城市治理導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)發(fā)展模式探討

李明超??

樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會管理融合的發(fā)展模式，簡稱樓宇社區(qū)。在城市轉(zhuǎn)型過程中，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與社會轉(zhuǎn)型具有相輔相成的關(guān)系，樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)是城市政府通過社會管理服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體。文章回顧了樓宇經(jīng)濟(jì)的形態(tài)演變、樓宇社區(qū)的創(chuàng)新發(fā)展，對樓宇社區(qū)建設(shè)進(jìn)行了制度分析。以杭州為例，將樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)分為CBD創(chuàng)新引領(lǐng)型、新城新區(qū)商務(wù)招商型、文教區(qū)強(qiáng)化提升型、智慧城區(qū)整合提升型、工業(yè)區(qū)改造提升型五種類型并研討其發(fā)展模式。圍繞外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和公共物品配置最優(yōu)的目標(biāo)，從城市空間優(yōu)化提升生產(chǎn)效能入手，探尋樓宇社區(qū)發(fā)展提升路徑，進(jìn)而得出明確政府角色、強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)、完善基礎(chǔ)設(shè)施、集成數(shù)字服務(wù)、創(chuàng)新項目經(jīng)營、完善組織管理的六大優(yōu)化路徑。

城市治理；社會管理；樓宇經(jīng)濟(jì)；樓宇社區(qū)；資源配置

F299.1；C912.81A006611

城市治理是推進(jìn)國家治理能力和治理體系現(xiàn)代化的重要環(huán)節(jié)，是社會服務(wù)管理改革的發(fā)展方向，主要涉及城市空間內(nèi)不同的權(quán)利主體——政府、社會組織和城市居民。城市治理強(qiáng)調(diào)城市政府與企業(yè)、社會組織以及公民個體相互合作，推動公共決策利益相關(guān)方廣泛參與。我國城市化的迅速發(fā)展為城市治理奠定了外在基礎(chǔ)，城市社會管理體制變革為城市治理提供了內(nèi)在動力，城市社區(qū)建設(shè)為城市治理提供了實施載體。社區(qū)作為居民生活的共同體和社會管理最小的組織單元，承擔(dān)著社會服務(wù)、城市管理、文化建設(shè)等重要職能。[1]隨著城市化的高速推進(jìn)和樓宇經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，商務(wù)樓宇成為社區(qū)建設(shè)拓展的重點(diǎn)領(lǐng)域。為推動樓宇經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，杭州市部分城區(qū)借鑒社會服務(wù)管理、社區(qū)園區(qū)治理中的成功經(jīng)驗，在政府管理導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展組織架構(gòu)和管理體系基礎(chǔ)上，探索實踐了城市治理導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)發(fā)展模式。樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會管理融合的發(fā)展模式，簡稱樓宇社區(qū)。城市治理導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)發(fā)展模式與政府管理導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)發(fā)展模式相比，在注重發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時，強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)社區(qū)居民、企事業(yè)單位、非政府組織的廣泛參與，注重社區(qū)空間資源配置的互聯(lián)互通和共建共享。目前學(xué)術(shù)界已經(jīng)積累了一批關(guān)于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究成果，但關(guān)于樓宇社區(qū)的研究成果尚不多見，通過中國知網(wǎng)題名檢索，共發(fā)現(xiàn)2009年至2016年有關(guān)“樓宇社區(qū)”的新聞報道18篇、學(xué)術(shù)期刊論文11篇、碩士學(xué)位論文1篇，相關(guān)論文主要圍繞樓宇社區(qū)的概念界定、發(fā)展特征、建設(shè)模式、綜合成效等方面探討。回顧總結(jié)樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)的建設(shè)模式和發(fā)展經(jīng)驗，對豐富城市社會社區(qū)治理形態(tài)、提升城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有參考價值。

一、 城市治理導(dǎo)向的樓宇社區(qū)理論分析

1. 樓宇經(jīng)濟(jì)的形態(tài)演變

樓宇經(jīng)濟(jì)是反映一座城市綜合經(jīng)濟(jì)實力、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系水平、服務(wù)業(yè)集聚程度的重要標(biāo)志，因此有所謂“工業(yè)經(jīng)濟(jì)看廠房、服務(wù)經(jīng)濟(jì)看樓宇、樓宇經(jīng)濟(jì)看城區(qū)”的觀點(diǎn)。自20世紀(jì)中葉開始，西方國家在推動老城區(qū)城市更新的基礎(chǔ)上逐漸形成了立體城市發(fā)展形態(tài)和具有都市特色的樓宇經(jīng)濟(jì)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意城市在其中獲得了大發(fā)展。20世紀(jì)90年代以來，我國的樓宇經(jīng)濟(jì)首先在上海、北京、廣州、深圳等一線城市出現(xiàn)，隨后向東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和中西部中心城市擴(kuò)散?？傮w來看，樓宇經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到后工業(yè)化階段后在大城市出現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，它以商務(wù)樓宇、商業(yè)樓宇、城市綜合體、科研樓宇和標(biāo)準(zhǔn)廠房為主要載體，通過規(guī)劃建設(shè)、運(yùn)營開發(fā)、出租出售樓宇而引進(jìn)金融、咨詢、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、文創(chuàng)企業(yè)、中介服務(wù)、高科技、娛樂服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)、交通通訊等各類第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，從而實現(xiàn)引進(jìn)和培育稅源以及帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，體現(xiàn)了城市核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集約型、復(fù)合型、高密度、高產(chǎn)出的區(qū)位競爭優(yōu)勢和特色。[2]一般來說，以樓宇經(jīng)濟(jì)為代表的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的占比是衡量一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，第三產(chǎn)業(yè)占比越高，說明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平就越高。2016年，北京、上海、深圳、廣州、杭州的第三產(chǎn)業(yè)占比均超過六成，接近發(fā)達(dá)國家水平。樓宇經(jīng)濟(jì)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級的新引擎，不斷提升著城市經(jīng)濟(jì)增長的空間承載能力和總體“容積率”。研究表明，單論經(jīng)濟(jì)效益，城區(qū)一幢高級商務(wù)樓宇的產(chǎn)值相當(dāng)于郊區(qū)7.8平方公里范圍內(nèi)的企業(yè)產(chǎn)值總和，在實現(xiàn)城市土地集約節(jié)約利用方面具有極大的推廣價值。[3]

2. 樓宇經(jīng)濟(jì)的社區(qū)基礎(chǔ)

