期過(guò)長(zhǎng)的情況，尤其是對(duì)于我國(guó)中小企業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，因?yàn)橘Y金規(guī)模不是很大，融資能力不強(qiáng)等因素，更要重視資金流向和工程項(xiàng)目建設(shè)，控制運(yùn)行經(jīng)費(fèi)等成本。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目工程計(jì)劃和進(jìn)度管理方面的問(wèn)題

因?yàn)橹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目及管理所處的內(nèi)部和外部環(huán)境，項(xiàng)目方案和管理方面存在明顯的問(wèn)題。首先，項(xiàng)目設(shè)計(jì)和進(jìn)度管理的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員可以規(guī)劃好準(zhǔn)備工作，但是在具體實(shí)施的時(shí)候，其計(jì)劃十分混亂，沒(méi)有對(duì)其給予應(yīng)有的重視，沒(méi)有弄清項(xiàng)目開發(fā)的具體情況，便制定了相應(yīng)的計(jì)劃和進(jìn)度，沒(méi)有設(shè)置相應(yīng)的管理監(jiān)督工作者。其次，在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，通常走一步算一步，這就造成其表現(xiàn)出前期施工清閑，后期施工緊張的局面。無(wú)法確保工程的質(zhì)量，并且增加了施工的成本。最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理十分復(fù)雜，關(guān)系到的方面較多，包含市場(chǎng)各種類型的主體，進(jìn)度管理的工作看起來(lái)簡(jiǎn)單，其實(shí)格外關(guān)鍵，而當(dāng)前我國(guó)中小企業(yè)進(jìn)度管理方式十分落后。

（三）工程質(zhì)量管理存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)秋娥內(nèi)部多個(gè)和部門職責(zé)不明確，相互拖鞋責(zé)任，并且，針對(duì)企業(yè)外部而言，房地產(chǎn)企業(yè)和原材料供應(yīng)商和整體承包商以及施工企業(yè)之間協(xié)作也是一樣的，信息交流不順暢，缺少正規(guī)的質(zhì)量標(biāo)注凈你，監(jiān)督力度不足等問(wèn)題。促使工程項(xiàng)目質(zhì)量不理想，損害了施工單位的形象，對(duì)于企業(yè)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展十分不利。

二、中小企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理科學(xué)性引入成本掌控制度

針對(duì)工程項(xiàng)目成本掌控，必須要建立一個(gè)健全的成本掌控系統(tǒng)，由投資決策時(shí)期的成本預(yù)算，工程設(shè)計(jì)時(shí)期的工程造價(jià)預(yù)估的合理性，還有施工時(shí)期成本掌控，知道到最后的工程結(jié)束時(shí)期成本控制和結(jié)算等，必須要貫穿成本掌控理念和技術(shù)。另外，注重成本預(yù)算是完成項(xiàng)目成本掌控的基礎(chǔ)和重點(diǎn)，而增強(qiáng)其合理性，對(duì)于企業(yè)組織構(gòu)造實(shí)施調(diào)正和再次建造，構(gòu)建相應(yīng)的責(zé)任機(jī)制，確定預(yù)算制定，構(gòu)建明確的預(yù)算指標(biāo)系統(tǒng)，和預(yù)算有關(guān)的預(yù)估及考察機(jī)制。進(jìn)而有效的掌控成本。

（二）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目管理理念

構(gòu)建詳細(xì)具體的管理企業(yè)文化，其主要表現(xiàn)在企業(yè)管理方式由之前的僅僅依靠經(jīng)驗(yàn)的粗放式專利，轉(zhuǎn)變成具體的數(shù)據(jù)，分化項(xiàng)目工程管理工作，使其更加正規(guī)，進(jìn)而從每一個(gè)流程滲透管理活動(dòng)。對(duì)于施工進(jìn)度進(jìn)行管理看上去不是很困難，實(shí)際上其和多個(gè)要素都有著密切的聯(lián)系，所以，一定要明確精細(xì)化管理的理念。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度管理必須要堅(jiān)持系統(tǒng)掌控和實(shí)時(shí)循環(huán)以及靈活和彈性掌控這些原則。除此之外，進(jìn)度管理一定要采取供應(yīng)鏈的思維，實(shí)施整合和掌控。簡(jiǎn)單的講，房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理并不是企業(yè)本身能夠決定的，進(jìn)度管理必須要做到和項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)進(jìn)行充分的交流，進(jìn)而能夠開發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。建立一個(gè)全新的進(jìn)度管理模式，充分的利用及使用現(xiàn)金進(jìn)度管理工具，其實(shí)，現(xiàn)代進(jìn)度管理技術(shù)理念以及方式特別多樣化，市場(chǎng)上也擁有大量的軟件，可以給中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策和應(yīng)用，尤其是新興起的信息通訊技術(shù)的應(yīng)用。

（三）構(gòu)建健全房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系

因?yàn)橹行⌒推髽I(yè)規(guī)模不大，缺少專業(yè)的質(zhì)量管理部門，質(zhì)量管理隨意性較強(qiáng)，所以，中小型企業(yè)更應(yīng)該構(gòu)建健全的項(xiàng)目工程質(zhì)量管理體系，形成正規(guī)的質(zhì)量管理體系。要轉(zhuǎn)變質(zhì)量管理的思路及系統(tǒng)，由之前的單一片面的質(zhì)量管理轉(zhuǎn)變成全程的質(zhì)量管理。其實(shí)就是將系統(tǒng)論協(xié)同思維，去理解企業(yè)質(zhì)量管理，有工程項(xiàng)目購(gòu)買設(shè)備材料等，到施工以及監(jiān)督工作者的素質(zhì)，還有設(shè)計(jì)時(shí)期的工程計(jì)劃等。加快質(zhì)量管理措施制度化，中小房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理方式通常比較隨意，沒(méi)有安排專業(yè)的機(jī)構(gòu)和部門負(fù)責(zé)質(zhì)量管理，還有協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和其他企業(yè)二者的關(guān)系。所以，制度化和專業(yè)部門等屬于中小房地產(chǎn)企業(yè)推廣質(zhì)量管理的必經(jīng)之路。

結(jié)束語(yǔ)：通過(guò)本文對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀和問(wèn)題以及策略的進(jìn)一步分析和闡述，使我們了解到施工項(xiàng)目管理必須做到全面，要求其管理人員對(duì)于施工項(xiàng)目質(zhì)量和安全以及進(jìn)度，還有成本以及文明施工等，均要實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的管理，這樣才能確保施工項(xiàng)目工作正常的開展。施工項(xiàng)目的成功，既有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，并且還會(huì)產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。好的管理，可以推動(dòng)項(xiàng)目和企業(yè)發(fā)展的速度，促使建筑市場(chǎng)不斷的優(yōu)化，拓展創(chuàng)新，歸納經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中積極的探索，進(jìn)而確保項(xiàng)目管理工作發(fā)揮出最大的價(jià)值。因此，希望通過(guò)本文的闡述，能夠給中小房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理方面提供一定的參考和幫助。

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