我國公共租賃住房融資模式多元化分析

龍鈺淑++孫玉梅

摘要： 自國家十二五規(guī)劃提出建設(shè)3600萬套保障房以來，我國公共租賃住房發(fā)展迅速，2014年廉租住房并入公共租賃住房，公共租賃住房的發(fā)展取得了階段性成果，然而公共租賃住房建設(shè)需要大量資金，本文針對如何建立健全住房保障體系，解決公共租賃住房建設(shè)過程中的資金問題進(jìn)行了分析，并提出了公共租賃住房融資模式多元化的建議。

Abstract： Since the country's 12th Five-Year Plan had proposed to construct 36 million sets of affordable housing， the development of public rental housing in China has been rapid. In 2014， low-rent housing has been incorporated into public rental housing， and the development of public rental housing has achieved initial results. However， the construction of public rental housing needs a lot of money. This paper analyzes how to establish a sound housing security system and solve the capital problems in construction of public rental housing， and puts forward the proposal of diversification of public rental housing financing mode.

關(guān)鍵詞： 公共租賃住房；融資模式；多元化

Key words： public rental housing；financing model；diversification

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）23-0017-02

0 引言

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口不斷增加，住房需求越來越大，商品房價(jià)格不斷增長，其價(jià)格已經(jīng)大大超出了中低收入者的消費(fèi)水平。公共租賃住房建設(shè)作為解決中低收入者住房問題的保障性建設(shè)工程，自實(shí)施建設(shè)以來，時(shí)常受到資金問題的掣肘，如何突破資金瓶頸，受到越來越廣泛的關(guān)注。

1 公共租賃住房建設(shè)過程中的融資現(xiàn)狀分析

為解決中低收入家庭的住房問題，在政府部門的大力倡導(dǎo)下，公共租賃住房的數(shù)目逐年增加，公共租賃住房投資大，所取得的租金收入與所需支付的貸款利息相去甚遠(yuǎn)，使其具有項(xiàng)目貸款資金需求量大、資本金需求量大、資本金占壓時(shí)間長、貸款期限長的特點(diǎn)，也因此給公共租賃住房的建設(shè)資金籌集帶來了不小的阻礙。首先是社會融資難度大。公共租賃住房建設(shè)用地大多是政府劃撥，受用途限制，銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)不愿意將其用作貸款抵押，銀行貸款、保險(xiǎn)公司貸款、社保基金貸款和其他社會資金難以融入加大了公共租賃住房建設(shè)資金籌集的難度大。其次是政府支出壓力大。在公共租賃住房建設(shè)資金依靠中央財(cái)政和地方財(cái)政劃撥，政府資金來源主要依靠財(cái)政預(yù)算、發(fā)行債券、土地出讓金凈收益、保障房建設(shè)企業(yè)債等，預(yù)算有限，尤其是中西部地區(qū)，縣級財(cái)政本身實(shí)力較弱，又直接承擔(dān)建設(shè)資金任務(wù)，承受的資金壓力可想而知。最后是融資渠道有限。融資渠道單一是導(dǎo)致我國公共租賃住房建設(shè)資金的主要原因，有專家指出“通過對國際經(jīng)驗(yàn)的分析得出重要的一點(diǎn)啟示是市場化的資金運(yùn)作。給出廣開融資渠道的建議包括運(yùn)用資產(chǎn)證券化、項(xiàng)目融資和PPP模式進(jìn)行公租房建設(shè)的融資，并認(rèn)為PPP模式更適合我國國情”。

2 公共租賃住房融資模式多元化分析

針對公共租賃住房“兩大兩長”的融資難點(diǎn)，各地政府部門積極探索適合公共租賃房建設(shè)運(yùn)營的融資模式。

首先，商業(yè)貸款模式。向銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)資金的主要來源，公共租賃住房建設(shè)同樣可以借鑒。例如，以北京市以過橋貸款的形式，分別與國家開發(fā)銀行、北京銀行簽訂了2.5億元、1.28億元的貸款合同，成功落實(shí)公共租賃住房項(xiàng)目的3.78億前期資金，使公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目順利啟動，待公積金貸款到位后再與商業(yè)貸款進(jìn)行置換。天津住房保障管理部門則與國家開發(fā)銀行天津分行共同制定公共租賃住房融資計(jì)劃，由該行牽頭，為公共租租賃住房建設(shè)提供190億、為期15年的商業(yè)貸款，并建立公共租賃住房平衡基金池，多渠道吸納社會資金，配合該方案。

其次，住房公積金貸款模式。以天津?yàn)槔?009年初，天津市申請了5個(gè)項(xiàng)目共計(jì)6000套公共租賃住房作為住房公積金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)項(xiàng)目，以住房公積金項(xiàng)目所在土地及在建工程的全部作為住房公積金貸款的抵押物進(jìn)行貸款，其中本金19.75億元，2010-2015年間利息共計(jì)3.13億元，政府先行墊息50%，計(jì)1.67億元，貸款本息由公共租賃住房租金和住房公積金增值收益償還。