社區(qū)經(jīng)濟(jì)作為一種空間集約優(yōu)化的資源配置方式，可將社區(qū)內(nèi)互不相聯(lián)的各種經(jīng)濟(jì)成分變?yōu)槔婀餐w，建立一種新的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和生活方式，從而帶動社區(qū)乃至更廣區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)化是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段之后逐步與社會管理融合的結(jié)果。在城市轉(zhuǎn)型過程中，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與社會轉(zhuǎn)型具有相輔相成的關(guān)系，樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)是城市政府通過社會管理服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體。所謂樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)，是以區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)樓宇為載體，通過整合職能部門、街道社區(qū)、樓宇物業(yè)和社會服務(wù)力量，把傳統(tǒng)居民社區(qū)建設(shè)的理念和經(jīng)驗引入樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域，為轄區(qū)樓宇內(nèi)企事業(yè)單位提供經(jīng)濟(jì)服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理、黨群建設(shè)等方面的全方位服務(wù)，是樓宇周邊企事業(yè)單位和利益相關(guān)者共同組成的經(jīng)濟(jì)社會共同體。隨著城市化水平不斷提升，城市社會管理面臨越來越多的新課題：一方面，由于城市群體和個體利益趨于多元化，對各類樓宇功能和服務(wù)的需求也更多元化；另一方面，社會服務(wù)管理亟須引入系統(tǒng)綜合的改革模式，推動城市管理向城市治理轉(zhuǎn)變。以系統(tǒng)科學(xué)為指引，積極構(gòu)建城市治理導(dǎo)向的社會服務(wù)管理模式，對中國參考借鑒國際經(jīng)驗，避免重復(fù)西方國家走過的彎路，走向統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的精明增長之路具有借鑒意義。城市治理為政府構(gòu)建樓宇企業(yè)廣泛參與的經(jīng)濟(jì)型社區(qū)指明了方向。對此，有樓宇運(yùn)營服務(wù)商指出，要提升客戶滿意度，必須先要懂得客戶端需求，并以產(chǎn)品及服務(wù)給予滿足，這也是樓宇運(yùn)營服務(wù)的專業(yè)體現(xiàn)。在城市治理體系中，樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)將經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生保障、文化建設(shè)、社會服務(wù)等職能融入樓宇，具有整合各方資源服務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)、協(xié)調(diào)推動城市社區(qū)治理的先天優(yōu)勢，通過嵌入一系列的服務(wù)式管理舉措，變“企業(yè)滿世界找服務(wù)”為“政府面對面送服務(wù)”，實現(xiàn)政府服務(wù)企業(yè)“零距離、零等待”。依托樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)，政府可近距離采集分析相關(guān)企業(yè)的信息數(shù)據(jù)，為出臺支持樓宇經(jīng)濟(jì)的公共政策提供數(shù)據(jù)支撐。

3. 樓宇社區(qū)的制度分析

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)派代表人物諾斯認(rèn)為，技術(shù)革新固然能夠為經(jīng)濟(jì)增長注入活力，但人們?nèi)绻麤]有制度創(chuàng)新和制度變遷的沖動，并通過包括產(chǎn)權(quán)制度、法律制度等在內(nèi)的一系列制度創(chuàng)新把技術(shù)創(chuàng)新的成果鞏固下來，那么人類社會長期經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展是不可設(shè)想的。在決定一個國家經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展方面，制度具有決定性的作用。[4]樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)是推動城市治理的現(xiàn)實要求，是管理部門整合各方資源推動社區(qū)治理創(chuàng)新的抓手，是一項具有廣闊發(fā)展前景的制度創(chuàng)新?；谙到y(tǒng)治理的理念，城市治理可定格為由黨政界、知識界、行業(yè)界、媒體界、市民界等不同社會主體，通過互動、民主方式建立復(fù)合的決策參與機(jī)制，以實現(xiàn)共同管理城市公共事務(wù)的治理模式。[5]樓宇社區(qū)是社區(qū)治理創(chuàng)新的實踐平臺，是社會管理實現(xiàn)智慧化的契機(jī)。傳統(tǒng)社區(qū)治理模式由于存在理念性、體制性和機(jī)制性的弊端，實踐效果不盡如人意。樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)作為城市社區(qū)治理的空間延伸，是著眼于服務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展而構(gòu)建的一種新型社區(qū)組織形式，是以商業(yè)商務(wù)空間為主體的“垂直型社區(qū)”，具有極高的集聚性、異質(zhì)性和創(chuàng)新性，可以按照現(xiàn)代社區(qū)的目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃建設(shè)。在樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)內(nèi)，由于相關(guān)企業(yè)的從業(yè)人員受教育水平和眼界視野相對較高，比較關(guān)注社會公共事務(wù)和個人利益需求，具有參與社區(qū)治理實踐的先天優(yōu)勢。因此，樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)可以充當(dāng)城市街道社區(qū)層面開展社會服務(wù)管理創(chuàng)新的良好實踐平臺，在當(dāng)前智慧城市建設(shè)實踐中，結(jié)合實際工作需要進(jìn)一步完善樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)的管理機(jī)制，適應(yīng)數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展要求，以樓宇聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)平臺為基礎(chǔ)，逐步建立覆蓋全部樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)的智能化信息服務(wù)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)包含樓宇中心設(shè)備控制平臺、系統(tǒng)集成平臺、物業(yè)管理平臺、社區(qū)服務(wù)平臺及相應(yīng)的服務(wù)系統(tǒng)，未來結(jié)合大數(shù)據(jù)、云計算和人工智能技術(shù)構(gòu)建“一站式”信息云服務(wù)模式，可大大提高社會信息化管理的效率和水平。

總之，樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)是政府推動樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的重要舉措，是社會管理服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新載體。在城市治理體系中，要進(jìn)一步提高樓宇經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行管理效能，需要營造社區(qū)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)氛圍，強(qiáng)化社區(qū)協(xié)調(diào)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的功能，引導(dǎo)社會管理走向社區(qū)治理，培養(yǎng)員工的社區(qū)歸屬感和認(rèn)同感，打造社區(qū)事業(yè)共同體和利益共同體。[6]推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)建設(shè)，應(yīng)順應(yīng)樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)化的發(fā)展趨勢，以培育和提升政府、企業(yè)的社區(qū)意識為第一要務(wù)，積極構(gòu)建社區(qū)化的服務(wù)團(tuán)隊、服務(wù)平臺、服務(wù)機(jī)制和基層文化。所謂社區(qū)意識，是指社區(qū)成員對所在社區(qū)具有較高的認(rèn)同度、歸屬感、責(zé)任心和參與性。培育和提升社區(qū)意識為構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)描繪了發(fā)展藍(lán)圖：首先應(yīng)將樓宇納入城市治理的服務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)，使樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)運(yùn)行管理有章可循；其次，要建立科學(xué)化、規(guī)范化的樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)待遇服務(wù)菜單，為入駐企業(yè)提供待遇可選的貼心服務(wù)；再次，可定期組織樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)內(nèi)外的文體活動，增進(jìn)樓宇業(yè)主、企業(yè)、居民之間的情感聯(lián)系；最后，結(jié)合街區(qū)制推進(jìn)社區(qū)公共空間和設(shè)施共建共享，逐步實現(xiàn)樓宇活動場地、停車設(shè)施與周邊社區(qū)的居民區(qū)互聯(lián)互通、共建共享。

