淺談人民幣貶值對我國房地產市場的影響

朱迅 襄陽四中

一、引言

隨著中國經濟的快速發(fā)展，人民幣的國際地位不斷提高，我國人民對人民幣的幣值預期也長期處于升值狀態(tài)。人們對人民幣貶值的預期便持有排斥狀態(tài)，這會放大人民幣貶值對我國經濟造成的影響程度，不僅強度提升，擴及范圍也逐漸變大。2016年初，人民幣出現(xiàn)大幅貶值，人民幣的貶值對正在不斷進行政策調整的房地產市場帶來沖擊，房地產市場的諸多方面受到影響。眾多房地產商以及炒房者購房者面臨人民幣貶值做出的反應以及房價的變動情況整體反映出房地產市場相對于人民幣貶值的波動情況。

二、人民幣貶值對我國房地產市場的影響

1.對房地產資金市場的影響。

近幾年，中國房地產市場的規(guī)模不斷擴大，越來越多的大型房地產商不斷涌現(xiàn)。房地產商的目的是通過尋找良好的投資項目，根據(jù)自身的資產水平進行商業(yè)規(guī)劃，爭取運用最低的經營成本搭建投資平臺來獲取最高的利益。而眾多的房地產商看得到很好的商機卻因為自身沒有足夠的資金而不能進行項目投資，為了實現(xiàn)項目的開發(fā)獲利，眾多房地產商便會選擇進行私募融資。

（1）房地產商融資困難。由于中國房地產市場的極大利潤吸引著世界各地的投資商。然而對這些投資商來說，面對的不僅是投資項目的風險，還有人民幣的匯率風險。同樣的投資金額，隨著人民幣的持續(xù)貶值，預期收益會不斷縮水。相對于其他的投資獲利更少，投資上便不會進行投資，會選擇相對風險更小預期更好的項目進行投資。而對于我國的房地產商來說，沒有投資商的風險資金支持，很難進行項目的競拍及啟動，項目無法順利開始，長此以往，土地利用率低下，房地產市場會被資金充足的大型房地產商壟斷，我國的房地產市場有很大的開發(fā)空間，一旦被壟斷，將十分不利于我國的房地產市場的健康發(fā)展及管制。

（2）房地產商資金鏈受到沖擊。已經進行投資的外國投資商也會因為人民幣匯率貶值而選擇撤回投資，進行其他相對同等收益下風險更小的投資。對房地產商來說，正在運營的資金鏈受到沖擊，會造成項目運營困難，使得一系列資金風險出現(xiàn)，會對房地產商造成極大利益損失。

2.對房產市場的影響。

（1）房產市場泡沫化加劇。房產本是用來居住和使用的，但是隨著通脹的不斷加劇，由于利率較低，房地產成為投資者用來進行資產保值增值的重要工具。因此很對購房者購房不僅僅用來居住，而是用來作為投資品進行轉手交易從中獲利。人民幣貶值是我國通脹加劇的重要信號，因此房價會隨著通脹程度的加重以及人民幣貶值的加劇不斷升高。而不斷上漲的房價會造成房地產市場不穩(wěn)定，促使炒房者不斷進行不居住房的購買，從而加劇房地產市場的泡沫化。而對于真正有購房需求的購房者卻因為房價難以負擔造成更多商品房的閑置。即使政府一直在進行房地產市場的政策調控，但是2016年初的人民幣貶值仍造成了一定程度的房價上漲，足以說明人民幣貶值對于房地產泡沫化的影響不可小視。

（2）房屋期貨交易風險加劇。首先人民幣的持續(xù)貶值會給房產市場的期貨市場造成一定的影響，房產的預期價格上漲，而政府的不斷介入調整會與人民幣貶值帶來相反的效應，加大期貨交易的不確定性。其次人民幣貶值與通脹加劇會使得期貨市場的杠桿性加劇，房產的交易流動性降低，對于房產期貨的買方賣方來說都不得不面對更大的風險。

3.對房地產勞務市場的影響。房地產勞務市場是指房產銷售，物業(yè)管理，室內外裝飾、維修、設計等活動的市場。人民幣貶值會使得房產項目投資減少，相關工作需要的人員會進行縮減。房地產商為降低項目后續(xù)發(fā)展的經營成本會減少招聘人數(shù)并對在職人員進行裁員。而隨著人們物質生活的不斷提高，人們對于房產的室內設計以及物業(yè)情況的要求逐漸提高，沒有足夠的資金及人員保障會影響房產的銷售及項目盈利，從而形成惡性循環(huán)。因此人民幣貶值將會間接對房地產勞務市場造成不良影響。

4.對房地產產業(yè)模式的影響。由于人民幣貶值，房地產市場自身也在進行調整，尋找更加適合房地產商發(fā)展的產業(yè)模式。由于電子商務的快速發(fā)展，房地產產業(yè)模式也在不斷變化。人民幣貶值會造成企業(yè)資金不足，因此削減成本是不可避免的，但是由于成本不足會給予房地產項目的正常運行帶來不小的挑戰(zhàn)，因此房地產商之間可能會因為成本問題進行并購、重組，形成更加穩(wěn)定的市場結構應對人民幣貶值風險。新型的房地產產業(yè)模式通過與互聯(lián)網的結合更加科技化、工業(yè)化。如果房地產商能抓住整合的時機，對企業(yè)產業(yè)模式進行調整，適應新型的并購重組房地產產業(yè)模式，便能降低人民幣貶值對企業(yè)的沖擊。

三、總結及思考

造成人民幣貶值的因素眾多，維持人民幣幣值穩(wěn)定也是我一大挑戰(zhàn)。對于我國來說，人民幣貶值實際上對我國房地產市場并不是直接的影響，而是通過外資減少融資難度增加造成市場萎縮、房價下跌。但是由之前的人民幣貶值情況看來，雖然理論上貶值會造成房價下降，房地產商會因為想要更快獲利而將房產低價出售，但實際上，房價仍會處于上漲趨勢，加劇泡沫化。

因此政府應該采用積極的貨幣政策及穩(wěn)健的財政政策保持人民幣匯率的穩(wěn)定。通過政策調整人民幣貶值預期，增強投資者信心，并對國外資本進入我國的流程制度監(jiān)管，降低資本外流對我國房地產市場的影響，并將適時發(fā)展租賃市場作為解決房地產市場泡沫化的重要手段之一。

[1]李昊.王少平.我國通貨膨脹預期和通貨膨脹粘性[J].統(tǒng)計研究.2011.

[2]趙偉.朱永行.王宇雯.中國貨幣政策工具選擇[J].國際金融研究.2011.