汪清縣征地區(qū)片綜合地價研究

李高行+李淑杰+梁珍瑋+馬曉葳+邢麗娟

摘要：以汪清縣為例，通過對汪清縣征地區(qū)片進行劃分，對其征地區(qū)片綜合地價進行測算，并對測算結(jié)果進行分析。結(jié)果表明，汪清縣征地區(qū)片綜合地價的調(diào)整完善可以解決目前征地區(qū)片綜合地價中存在的區(qū)域劃分不合理、區(qū)域間補償標準相差較大、個別地區(qū)補償標準與經(jīng)濟發(fā)展不適應(yīng)等問題；可以保障被征地農(nóng)民的自身利益，對于依法做好征地補償安置工作具有指導(dǎo)意義；可以更好地推進全縣城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展，保障經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：汪清縣；征地區(qū)片；綜合地價

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2017）12-2368-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.12.042

Research on the Integrated Section Price of Land Expropriation in Wangqing County

LI Gao-hang，LI Shu-jie，LIANG Zhen-wei，MA Xiao-wei，XING Li-juan

（College of Earth Sciences，Jilin University，Changchun 130061，China）

Abstract：Taking Wangqing county as an example，through the division of land expropriation in Wangqing county， to calculate the area of comprehensive land levy， the results were analyzed. And the results showed that Wangqing county integrated land price adjustment to perfect the regional division，wich could solve the unreasonable regional division of existing comprehensive land price，the large difference between regional compensation standards，the maladjustment between compensation standards of individual regions and ecnomic development. And the self-interest of land-losing farmers could be guaranteed，which had guiding significance to the land compensation resettlement work in accordance with the law. And the scientific development of county urbanization could be promoted to guaranteed sustained，steady and healthy development of economy.

Key words：Wangqing county；land expropriation；comprehensive land price

汪清縣位于吉林省東北部，地處東經(jīng)129°51′-130°56′、北緯43°06′-44°03′，與綏芬河、琿春、圖們相鄰，距俄羅斯40 km，距朝鮮18 km[1]。全縣2015年土地總面積882 581.15 hm2，汪清縣綜合地價測算范圍為汪清縣轄區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)用地，面積為 862 014.83 hm2。2015年末全縣總?cè)丝?27 225人，其中朝鮮族占總?cè)丝诘?6.42%[2]。

1 征地區(qū)片概況

村級行政區(qū)域為本次汪清縣征地區(qū)片劃分的基本單元，區(qū)片劃分需要在綜合衡量各影響因素因子的基礎(chǔ)上構(gòu)建評價指標體系。采用德爾菲法確定各因素因子權(quán)重，通過總分頻率曲線法劃定征地區(qū)片，對評價單元作總分頻率直方圖，將分值相近的單元進行歸并，初步劃分征地區(qū)片[3]。結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、重點項目工程和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平調(diào)整區(qū)片范圍，最終得到征地區(qū)片范圍。

1.1 指標權(quán)重

通過德爾菲法來確定權(quán)重。選取15位熟悉汪清縣征地情況的專家分3個輪次的打分確定各因素因子的權(quán)重（表1、表2）。

1.2 征地區(qū)片劃分

采用總分頻率曲線法來劃分征地區(qū)片，將每個評價單元作為一個樣點，依次計算綜合作用分值在1～100分之間各綜合作用分值的評價單元個數(shù)和頻率，繪制綜合作用分值頻率直方圖，區(qū)片界限選取總分頻率直方圖的突變處，分為2～3個區(qū)間將分值相近的單元歸并劃分區(qū)片[4]（圖1、表3）。

2 征地區(qū)片綜合地價測算

測算過程需要收集土地生產(chǎn)力水平、農(nóng)用地交通區(qū)位、社會經(jīng)濟效益、農(nóng)民生活水平等資料，所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)復(fù)雜而龐大，對時效性要求高。本次資料收集工作采取統(tǒng)計調(diào)查與實地調(diào)查相結(jié)合的方式進行，測算采用疊加法為主，年產(chǎn)值倍數(shù)法為輔的方法確定汪清縣征地區(qū)片綜合地價[5]。

2.1 疊加法

1）測算地價樣點地價。確定汪清縣農(nóng)用地還原利率為4.00%。農(nóng)用地可視為永久性收入，如果未被征地，農(nóng)民可視其為能長期因耕作而獲得較穩(wěn)定收益[6]。因此，通過無限年期的公式來測算農(nóng)用地質(zhì)量價格，公式如下：