二、 城市治理導(dǎo)向的樓宇社區(qū)實踐探索

1. 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

作為全國最早提出樓宇社區(qū)概念的城市，杭州堅持系統(tǒng)謀劃培育發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)和樓宇社區(qū)，在領(lǐng)導(dǎo)體制上堅持市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主。市級層面主要牽頭做好全市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、政策、協(xié)調(diào)和考核等工作，具體工作則由區(qū)級層面負(fù)責(zé)實施。[7]2008年杭州成立市樓宇（總部）經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，規(guī)劃了主城區(qū)“兩軸兩核，六心十三區(qū)”的樓宇經(jīng)濟(jì)總體布局[8]，提出了樓宇招商“831”工程，即建成80幢左右的重點(diǎn)商務(wù)樓宇、30幢左右的特色商務(wù)樓宇和十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，提出了以招商為龍頭的“五個一批”的一攬子解決方案，即招商一批、管理一批、更新一批、建設(shè)一批、規(guī)劃一批，加大樓宇招商力度，以招商帶管理、帶更新、帶建設(shè)、帶規(guī)劃。圍繞打造“中國民營企業(yè)總部中心”和“全國文化創(chuàng)意中心”的目標(biāo)，杭州樓宇經(jīng)濟(jì)取得了長足進(jìn)步。2014年杭州主城區(qū)投用規(guī)模以上樓宇407幢，比2013年增加22幢；2014年完成國、地稅總額25347億元，比2013年增加21.68億元，其中地方財政收入148.32億元，比2013年增加8.93億元；2014年稅收3000萬元以上樓宇198幢，比2013年增加33幢；2014年稅收億元以上樓宇78幢，比2013年增加22幢；2014年杭州各城區(qū)單位商務(wù)使用面積創(chuàng)造地方財政收入最高達(dá)到3470元/平方米（詳見表1）。[9]

2. 樓宇社區(qū)發(fā)展類型

（1） CBD創(chuàng)新引領(lǐng)型。下城區(qū)是杭州主城區(qū)的商業(yè)商務(wù)集中區(qū)，是國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)、中國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)十強(qiáng)區(qū)、中國商業(yè)名區(qū)、中國最具投資價值CBD和中國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展十大實力城區(qū)，杭州現(xiàn)有的中央商務(wù)區(qū)即位于下城區(qū)武林商圈。2002年下城區(qū)在杭州市乃至浙江省率先提出“向藍(lán)天要空間、向空間要效益”的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，2004年產(chǎn)生了浙江省第一幢億元樓宇——標(biāo)力大廈。2009年下城區(qū)在國內(nèi)率先提出“樓宇社區(qū)”的概念，掛牌成立了浙江省首家樓宇綜合服務(wù)中心，倡導(dǎo)“服務(wù)零距離，樓宇社區(qū)化”，探索形成了以合作共治為特色的“12345樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)模式”：一個目標(biāo)——打造繁華時尚、精致包容的樓宇社區(qū)；兩個平臺——創(chuàng)建樓宇綜合服務(wù)中心平臺和樓宇信息系統(tǒng)平臺；三個集聚——通過服務(wù)集聚和要素集聚實現(xiàn)效益集聚；四種合力——整合政府引導(dǎo)力、企業(yè)主體力、市場配置力和社會協(xié)作力；五項內(nèi)容——經(jīng)濟(jì)服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理和黨群建設(shè)“五進(jìn)樓宇”。[10]十二五期間，下城區(qū)新增商業(yè)商務(wù)樓宇面積180萬平方米，樓宇經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)模式不斷創(chuàng)新。在樓宇社區(qū)治理體系中，社區(qū)服務(wù)中心是關(guān)鍵力量，配置了街道指導(dǎo)員、街道招商員、社區(qū)聯(lián)絡(luò)員、物業(yè)管理員、安全員（片警）以及國稅、地稅、工商三部門辦事員“一樓六員八人”的管理服務(wù)團(tuán)隊。在具體工作中，樓宇社區(qū)綜合黨委發(fā)揮引領(lǐng)作用，凝聚黨員力量；樓宇社區(qū)服務(wù)中心主動向樓宇企業(yè)登門送服務(wù)；樓宇社區(qū)促進(jìn)會由樓宇業(yè)主、區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位、樓宇黨組織、樓宇社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)公司等共同組建，通過成員之間協(xié)商民主，對樓宇內(nèi)重要事項進(jìn)行協(xié)同治理，同時積極培育如微公益、I攝會、公羊會等多個公益性、文化性、群眾性樓宇社團(tuán)組織。[11]依托樓宇社區(qū)，下城區(qū)實現(xiàn)了從培育發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)到建設(shè)樓宇社區(qū)的跨越，在全國率先開展樓宇社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系建設(shè)，率先推出樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)。[9]CBD創(chuàng)新引領(lǐng)型是城市商業(yè)商務(wù)核心城區(qū)建設(shè)樓宇社區(qū)的成功實踐，地段優(yōu)勢和商業(yè)商務(wù)設(shè)施完善是其成功的關(guān)鍵。2016年，122幢目標(biāo)樓宇全口徑稅收超千萬元樓宇達(dá)90幢，超億元樓宇達(dá)50幢。調(diào)查顯示，樓宇企業(yè)對下城區(qū)樓宇社區(qū)建設(shè)綜合滿意率達(dá)到93.80%，每平方米商務(wù)面積的地方財政收入貢獻(xiàn)高達(dá)3470元。

（2） 新城新區(qū)商務(wù)招商型。位于江干區(qū)的錢江新城是新世紀(jì)以來杭州市新規(guī)劃建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃商務(wù)樓宇約500萬平方米。目前區(qū)內(nèi)已經(jīng)聚集了50余幢樓宇、近4000家樓宇企業(yè)，覆蓋金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、信息軟件、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。2010年，江干區(qū)成立了杭州市首個專門為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)的行業(yè)協(xié)會——江干區(qū)商務(wù)樓宇物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，整合全區(qū)從事樓宇開發(fā)、樓宇物業(yè)、樓宇招商及樓宇管理服務(wù)的行業(yè)力量。2014年，江干區(qū)在全區(qū)實行樓宇經(jīng)濟(jì)“大招商”政策，提出讓全區(qū)樓宇資源“流轉(zhuǎn)”起來，面向所有街道和科技園區(qū)開放，努力形成全區(qū)樓宇資源共享、整合力量做大招商的格局，不斷推進(jìn)樓宇社區(qū)建設(shè)工作向“提高入駐率”“加強(qiáng)屬地化”“注重貢獻(xiàn)度”的方向轉(zhuǎn)變。[9]2016年，杭州市政府遷入錢江新城市民中心辦公，為江干區(qū)商務(wù)樓宇招商注入了新的活力。新城新區(qū)商務(wù)招商型是城市新城區(qū)建設(shè)樓宇社區(qū)的成功實踐，商務(wù)招商取得實效是其成功的關(guān)鍵。調(diào)查顯示，樓宇企業(yè)對江干區(qū)樓宇社區(qū)建設(shè)綜合滿意率達(dá)到92.80%，每平方米商務(wù)面積的地方財政收入貢獻(xiàn)達(dá)1600元。