再次，REITs 模式、PPP模式的嘗試。REITs 模式應(yīng)用到保障性住房即以政府持有的廉租房、公租房資產(chǎn)和房租收益委托設(shè)立房地產(chǎn)信托，獲得信托受益權(quán)，通過在銀行間債券市場發(fā)行受益券的方式進(jìn)行融資。PPP模式即公私合營模式，PPP中，政府部門可以利用PASS（表現(xiàn)評估積分）系統(tǒng)對私人企業(yè)參與者進(jìn)行全方位評價(jià)，選擇企業(yè)資信好、融資能力強(qiáng)、資金充足的私營企業(yè)作為合作伙伴，除了可以緩解政府部門在資金上的壓力，還可以使私營部門實(shí)現(xiàn)合理的利潤，有利于社會資源的合理配置（見圖1）。

3 公共租賃住房融資多元化的建議

隨著房價(jià)不斷攀升，為滿足低收入人群的住房需求，各地政府響應(yīng)國家號召，不斷增加公共租賃住房的投入，截止到2016年底，已經(jīng)有1126萬戶家庭入住公共租賃住房，2017年，住建部表示將進(jìn)一步加快公共租賃住房竣工和分配入住，年內(nèi)完成公租房新增分配200萬套。如何運(yùn)用有限的資金，解決低收入人群對住房的強(qiáng)大需求與公共租賃住房有限供給量之間的矛盾，是當(dāng)前應(yīng)該解決的首要矛盾。REITs模式、PPP模式的出現(xiàn)有效彌補(bǔ)了政府資金的短缺，為公共租賃住房建設(shè)提供了新的融資渠道，對政府部門的財(cái)政壓力起到了一定的緩解作用。近年來民營企業(yè)的發(fā)展迅速，已經(jīng)具有與國有經(jīng)濟(jì)競爭的實(shí)力，公共租賃住房作為公益性產(chǎn)品，其盈利性和保值增值能力較強(qiáng)，對民營企業(yè)具有一定的吸引力，創(chuàng)新金融模式，公共租賃住房在建設(shè)過程中合理的引入民營企業(yè)，可以將私人資本在獲得收益的情況下充分利用。

3.1 加強(qiáng)監(jiān)管體系建設(shè)

公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目與其他房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目最大的不同是其具有公益性的特點(diǎn)，因此，公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目相較其他房地產(chǎn)項(xiàng)目而言經(jīng)濟(jì)利益較低，在拓寬融資渠道的同時(shí)，應(yīng)設(shè)計(jì)合理的利益共享方案和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)計(jì)劃，并建立健全融資專業(yè)服務(wù)體系、獎勵合理有效的監(jiān)管體系，保障參與融資企業(yè)的利益，避免出現(xiàn)為謀取更多利益而引發(fā)的工程質(zhì)量問題。

3.2 拓寬地方社?；鸷推髽I(yè)年金的用途

此前根據(jù)政策規(guī)定地方社保基金和企業(yè)年金作為政策性保險(xiǎn)資金不允許投資不動產(chǎn)，存在銀行的大量社保資金在通貨膨脹的背景下不斷貶值，隨著2010年9月這一政策的放開，地方社?；鸷推髽I(yè)年金以各種形式參與到不動產(chǎn)投資中來，如何將社?；鸷推髽I(yè)年金引入到公共租賃住房建設(shè)中來，使社?；鸷推髽I(yè)年金在保障資金安全的大前提下獲得相對穩(wěn)定的租金收益和資產(chǎn)升值收益，不但相關(guān)建設(shè)政策、制度需要完善，與其相關(guān)的監(jiān)管措施也要落實(shí)到位。

3.3 REITs制度的引入

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。以美國、香港為例，其發(fā)行的REITs產(chǎn)品以權(quán)益型為主，在證券交易所上市，面向社會公眾募集資金，投資者既獲取租金收益，又享受資產(chǎn)池增值收益。而我國當(dāng)前發(fā)行的REITs 產(chǎn)品以債券型為主，其融資成本不但高于銀行貸款和發(fā)行債券成本，募集資金的對象只能是特定機(jī)構(gòu)，所受限制極大。應(yīng)給予一定的政策支持，發(fā)揮房地產(chǎn)信托投資基金的作用，增強(qiáng)其對投資者的吸引力，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房建設(shè)的滾動融資與持續(xù)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的產(chǎn)業(yè)化。

3.4 政策支持

公共租賃住房建設(shè)資金具有“兩大兩長”的特點(diǎn)，加之公共租賃住房本身具有的公益性特點(diǎn)，較其他不動產(chǎn)投資回報(bào)率低是其必然結(jié)果，建議相關(guān)部門制定符合保障性住房特點(diǎn)的金融政策，在現(xiàn)行利率水平的基層上進(jìn)一步下調(diào)保障性住房貸款利率，延長貸款期限，降低保障房在建設(shè)階段的資金使用成本，拓展融資渠道，吸引其他社會資金的加入，同時(shí)，當(dāng)利率水平或項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本較高時(shí)，通過采取財(cái)政貼息或投入資本金以及出租一段時(shí)間后允許出售房屋方式，降低投融資成本，防止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。金融政策僅是政府鼓勵各方資金加入公共租賃住房建設(shè)的一個(gè)方面，還可從土地政策、稅收政策等其他方面入手（見表1）。

4 結(jié)論

我國的公共租賃住房還處于發(fā)展和完善階段，充足的資金注入可以促進(jìn)公共租賃住房建設(shè)的發(fā)展，近年來國家高度重視公共租賃住房建設(shè)的發(fā)展，作為保障性安居工程的主體大力推進(jìn)，給與了多項(xiàng)政策支持，進(jìn)一步擴(kuò)大公共租賃住房的融資渠道，保障公共租賃住房的資金支持。

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