P=a/r

式中，P為無限年期土地收益價格；a為土地年純收益；r為土地還原率。

2）測算農(nóng)用地質(zhì)量價格。測算汪清縣各征地區(qū)片級別的農(nóng)用地質(zhì)量價格時需要采用面積加權(quán)法，公式如下：

式中，Pi為第i級農(nóng)用地質(zhì)量價格；si為第i級別區(qū)片中農(nóng)用地面積；pi為第i級別區(qū)片中農(nóng)用地測算價格。

3）測算農(nóng)用地社會保障價格。測算農(nóng)用地社會保障價格時采用個人養(yǎng)老保險費率法。測算人均社會保障價格，公式如下：

Yj=（Yjm×bj+Yjw×cj）×Mji/Mj0

式中，Yj為平均年齡為j時保險費躉繳金額；Yjm為j年齡男性公民保險費躉繳金額基數(shù)；bj為j年齡男性人口占j年齡組總?cè)丝诘谋壤?；Yjw為j年齡女性公民保險費躉繳金額基數(shù)；cj為j年齡女性人口占j年齡組總?cè)丝诘谋壤?；Mji為j年齡組月保險領(lǐng)取標準；Mj0為月保險費基數(shù)。年齡組按0～16、16～40、40～60及60歲以上劃分，共8組[7]。

人均社會保障價格的求解公式如下：

式中，Y為人均社會保障價格；Rj為j年齡組人口數(shù)。

單位面積的社會保障價格公式如下：

Ps=Y/Aa

式中，Ps為單位面積農(nóng)用地的社會保障價格；Aa為人均農(nóng)用地面積。其中，汪清縣城鎮(zhèn)居民的月最低生活保障標準為242元，月保險費領(lǐng)取基數(shù)為100元/月。通過調(diào)查人口數(shù)據(jù)、人均農(nóng)用地面積數(shù)據(jù)和“天安人壽樂享一生”年金保險費率表，采用收益還原法、養(yǎng)老保險稅費法可計算出汪清縣不同級別區(qū)片的農(nóng)用地社會保障價格（表4）。

2.2 年產(chǎn)值倍數(shù)法

在土地年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的倍數(shù)來測算土地補償費和安置補助費的方法就是年產(chǎn)值倍數(shù)法[8]。公式如下所示：

P=V×n+V×m

式中，P為征地區(qū)片價格；V為區(qū)片土地年產(chǎn)值；n為區(qū)片土地補償倍數(shù)；m為區(qū)片安置補償倍數(shù)。根據(jù)公式計算征地區(qū)片價格（表5）。

2.3 征地區(qū)片綜合地價的確定

采用疊加法為主，年產(chǎn)值倍數(shù)法為輔的方法，確定了汪清縣征地區(qū)片綜合地價，結(jié)合汪清縣征地補償?shù)默F(xiàn)狀，考慮汪清縣未來經(jīng)濟社會發(fā)展需要，對不同方法的測算結(jié)果計算加權(quán)平均數(shù)[9]。測算汪清縣征地區(qū)片綜合地價結(jié)果（表6）。

3 征地區(qū)片綜合地價結(jié)果分析

3.1 數(shù)量結(jié)構(gòu)

汪清縣征地區(qū)片劃分為3個級別，土地面積分別為Ⅰ級7 197.08 hm2、Ⅱ級214 765.96 hm2、Ⅲ級660 618.11 hm2，分別占全縣土地總面積的0.82%、24.33%、74.85%。其中，Ⅲ級區(qū)片占全縣土地總面積比例最大，Ⅰ級區(qū)片占全縣土地總面積比例最小。汪清縣各級區(qū)片中Ⅲ級區(qū)片中農(nóng)用地面積最大，其次是Ⅱ級區(qū)片，Ⅰ級區(qū)片面積最小，面積分別為651 280.28、205 459.99、5 274.56 hm2。Ⅰ級區(qū)為汪清縣中心城區(qū)，以城市建設(shè)為主，農(nóng)用地面積較少（表7）。

汪清縣征地區(qū)片中Ⅰ級區(qū)片綜合地價最高，為106元/m2，Ⅲ級區(qū)片綜合地價最低，為45元/m2。從空間分布上來看交通發(fā)達、地理位置優(yōu)越、價格較高，說明中心城鎮(zhèn)對該區(qū)域地價影響大。靠近汪清縣縣區(qū)的農(nóng)用地不僅可以根據(jù)市場需求靈活調(diào)整種植作物，交通運輸費用等成本還較低，而且相對應(yīng)的每公頃農(nóng)用地的產(chǎn)值也較高，所以地價自然隨之上漲。人均農(nóng)用地面積越低的地方，農(nóng)用地社會保障價格越高，反之亦然[10]。