（3） 文教區(qū)強(qiáng)化提升型。西湖區(qū)是杭州市傳統(tǒng)的文化教育強(qiáng)區(qū)，區(qū)內(nèi)匯集了浙江大學(xué)、中國美院等大中專院校、科研單位200多家。2008年，西湖區(qū)出臺樓宇經(jīng)濟(jì)扶持政策，提出了大力實施“9303工程”（三年內(nèi)實現(xiàn)稅收億元樓宇9幢、千萬元樓宇30幢、特色樓宇3幢），重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，最終目標(biāo)是形成以稅收為核心，以總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的樓宇經(jīng)濟(jì)形態(tài)。西湖區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的載體主要有六大類：樓宇、廠房、孵化器、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、地塊和綜合體。西湖區(qū)圍繞加快打造杭州樓宇總部經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展目標(biāo)，在樓宇、鎮(zhèn)街與區(qū)級部門三個層面整合用好樓宇園區(qū)資源，全力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升和轉(zhuǎn)型升級。依托樓宇社區(qū)建設(shè)，西湖區(qū)實現(xiàn)了樓宇“一站式”服務(wù)，協(xié)助入駐企業(yè)辦理工商、稅務(wù)、融資、人才培訓(xùn)等基本業(yè)務(wù)，提升樓宇服務(wù)管理綜合水平。2016年，西湖區(qū)76幢重點(diǎn)監(jiān)控樓宇實現(xiàn)區(qū)內(nèi)企業(yè)貢獻(xiàn)稅收97.34億元，其中，一般預(yù)算收入5092億元，每平方米稅收達(dá)4346元；實現(xiàn)稅收3000萬元以上樓宇55幢，1000萬元樓宇60余幢。[9]文教區(qū)強(qiáng)化提升型是城市次新型城區(qū)建設(shè)樓宇社區(qū)的成功實踐，居住人氣和人才優(yōu)勢是其成功的關(guān)鍵。調(diào)查顯示，樓宇企業(yè)對西湖區(qū)樓宇社區(qū)建設(shè)綜合滿意率達(dá)到92.30%，每平方米商務(wù)面積的地方財政收入貢獻(xiàn)達(dá)1558.9元。

（4） 智慧城區(qū)整合提升型。上城區(qū)是南宋都城臨安的皇城所在城區(qū)，也是杭州面積最小的老城區(qū)。上城區(qū)的湖濱商圈緊鄰西湖景區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著，著名品牌云集，但近年實體商業(yè)受電商沖擊較大，部分區(qū)域商業(yè)樓宇空置率較高。如何利用互聯(lián)技術(shù)和移動應(yīng)用終端來提高傳統(tǒng)商業(yè)的人氣和收入，提高樓宇智能化建設(shè)水平，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，是上城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的考驗。為此，上城區(qū)在樓宇社區(qū)建設(shè)方面，通過有效整合街道社區(qū)、職能部門、樓宇物業(yè)三方力量，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理和黨群建設(shè)等“五項內(nèi)容”進(jìn)樓宇。依托湖濱商圈推動時尚商圈、智慧商圈建設(shè)，提升改造現(xiàn)有樓宇設(shè)施。通過樓宇有機(jī)更新、樓宇管理提升和樓宇騰籠換鳥，充實完善樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展硬件，重點(diǎn)培育一批頗具特色的樓宇。結(jié)合智慧城區(qū)和特色小鎮(zhèn)建設(shè)，通過智能化改造，提升樓宇社區(qū)的服務(wù)管理品質(zhì)，實現(xiàn)樓宇辦公智能化、樓宇自動化、消防智能化、安保智能化、通信自動化和節(jié)能自動化。重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外大型公司、知名企業(yè)的區(qū)域總部或其分部、研發(fā)外包機(jī)構(gòu)、銷售中心等。關(guān)注經(jīng)濟(jì)帶動性強(qiáng)、附加值高的項目，努力形成總部經(jīng)濟(jì)、文創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、稅源經(jīng)濟(jì)集聚的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。智慧城區(qū)整合提升型是城市傳統(tǒng)老城區(qū)建設(shè)樓宇社區(qū)的成功實踐，核心地段和人才優(yōu)勢是其成功的關(guān)鍵。調(diào)查顯示，樓宇企業(yè)對上城區(qū)樓宇社區(qū)建設(shè)綜合滿意率達(dá)到91.50%，每平方米商務(wù)面積的地方財政收入貢獻(xiàn)達(dá)1467元。

（5） 工業(yè)區(qū)改造提升型。拱墅區(qū)是杭州著名的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值曾一度占到杭州主城區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的60%。邁入新世紀(jì)以來，為配合杭州城市環(huán)境提升工程，拱墅區(qū)累計搬遷工業(yè)企業(yè)516家，受影響工業(yè)產(chǎn)值達(dá)180億元，受影響稅收達(dá)19億元。[12]利用騰出來的寶貴空間，拱墅區(qū)積極打造新產(chǎn)業(yè)平臺，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)廣告、動漫設(shè)計、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意及金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)等以智慧信息產(chǎn)業(yè)和廣告產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)的樓宇經(jīng)濟(jì)，并依托運(yùn)河生態(tài)景觀文化功能，形成以運(yùn)河為軸線、城市功能為依托、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體、呈立體分布的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。[13]拱墅區(qū)計劃到2018年盤活現(xiàn)有樓宇資源，實現(xiàn)三個“3”，即樓宇年去化率30%，新引進(jìn)企業(yè)3000家，新引進(jìn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)3億元。[9]工業(yè)區(qū)改造提升型是城市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)建設(shè)樓宇社區(qū)的成功實踐，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和新業(yè)態(tài)培育是其成功的關(guān)鍵。調(diào)查顯示，樓宇企業(yè)對拱墅區(qū)樓宇社區(qū)建設(shè)綜合滿意率達(dá)到9020%，每平方米商務(wù)面積的地方財政收入貢獻(xiàn)達(dá)1200元。

3. 樓宇社區(qū)發(fā)展模式

改革開放以來，包括杭州市在內(nèi)的浙江省各級地方政府以開明、務(wù)實的態(tài)度與民間市場主體建立了默契的合作關(guān)系，為最大限度地挖掘和釋放民間的創(chuàng)造性活力，發(fā)揮民間市場主體在誘致性制度變遷中的作用，建構(gòu)了最寬松的政治和政策空間。[14]調(diào)查顯示，越來越多的企業(yè)在辦公選址時會更多地考慮員工各方面的需求，樓宇所提供的服務(wù)細(xì)致程度往往成為影響企業(yè)最終選擇的重要因素。為此，依托近年來城市治理導(dǎo)向的社會服務(wù)管理創(chuàng)新實踐，杭州各城區(qū)尤其是主城區(qū)依靠良好的區(qū)位優(yōu)勢和資源平臺，積極實踐支持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樓宇社區(qū)建設(shè)模式，建立了社會的組織化與組織的社會化雙向反饋的體制機(jī)制。[5]

在樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)力、市場配置力、企業(yè)主體力“三力合一”，市級政府部門（樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組）是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)者、規(guī)劃者、扶持者、規(guī)范者和提升者。在城市治理體系中，市區(qū)兩級政府將自己定位為樓宇社區(qū)的“引導(dǎo)者”而不是“操盤者”，將社區(qū)自治組織界定為聯(lián)系政府和居民的中介機(jī)構(gòu)，并通過向街道辦事處權(quán)力下放助推社區(qū)等自組織及其他社會組織成長。發(fā)揮多元主體在社區(qū)治理中的互補(bǔ)作用，實現(xiàn)社區(qū)公共事務(wù)治理過程中不同主體的“各司其職，各負(fù)其責(zé)”，從而使政府的部分社會管理職能向社會、社區(qū)和中介組織轉(zhuǎn)移?；诔鞘兄卫淼囊螅芾砟Ｊ较蚧诤献鞴仓蔚姆?wù)者轉(zhuǎn)型，更多地從公共管理角度來服務(wù)、保障入駐樓宇的企業(yè)發(fā)展。[6]在樓宇社區(qū)建設(shè)中，逐漸建立起了樓宇黨組織、樓宇服務(wù)中心和樓宇促進(jìn)會共同參與管理社區(qū)經(jīng)濟(jì)社會事務(wù)的制度（如圖2所示），體現(xiàn)了樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)化的發(fā)展趨勢。CBD創(chuàng)新引領(lǐng)型樓宇社區(qū)發(fā)展需要超高的人氣和充足的人流量，為此要加快城市的樓宇空間集聚，打造核心區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群，形成配套齊全、設(shè)施先進(jìn)的樓宇經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。新城新區(qū)商務(wù)招商型樓宇社區(qū)發(fā)展需要商業(yè)和商務(wù)要素的持續(xù)導(dǎo)入，要在樓宇總體布局上摒棄以前商業(yè)與商務(wù)完全隔絕的分布格局，將餐飲、娛樂、健身、休閑、書吧等公共服務(wù)設(shè)施嵌入其中，形成融商業(yè)、商務(wù)、休閑于一體的城市綜合體，為商業(yè)商務(wù)運(yùn)營提供設(shè)施配套。文教區(qū)強(qiáng)化提升型樓宇社區(qū)發(fā)展需要依托創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的文化氛圍和人才優(yōu)勢，為此要響應(yīng)國家“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”號召，加強(qiáng)眾創(chuàng)空間、新型孵化器以及由廢棄廠房、倉庫改造而成的創(chuàng)意辦公空間、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，提升城區(qū)的文化特色和創(chuàng)意空間。智慧城區(qū)整合提升型樓宇社區(qū)發(fā)展需要整合老城區(qū)的智慧應(yīng)用平臺，樓宇經(jīng)濟(jì)要在“精細(xì)化管理”上做文章，提高整體效益，在信息化和網(wǎng)絡(luò)化高度普及的背景下，將樓宇經(jīng)濟(jì)作為財富創(chuàng)造和集聚形式以及生產(chǎn)生活新形態(tài)重新謀劃打造。工業(yè)區(qū)改造提升型樓宇社區(qū)發(fā)展要注重城

區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和環(huán)境品質(zhì)提升，在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱潮涌動的時代，注重空間公共化、企業(yè)平臺化、員工創(chuàng)客化、用戶個性化的城市社區(qū)自循環(huán)生態(tài)圈正在形成。

總之，隨著城市新城開發(fā)和老城有機(jī)更新以及產(chǎn)城融合的推進(jìn)，城市中緊缺的已經(jīng)不是寫字樓等普通商務(wù)樓宇，而是那些能做到極致品質(zhì)化、個性化、全球化的特色樓宇，因此樓宇經(jīng)濟(jì)迎來了轉(zhuǎn)型升級為“2.0版”的發(fā)展契機(jī)。從基礎(chǔ)辦公需求到物業(yè)服務(wù)，再到運(yùn)營的可持續(xù)發(fā)展，各方對樓宇的角色定位和需求訴求都發(fā)生了改變。地方政府、樓宇業(yè)主經(jīng)歷了由樓宇建設(shè)商向樓宇運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型升級，從以前的建樓賣樓、片面追求租金、片面追求短期效益轉(zhuǎn)向追求業(yè)態(tài)培育、綜合收益和長期持有，更加重視樓宇經(jīng)濟(jì)與城市社會建設(shè)的協(xié)同；商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的運(yùn)營管理從以前的“看門、掃地、收件、防小偷”的“粗放式管理”向注重智能、效率、環(huán)保、個性的“管家式服務(wù)”轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理更加關(guān)注細(xì)節(jié)、個性需求和用戶體驗。[9]樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)從過去依靠單幢樓宇“單打獨(dú)斗”的“零散式”發(fā)展逐漸向商圈、專業(yè)市場、特色街區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市綜合體、特色小鎮(zhèn)集聚，依托“樓宇+專業(yè)市場”“樓宇+特色街區(qū)”“樓宇+產(chǎn)業(yè)園區(qū)”“樓宇+城市綜合體”“樓宇+特色小鎮(zhèn)”等融合發(fā)展模式，形成了產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、特色商圈、城市綜合體、各類特色小鎮(zhèn)等不同形式的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。樓宇經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級為樓宇社區(qū)建設(shè)模式創(chuàng)新奠定了基礎(chǔ)。

三、 城市治理導(dǎo)向的樓宇社區(qū)發(fā)展模式提升路徑

在國家治理體系中，地方政府創(chuàng)新的基本策略主要表現(xiàn)為：通過政府管理方式、方法的技術(shù)創(chuàng)新提高政府運(yùn)行效率；通過建立新的服務(wù)平臺，擴(kuò)大公共產(chǎn)品供給，滿足市場主體和社會公眾日益增長的公共服務(wù)需求；通過將新的管理要素同現(xiàn)行體制相嫁接，創(chuàng)造出更有效率的政府管理運(yùn)行機(jī)制或載體。[10]近年來，隨著國際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，土地、空間、人口、資源、環(huán)境對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的剛性約束作用逐漸顯現(xiàn)，中央出臺了一系列“三去一降一補(bǔ)”（去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板）的調(diào)控政策，力求建立以用戶需求為中心、反映商品屬性適應(yīng)市場需求的政策供給體系。樓宇經(jīng)濟(jì)作為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要抓手，對加快推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、提升土地等空間資源的利用率有積極意義。然而，在完全市場化的情況下，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不可避免地產(chǎn)生如同質(zhì)化無序發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚度低、區(qū)域惡性競爭等一系列問題，相關(guān)配套設(shè)施的發(fā)展也相對滯后。因此亟須建立一種樓宇經(jīng)濟(jì)空間發(fā)展體系，以期將城市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展納入科學(xué)化、系統(tǒng)化、協(xié)調(diào)化的發(fā)展軌道。[15]從城市治理導(dǎo)向來看，樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)建設(shè)模式是地方政府為實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展，依托城市治理體制整合各方力量實踐而來的成果。歸根結(jié)底，樓宇在本質(zhì)上屬于城市生產(chǎn)性空間，而空間問題始終是城市規(guī)劃的基本問題，也是我們研究城市治理需要認(rèn)真思考和系統(tǒng)解決的問題。圍繞樓宇經(jīng)濟(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)空間布局問題，從社會服務(wù)管理層面解決好空間生產(chǎn)效能問題，需要考慮采取新的舉措，積極推動樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)建設(shè)模式創(chuàng)新。

1. 明確政府角色定位，踐行城市治理模式。搭建各方廣泛參與的發(fā)展平臺，加快樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)的品質(zhì)提升。城市治理需政府轉(zhuǎn)變角色，從政府管理走向公共治理。在應(yīng)對和處理公共事務(wù)方面，關(guān)鍵是要建立起有效的社會參與機(jī)制，能夠通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)存在的問題，在目標(biāo)導(dǎo)向指引下發(fā)現(xiàn)城市治理的“地方性”特征，根據(jù)問題導(dǎo)向研究解決方案，并探索建立起科學(xué)的考評體系和保障機(jī)制。樓宇社區(qū)作為以政府為主導(dǎo)、以社區(qū)為主體、按照市場化原則打造而成的利益相關(guān)者共同治理的組織網(wǎng)絡(luò)，在建設(shè)方面需要地方政府加強(qiáng)引導(dǎo)和規(guī)范，發(fā)揮好政府在戰(zhàn)略規(guī)劃、市場監(jiān)管和公共服務(wù)方面的優(yōu)勢，做好相應(yīng)的服務(wù)保障。同時，需要政府進(jìn)一步明確自身角色定位，從不該管、管不了、管不好的領(lǐng)域中逐步退出，讓市場真正發(fā)揮配置資源的基礎(chǔ)性和決定性作用，有效提升市場化運(yùn)行效率。在城市治理體系中，政府不僅要牽頭編制各類規(guī)劃，而且還要更加注重規(guī)劃在實施過程中所能達(dá)到的效果，以規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)不斷提升治理能力和治理水平，不斷提升城市空間的品質(zhì)與活力。