3.2 補償標準變化情況

征地區(qū)片綜合地價與征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準相比變化較大。首先，汪清縣現(xiàn)行的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準存在著行政區(qū)域之間補償標準懸殊、個別地區(qū)補償標準與經(jīng)濟發(fā)展不適應(yīng)等問題，調(diào)整完善工作對征地區(qū)片進行重新劃分，對征地區(qū)片綜合地價進行了新的測算。其次，汪清縣現(xiàn)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準將汪清縣劃分為2個征地級別，劃分不夠細致[11]。本次調(diào)整完善工作在收集整理大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過多因素綜合評定法對征地區(qū)片進行重新劃分，將汪清縣劃分為3個征地級別。最后，汪清縣綜合地價標準整體上有較大提高。Ⅰ級區(qū)區(qū)片地價標準由調(diào)整完善前的32.75元/m2調(diào)整到106元/m2，每平方米增加了73.25元；Ⅱ級區(qū)區(qū)片地價標準由調(diào)整完善前的29.75元/m2調(diào)整到64元/m2，每平方米增加了34.25元；將汪清縣現(xiàn)行的Ⅱ級區(qū)片中的部分行政村劃分為Ⅲ級區(qū)片，征地標準為45元/m2，每平方米增加了15.25元（表8）。漲幅較大的主要原因，一是隨著汪清縣建設(shè)的全面完善和縣區(qū)功能的全面提升，中心城區(qū)對縣區(qū)周邊的土地特別是近郊的土地影響越來越大，土地價格也將隨著縣區(qū)功能提升呈幾何狀增長；二是縣區(qū)近郊征地面積大、征地次數(shù)頻繁，破壞了供需平衡，需求大于供給，造成土地價格上漲；三是物價上漲使土地價格上升[12]。

3.3 與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長水平比較

自2010年汪清縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準實施以來，汪清縣國民社會經(jīng)濟狀況發(fā)生了較大變化。根據(jù)相關(guān)部門上報的相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，汪清縣地區(qū)生產(chǎn)總值在2010-2012年間增長較快，在2013-2015年持續(xù)穩(wěn)步增長，與2010年相比，汪清縣地區(qū)生產(chǎn)總值增長了84.28%。其中，第一產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值年均增長率8.49%，由2010年的7.87億元增長到2015年的11.83億元；第二產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值年均增長率15.91%，由2010年的14.86億元增長到2015年的31.09億元；第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值年均增長率12.03%，由2010年的13.35億元增長到2015年的23.56億元。汪清縣2010-2015年生產(chǎn)總值構(gòu)成見表9。

本次征地區(qū)片綜合地價調(diào)整完善后，各區(qū)片綜合地價和上一輪征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準相比增長幅度較大，其中Ⅰ級區(qū)增長了223.66%，Ⅱ級區(qū)增長了115.13%，Ⅲ級區(qū)增長了51.26%，各區(qū)片增長幅度高于汪清縣地區(qū)生產(chǎn)總值，也高于農(nóng)民人均純收入的增長。根據(jù)上述國民社會經(jīng)濟發(fā)展情況，綜合考慮近3年以來汪清縣的實際征地實施情況與農(nóng)用地定級評估成果等相關(guān)因素，結(jié)合汪清縣在整個延邊州范圍的平衡調(diào)整需要和與上一輪征地補償標準相銜接，確定汪清縣本次征地補償標準較為合理。

3.4 與被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平和最低生活保障比較

根據(jù)近3年汪清縣統(tǒng)計年鑒等相關(guān)資料，汪清縣農(nóng)民人均純收入為9 291.80元，耕地數(shù)量為71 357.46 hm2，農(nóng)業(yè)人口為94 574人，低于本次制定的征地區(qū)片地價標準。根據(jù)調(diào)查，汪清縣月最低生活保障標準為242元。所以，汪清縣本次制定征地區(qū)片綜合地價標準高于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生活水平，確保不會因為征地而降低當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活水平，符合汪清縣的經(jīng)濟發(fā)展水平。