2. 強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)戰(zhàn)略，突出樓宇經(jīng)濟(jì)特色。明確樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要業(yè)態(tài)，培育具有特色的樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)。超前規(guī)劃商務(wù)樓宇功能定位，引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，走特色化、專業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展道路。積極吸引國內(nèi)外知名現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大集團(tuán)、大公司，重點(diǎn)支持文化創(chuàng)意、中介服務(wù)、金融服務(wù)、高新技術(shù)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，著力扶持特色樓宇的開放式共用平臺建設(shè)，促進(jìn)樓宇內(nèi)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚，形成“一樓一行業(yè)、一層一特色”的分工格局，培育一批集群化的特色樓宇，實現(xiàn)高端化的業(yè)態(tài)集聚。整合樓宇地塊資源，統(tǒng)一布局樓宇經(jīng)濟(jì)功能區(qū)塊，合理搭配不同類型、功能樓宇的比例，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項目建設(shè)，打造一批相對集中、功能完備、管理成熟的商業(yè)商務(wù)精品樓宇，形成更多高品質(zhì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體，實現(xiàn)樓宇建設(shè)理念現(xiàn)代化、樓宇運(yùn)行設(shè)施智能化和樓宇外觀設(shè)計特色化。對樓宇資源分布進(jìn)行調(diào)查摸底，準(zhǔn)確把握樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和重點(diǎn)樓宇。抓住城市產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”和城市有機(jī)更新的契機(jī)，全面開展樓宇“三退三進(jìn)”，盤活現(xiàn)有樓宇，優(yōu)化入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)樓宇增量擴(kuò)容和樓宇資源的經(jīng)濟(jì)效益最大化。用足用好城中村土地征收后給村集體的10%留用地資源，納入全市樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)劃布點(diǎn)體系，儲備一批新樓宇資源。

3. 完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化樓宇經(jīng)濟(jì)環(huán)境。根據(jù)商務(wù)樓宇的功能定位和目標(biāo)客戶，鼓勵商務(wù)樓宇積極合理配置交通資源，著力解決靜態(tài)交通壓力。隨著城市軌道交通逐步普及，軌道交通站點(diǎn)作為大城市中重要的空間聯(lián)系紐帶與節(jié)點(diǎn)，將成為城市樓宇社區(qū)建設(shè)模式創(chuàng)新的觸媒，產(chǎn)生“軌道+社區(qū)”創(chuàng)新的多重示范效應(yīng)：“軌道+土地”將提高車站周邊地區(qū)土地使用綜合效益，“軌道+環(huán)境”將提升城市環(huán)境品質(zhì)，“軌道+交通”將改善城市中微觀出行效率，“軌道+政策”將為車站周邊地區(qū)的城市更新和新區(qū)開發(fā)提供更強(qiáng)勁的動力。[16]積極構(gòu)建服務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新機(jī)制和軟環(huán)境，努力為企業(yè)入駐提供高效、便捷、全面的服務(wù)。加強(qiáng)道路兩側(cè)立面綜合整治，完善商業(yè)商務(wù)區(qū)步行系統(tǒng)，營造舒適的商業(yè)商務(wù)環(huán)境。以三維地理信息技術(shù)為依托，整合招商、工商、街道、稅務(wù)等多部門的相關(guān)基礎(chǔ)信息及管理需求，提高樓宇經(jīng)濟(jì)宏觀稅源經(jīng)濟(jì)分析能力，設(shè)計開發(fā)樓宇信息系統(tǒng)，實現(xiàn)聯(lián)動管理。重視商務(wù)樓群的業(yè)態(tài)布局，合理調(diào)整周邊業(yè)態(tài)，構(gòu)建商務(wù)休憩中心，配套發(fā)展酒店式公寓、商務(wù)酒店等商務(wù)設(shè)施，營造良好的商務(wù)氛圍，豐富樓宇經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵，促進(jìn)商務(wù)樓宇與商圈的互動發(fā)展。開展專業(yè)化、個性化商務(wù)服務(wù)，實現(xiàn)高效的物業(yè)管理，提升商務(wù)樓宇管理品質(zhì)。積極引進(jìn)國際知名的寫字樓物業(yè)管理顧問公司，大力培育、引進(jìn)具有一流資質(zhì)的物業(yè)管理公司，設(shè)立專業(yè)商務(wù)管理中心。

4. 集成數(shù)字服務(wù)系統(tǒng)，建設(shè)智慧樓宇社區(qū)。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化樓宇創(chuàng)新環(huán)境。數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、智慧化是社會發(fā)展和社區(qū)建設(shè)的必然趨勢。隨著移動互聯(lián)網(wǎng)時代的全面普及和物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的逐步推廣，商務(wù)樓宇正在向個性化、人性化、智慧化方向邁進(jìn)，樓宇空間不同程度地融合了個性化辦公、貼心化服務(wù)、國際化配套。許多高端樓宇已初步實現(xiàn)了“智慧化”，為建設(shè)智慧社區(qū)奠定了基礎(chǔ)。智慧社區(qū)是一個完整的生產(chǎn)、生活、生態(tài)系統(tǒng)，能夠?qū)⑸鐓^(qū)中原本各自離散的功能集成起來，實現(xiàn)設(shè)施和資源互聯(lián)互通、共建共享，為用戶的生產(chǎn)生活帶來便利。智慧樓宇社區(qū)是智慧社區(qū)建設(shè)的重要方面，依托社會服務(wù)管理系統(tǒng)和指揮平臺，按照政府職能改革權(quán)力清單、責(zé)任清單的要求，打造滿足社區(qū)需求的服務(wù)型智慧政務(wù)平臺。[17]如前文所述，該平臺具體又包括中心設(shè)備控制平臺、系統(tǒng)集成平臺、物業(yè)管理平臺、社區(qū)服務(wù)平臺，可嵌入多項服務(wù)功能。依托智慧城市建設(shè)的商業(yè)模式創(chuàng)新，智慧社區(qū)建設(shè)有望率先納入商業(yè)化運(yùn)營，為智慧應(yīng)用服務(wù)進(jìn)社區(qū)、進(jìn)家庭奠定基礎(chǔ)。[18]根據(jù)中央關(guān)于新建住宅推廣街區(qū)制的規(guī)劃，未來城市居民居住區(qū)與樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)之間的關(guān)系將更加緊密。因此，有必要謀劃智慧城市時代依托城市社會服務(wù)管理大平臺開展街區(qū)治理，以街區(qū)為單位將分散在公安、城管、街道等多個部門的視頻監(jiān)控等數(shù)字系統(tǒng)進(jìn)行整合，推動樓宇社區(qū)內(nèi)的活動場所、停車設(shè)施與周邊居民區(qū)共享；及時采集民生訴求、矛盾糾紛、突發(fā)事件等信息和社情民意，將社區(qū)內(nèi)的各類訴求快速交辦到相關(guān)職能部門和社會組織，做到全面采集、動態(tài)管理、及時處置。

5. 創(chuàng)新項目經(jīng)營機(jī)制，保障樓宇經(jīng)濟(jì)招商。以樓宇作為招商引資的重要載體，針對性地引導(dǎo)行業(yè)集聚發(fā)展，突出特色招商，逐步形成一批軟件樓、中介樓等特色商務(wù)樓。鼓勵樓宇業(yè)主與政府部門聯(lián)合開展招商，采取一樓一團(tuán)隊、重點(diǎn)項目實施推進(jìn)組等形式，同時突出知名企業(yè)的引導(dǎo)示范作用，實現(xiàn)以商招商、以外招外。增強(qiáng)區(qū)域輻射帶動，發(fā)展樓宇總部經(jīng)濟(jì)。積極吸引跨國公司和國內(nèi)其他地區(qū)大企業(yè)集團(tuán)設(shè)立區(qū)域性總部，大力吸引知名企業(yè)的營銷總部、研發(fā)總部、財務(wù)總部等職能總部，積極培育跨國公司總部樓宇、民營企業(yè)總部樓宇、高科技企業(yè)總部樓宇等，努力打造總部經(jīng)濟(jì)中心。充分利用國內(nèi)外兩個市場、兩種資源，培育一批大型、特大型企業(yè)總部，鼓勵這些企業(yè)實現(xiàn)總部與生產(chǎn)分離，向區(qū)外、境外轉(zhuǎn)移生產(chǎn)基地，參與國際國內(nèi)競爭與合作。加快商務(wù)區(qū)、新城和城市綜合體的整合，建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和科技創(chuàng)新集聚區(qū)，大力培植優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)。加快中小企業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，促進(jìn)中小企業(yè)與企業(yè)總部在人才、技術(shù)、服務(wù)等方面的配套協(xié)作，構(gòu)建總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。

6. 完善組織管理架構(gòu)，構(gòu)建樓宇社區(qū)治理體制。圍繞樓宇經(jīng)濟(jì)門類，提升社區(qū)助推作用。適應(yīng)城市規(guī)劃的“文化轉(zhuǎn)向”和樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)化的發(fā)展趨勢，推動社區(qū)型的樓宇經(jīng)濟(jì)形成規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)，提升社區(qū)參與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)保障功能。滿足產(chǎn)城融合度不斷提高的發(fā)展需求，以城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，依托一流的城市環(huán)境品質(zhì)為吸引企業(yè)總部落戶、發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供配套服務(wù)。加強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)定量考核，提升樓宇內(nèi)部的要素空間貢獻(xiàn)效率，通過樓宇招商、騰籠換鳥、盤活存量、補(bǔ)齊短板等途徑，提升樓宇的智能化、信息化、精細(xì)化管理服務(wù)水平，提高樓宇經(jīng)濟(jì)的稅收產(chǎn)出和財政貢獻(xiàn)。建立有序合理、分工明確的社區(qū)組織架構(gòu)，確保社區(qū)功能有效發(fā)揮。城市治理的核心是利益相關(guān)方廣泛參與。注重政府、業(yè)主、企業(yè)、物管公司多方社區(qū)主體聯(lián)動，精心營造基于便捷交通的公共服務(wù)適宜的城市社區(qū)空間。結(jié)合服務(wù)模式創(chuàng)新，簡化辦事程序，提高辦理效率，實現(xiàn)政府服務(wù)企業(yè)“零距離”；優(yōu)化服務(wù)平臺，建立與重點(diǎn)樓宇業(yè)主、物管公司、入駐企業(yè)定期交流的聯(lián)動機(jī)制，及時解決樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中暴露的問題；定期召開由政府部門、企業(yè)參加的聯(lián)席會議，分享信息，解決問題。在“立足社區(qū)、面向社會”的管理模式下，政府主管部門負(fù)責(zé)制定規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)基層組織負(fù)責(zé)落實業(yè)務(wù)管理，社區(qū)居民廣泛參與相關(guān)事務(wù)，逐步形成政府指導(dǎo)下權(quán)責(zé)統(tǒng)一的社會服務(wù)管理新機(jī)制。樓宇社區(qū)的重要事項需經(jīng)過樓宇社區(qū)促進(jìn)會的集體討論和民主協(xié)商，充分體現(xiàn)了城市治理的主體多元化、結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化、過程互動化和方式協(xié)調(diào)化的訴求。[19]適應(yīng)樓宇經(jīng)濟(jì)2.0到來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，出臺旨在促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樓宇社區(qū)建設(shè)政策，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，通過金融支持、設(shè)施配套、服務(wù)到位、平臺建設(shè)等社區(qū)治理方式創(chuàng)新，積極吸引骨干企業(yè)入駐樓宇。同時，培訓(xùn)一批高素質(zhì)的樓宇運(yùn)營、物業(yè)管理方面的職業(yè)經(jīng)理人和專業(yè)技術(shù)人員，滿足發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、建設(shè)樓宇社區(qū)的人才需求。

四、 城市治理導(dǎo)向的樓宇社區(qū)發(fā)展模式討論

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)是一個特定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期而不是動態(tài)性的經(jīng)濟(jì)周期，通常經(jīng)濟(jì)增長面臨結(jié)構(gòu)、方式、速度、動力的顯著性變化，比如進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代后涌現(xiàn)的商業(yè)模式創(chuàng)新。轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效是互聯(lián)網(wǎng)時代樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，其發(fā)展?jié)摿驮鲋迭c(diǎn)不在于增加了多少樓宇面積，而在于樓宇內(nèi)先進(jìn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性引進(jìn)與培育，在于樓宇的高品質(zhì)運(yùn)營管理和服務(wù)保障。

當(dāng)前我國城市經(jīng)濟(jì)競爭已進(jìn)入比拼現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實力的新階段，從某種意義上說，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)就是一種以樓宇經(jīng)濟(jì)為載體的綜合體經(jīng)濟(jì)、街區(qū)經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)。如何利用好城市治理的資源整合優(yōu)勢發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)？如何從物業(yè)軟性服務(wù)提升和社會力量推動角度解決樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的難題？地方政府正在探索“四張清單一張網(wǎng)”和“最多跑一次”等簡政放權(quán)改革，構(gòu)建城市治理導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)化、社會化的公共服務(wù)體系?；跇怯罱?jīng)濟(jì)社區(qū)所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)社會共同體職能，通過規(guī)劃引領(lǐng)、搭建平臺、政策導(dǎo)向、特色強(qiáng)化等差異化舉措構(gòu)建區(qū)塊鏈，使不同區(qū)塊的樓宇經(jīng)濟(jì)避免業(yè)態(tài)同質(zhì)化、一般化、碎片化，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分區(qū)招商、多點(diǎn)發(fā)展，突出各區(qū)塊特色。同一區(qū)塊的樓宇盡可能形成業(yè)態(tài)相同或相近的產(chǎn)業(yè)集群，以龍頭企業(yè)帶動相關(guān)上下游企業(yè)，集聚形成綜合型、專業(yè)化、集群式的樓宇經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