3.5 與周邊市縣比較

由表10可知，從全州的整體水平來看，首府延吉市征地補償標準最高，汪清縣整體補償水平與安圖縣補償水平相當(dāng)。這與汪清縣在全州的經(jīng)濟排名、區(qū)域發(fā)展定位相一致，同時也符合近幾年全州征地市場發(fā)展情況。從接壤區(qū)片考慮與周邊縣市的平衡銜接分析看，在汪清縣西南部與延吉市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級區(qū)片，征地補償標準為45元/m2；延吉市屬于Ⅵ級區(qū)片，征地補償標準為50元/m2，二者相差較少，能很好地銜接。在汪清縣西部與敦化市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級區(qū)片，征地補償標準為45元/m2；敦化市屬于Ⅴ級區(qū)片，征地補償標準也為45元/m2，二者能很好地銜接。在汪清縣東南部與琿春市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級區(qū)片，征地補償標準為45元/m2；琿春市屬于Ⅳ級區(qū)片，征地補償標準也為45元/m2，二者能很好地銜接。在汪清縣南部與圖們市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級區(qū)片，征地補償標準為45元/m2；圖們市也屬于Ⅲ級區(qū)片，征地補償標準為43元/m2，二者十分接近，能很好地銜接。綜上所述，汪清縣征地區(qū)片綜合地價基本實現(xiàn)了與周邊市縣的平衡銜接。地價標準也符合汪清縣在周邊市縣中的地位，價格水平合理。

4 結(jié)論

1）從汪清縣的實際情況出發(fā)，選擇了對農(nóng)用地影響較大的因素因子，采用特爾菲法計算權(quán)重，以村級行政區(qū)域為本次征地區(qū)片劃分的基本單元，在計算綜合作用分值的基礎(chǔ)上進行頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，初步將汪清縣征地區(qū)片劃分為3個區(qū)片，為了使劃分結(jié)果更符合實際應(yīng)用，在初步劃分的基礎(chǔ)上，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、重點項目工程和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平調(diào)整區(qū)片范圍，最終得到征地區(qū)片范圍。

2）本次測算結(jié)果突破了統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，通過疊加法和年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定區(qū)片綜合地價，農(nóng)用地質(zhì)量價格采用無限年期的收益還原法，農(nóng)用地社會保障價格采用個人養(yǎng)老保險費率法，輔以年產(chǎn)值倍數(shù)法，采用多種方法進行測算，根據(jù)汪清縣的實際情況，賦以權(quán)重值，使測算結(jié)果更加準確和可行。

3）本次征地區(qū)片綜合地價與征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準相比增幅較大。對測算結(jié)果進行分析，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級區(qū)片價分別為106、64、45元/m2，制定的綜合地價標準高于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生活水平，確保不會因為征地而降低當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活水平，符合汪清縣的經(jīng)濟發(fā)展水平。與周邊市縣的比較也可以看出本次制定很好地實現(xiàn)了與周邊市縣的平衡銜接，價格合理。

參考文獻：

[1] 林 玉，田 嵩.天津市征地區(qū)片綜合地價標準測算研究[J].城市，2014（7）：42-46.

[2] 孫計川.基于耕地質(zhì)量的征地區(qū)片綜合地價分析與建議——以天津市為例[J].中國房地產(chǎn)，2015（31）：64-66.

[3] 洪 磊，崔愛玲，李麗平.關(guān)于完善征地區(qū)片綜合地價的思考[J].國土資源，2014（6）：40-41.

[4] 馮惠敏.基于ArcGIS的征地區(qū)片劃分和綜合地價測算研究[D].山東泰安：山東農(nóng)業(yè)大學(xué)，2014.

[5] 張晶晶.呼和浩特市旗縣區(qū)征地補償標準研究[D].呼和浩特：內(nèi)蒙古師范大學(xué)，2009.

[6] 王 華，姚傳軍，溫曉蕊.鄄城縣征地區(qū)片綜合地價測算及實證分析[J].山東省農(nóng)業(yè)管理干部學(xué)院學(xué)報，2013（4）：40-41.

[7] 蘇 力，李 榛.烏海市海勃灣區(qū)農(nóng)用地征地區(qū)片綜合地價測算方法研究[J].西部資源，2013（3）：175-179.

[8] 呂 暉，余明全，張德林.當(dāng)前征地區(qū)片綜合地價測算方法的不足及發(fā)展趨勢研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2009（6）：129-131.

[9] 段雨杉.農(nóng)用地分等定級估價的區(qū)片綜合地價研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2012.

[10] 楊 勇.包頭市征地區(qū)片綜合地價更新研究[D].呼和浩特：內(nèi)蒙古師范大學(xué)，2011.

[11] 張亞靜，尹 君，楊 華，等.征地區(qū)片綜合地價影響因素的相關(guān)分析——以河北省唐山市為例[J].中國城市經(jīng)濟，2010（8）：223-224.

[12] 苑玉林.臨沂市征地區(qū)片地價制訂工作方法簡析[J].山東國土資源，2010（3）：49-53.