城市治理是國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化在城市管理層面的必然要求，是轉(zhuǎn)變政府角色和管理方式的改革目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題就是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用，更好地發(fā)揮政府的調(diào)控作用，其實質(zhì)就是要處理好經(jīng)濟(jì)活動中宏觀與微觀的關(guān)系。政府的作用就是要通過制定發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、各類專項規(guī)劃、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、稅收政策和市場交易規(guī)則等，在宏觀上體現(xiàn)政府配置資源的戰(zhàn)略意圖，引領(lǐng)市場投資和行業(yè)發(fā)展方向。[20]在城市治理的體制下，一方面要求政府依法為公眾提供更加便捷、優(yōu)質(zhì)、高效的公共服務(wù)，逐步構(gòu)建科學(xué)完善的社會服務(wù)管理體制機(jī)制[21]；另一方面要求公民能有更便利、可行、有效的公共事務(wù)參與渠道，發(fā)揮非政府組織在治理體系中的獨(dú)特作用，逐步形成體現(xiàn)群眾路線和“人民城市人民建、人民城市人民管”的具有中國特色的城市治理體制機(jī)制。

樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)作為順應(yīng)樓宇經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的社會服務(wù)管理創(chuàng)新產(chǎn)物，具有生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間功能復(fù)合的特征，其數(shù)量和規(guī)模隨著樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐年增加。樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)具有傳統(tǒng)城市社區(qū)所不具有的開放性、成長性、復(fù)合性等獨(dú)特優(yōu)勢，能夠為政府管理重心下移、推進(jìn)社區(qū)街區(qū)治理提供更廣闊的實驗平臺。樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)建設(shè)有利于建立社會網(wǎng)絡(luò)、提升社會資本，有利于基層文化建設(shè)、促進(jìn)社會融合，是一項政府公共政策創(chuàng)新，我們可以用政府創(chuàng)新擴(kuò)散理論來解釋公共管理與政策創(chuàng)新的原因以及如何跨部門、跨區(qū)域被采納和實施[22]。2016年12月公布的《杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，杭州樓宇經(jīng)濟(jì)將構(gòu)筑“兩主七副多點(diǎn)”的空間格局，將環(huán)西湖主中心板塊和錢江新城、錢江世紀(jì)城主中心板塊作為杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心板塊，順應(yīng)杭州城市從西湖時代向錢塘江時代邁進(jìn)的發(fā)展趨勢。樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主攻方向與城市發(fā)展的主攻方向完全一致，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間格局與城市發(fā)展的空間格局完全吻合，符合城市發(fā)展與治理的大趨勢?；仡櫯c探討杭州樓宇經(jīng)濟(jì)社區(qū)建設(shè)經(jīng)驗，對于進(jìn)一步推動樓宇經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展、鞏固深化城市治理導(dǎo)向的社會服務(wù)管理創(chuàng)新成果，以及繼續(xù)探索基于樓宇的系統(tǒng)治理、依法治理、綜合治理、源頭治理的社會服務(wù)管理體制機(jī)制乃至現(xiàn)代化的治理體系都具有現(xiàn)實意義。

王國平. 城市論——以杭州為例[M]. 北京：人民出版社，2009： 9831021.

[2] 夏效鴻. 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究[M]. 北京：經(jīng)濟(jì)日報出版社，2010： 320.

[3] 韓敘. 樓宇經(jīng)濟(jì)遍地開花的喜與憂[EB/OL]. [20160830]. http：//views.ce.cn/main/yc/201111/21/t20111121_22853519.shtml.

[4] [美]達(dá)格拉斯·諾思. 制度、制度變遷與經(jīng)濟(jì)績效[M]. 杭行，譯. 上海：格致出版社，上海三聯(lián)書店，上海人民出版社，2008：37.

[5] 李明超. 城市治理導(dǎo)向的社會服務(wù)管理創(chuàng)新芻議——以杭州為例[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理，2015（11）.

[6] 吳金群. 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的政府管理模式轉(zhuǎn)型——以杭州市下城區(qū)為例[J]. 中共浙江省委黨校學(xué)報，2011（3）.

[7] 夏效鴻. 中國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告（2015）——“2.0時代”的樓宇經(jīng)濟(jì)“互聯(lián)網(wǎng)+”路徑[M]. 北京：人民日報出版社，2015： 115.

[8] 王國平. 發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì) 轉(zhuǎn)變發(fā)展方式[EB/OL]. （20091214）[20160903]. http：//hznews.hangzhou.com.cn/xinzheng/wgp/content/200912/14/content_2951677.htm.

[9] 杭州市發(fā)展和改革委員會. 2014年度杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)完成表[EB/OL]. （20150921）. http：//www.hzdpc.gov.cn/ztzl/ztzl_lyzb/ztzl_lyzb_qxdt/201506/t20150610_37346.html.

[10] 鄭斌. 下城：“三位一體”讓樓宇社區(qū)閃亮登場[N]. 杭州日報，20140415： A12.

[11] 中共杭州市委政研室. 杭州建立“三位一體”樓宇社區(qū)治理模式[J]. 政策瞭望，2014（6）.

[12] 徐峻. 拱墅：從街區(qū)經(jīng)濟(jì)走向樓宇經(jīng)濟(jì)[N]. 浙江日報，20140409.

[13] 王軍，陳曄. 拱墅區(qū)召開發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)推進(jìn)大會[EB/OL]. （20120906）[20160927]. http：//ori.hangzhou.com.cn/zznews /content/201209/06/content_4371220.htm.

[14] 何顯明. 地方政府創(chuàng)新實踐的生成機(jī)制與運(yùn)行機(jī)理——基于浙江現(xiàn)象的考察[J]. 中國行政管理，2009（8）.

[15] 洪田芬，楊毅棟. 樓宇經(jīng)濟(jì)空間發(fā)展體系研究——以杭州市為例[J]. 城市規(guī)劃，2010（1）.

[16] 施衛(wèi)良. 地鐵國貿(mào)站“軌道+”模式改造案例研究[J]. 城市規(guī)劃，2016（4）.

[17] 李明超. 文化規(guī)劃的發(fā)展成效、模式分析與經(jīng)驗啟示——以英國為例[J]. 城市發(fā)展研究，2015（11）.

[18] 阮重暉，李明超，朱文晶. 智慧城市建設(shè)的商業(yè)模式創(chuàng)新研究[J]. 浙江學(xué)刊，2015（6）.

[19] 顏鷹. 樓宇社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的探索[J]. 科技與產(chǎn)業(yè)，2012（3）.

[20] 黃發(fā)儒. 推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思考[J]. 中國土地，2016（12）.

[21] 王佃利. 城市治理中的利益主體行為機(jī)制[M]. 北京：中國人民大學(xué)出版社，2009：1015.

[22] 于文軒，許成委. 中國智慧城市建設(shè)的技術(shù)理性與政治理性——基于147個城市的實證分析[J]. 公共管理學(xué)報，2016（4）.

The building economic community， briefed as the building community， is an integration of building economic development and social management.It is a means by which the city government carries out social management and promotes economic development during social transition， in which economic transition and social transition supplement each other. Reviewing the evolution of the building economy as well as the innovation and development of building communities， the paper conducts an institutional analysis of building community construction. In Hangzhou， building communities can be divided into five types， including CBD innovationled communities， new city investment promotion communities， cultural and educational enhancement communities， smart city integration and enhancement communities， industrial area transformation and upgrading communities. Aimed at the goals of external economic effects and public goods allocation optimization， the paper starts with the optimization of urban space to improve production efficiency and explores the development paths of building communities — clarifying government roles， strengthening planning and guidance， improving infrastructure， integrating digital service， innovating project management， and improving organization and management.

urban governance；social management；building economy；building community；resource allocation

王晨麗