淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融調(diào)控現(xiàn)狀及對(duì)策分析（1）

劉學(xué)平

（北京城建興華地產(chǎn)有限公司 100080）

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)近些年一直處于上升階段，但隨著政策環(huán)境、需求環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的急劇變化，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生明顯變化。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在較多的弊病，我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)健康發(fā)展應(yīng)采取積極對(duì)策。本文通過(guò)運(yùn)用消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)在現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；影響因素；存在問(wèn)題；解決對(duì)策

一、從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

1.從投資角度看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟(jì)大局

將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象研究，從投資的角度來(lái)分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟(jì)大局。從供給豁求兩個(gè)角度分析，房地產(chǎn)投資可以劃分為供方投資和需方投資。供方投資主要指房地產(chǎn)商的投資，其資金融通渠道包括自有資金、銀行借貸資金、預(yù)售房款和其他集道融通資金，其中銀行借貸資金所占比重較高。大量金融資產(chǎn)沉淀在房屋樓宇中，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，就可能引發(fā)金融動(dòng)蕩。從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展好壞事關(guān)經(jīng)濟(jì)大局，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家“當(dāng)心房地產(chǎn)業(yè)要挾中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的擔(dān)優(yōu)，也是基于此而發(fā)的。從需方投資看，又可分為兩類，一類是最終需求投資，即購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)用于居?。阂活愂侵虚g需求投資，即購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)用于保值增值或其他用途，如工商企業(yè)用房投資及購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)用于出租或出售。其中，最終豁求投資是房地產(chǎn)需求的主要方面，決定粉房地產(chǎn)供方投資的目標(biāo)定位。但是，隨著國(guó)民收人持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是貧富差距不斷拉大后，房地產(chǎn)作為投資對(duì)象也開(kāi)始逐步升沮，商住兩用、買(mǎi)房用于投資保值等現(xiàn)象大量增加。

2.從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)就業(yè)形勢(shì)

我國(guó)就業(yè)形勢(shì)一直較為嚴(yán)竣。因此，在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)、提高產(chǎn)品科技含量的同時(shí)，發(fā)展高關(guān)聯(lián)度產(chǎn)業(yè)及勞動(dòng)相對(duì)密集型的產(chǎn)業(yè)符合我國(guó)國(guó)情，而房地產(chǎn)業(yè)集兩個(gè)特點(diǎn)為一身。其一，房地產(chǎn)業(yè)是高關(guān)聯(lián)度企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，涉及到建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊及服務(wù)等眾多行業(yè)，輻射范圍廣，帶動(dòng)能力強(qiáng)，乘數(shù)效應(yīng)明顯。據(jù)美國(guó)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加一單位，可帶動(dòng)其他部門(mén)產(chǎn)值增加1.5一2個(gè)單位。因此.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于相關(guān)行業(yè)的較快發(fā)展，并提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)。其二，房地產(chǎn)業(yè)是資金及勞動(dòng)均相對(duì)密集的產(chǎn)業(yè)，尤其是其中的建筑業(yè)已成為我國(guó)農(nóng)民工就業(yè)的主渠道之一，對(duì)解決農(nóng)村勞動(dòng)力過(guò)剩、增加農(nóng)民收人的作用不可低估。

3.從制約因素看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

制約房地產(chǎn)發(fā)展的因素很多，諸如居民收人水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模及經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期等，但起決定作用的是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一般來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備一定的超前性，但不能過(guò)于超前于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平緊密結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)這種適度超前、緊密結(jié)合與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、投資巨大的特點(diǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生重要影響。

二、我國(guó)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1.財(cái)政政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

財(cái)政政策是指政府有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)整稅收和支出的方式來(lái)對(duì)社會(huì)中的就業(yè)與居民可支配收入進(jìn)行調(diào)整，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨菽^大，則政府部門(mén)就會(huì)提高相關(guān)的稅率，從而使得投資房地產(chǎn)的相關(guān)單位與個(gè)人所獲得的利潤(rùn)降低，向其他行業(yè)轉(zhuǎn)移，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。而如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展較為蕭條，則通過(guò)各種財(cái)政政策激勵(lì)投資者進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，通過(guò)財(cái)政政策的調(diào)控可以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率，使其維持在平均利潤(rùn)水平，獲取正常的發(fā)展速度。

2.貨幣政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

貨幣調(diào)控政策是指央行通過(guò)改變貨幣供應(yīng)量以及存儲(chǔ)利率的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求基本維持平衡。貨幣政策主要通過(guò)以下兩種手段：首先，存款準(zhǔn)備金政策。央行通過(guò)改變存款準(zhǔn)備金率的方式，從流動(dòng)方向。其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對(duì)商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過(guò)調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對(duì)外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，達(dá)到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者的資金流動(dòng)的作用。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

1.供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯

房?jī)r(jià)高漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾的表面現(xiàn)象，其實(shí)最本質(zhì)的原因仍是供需結(jié)構(gòu)失衡所導(dǎo)致的。一方面我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保障性住房缺口比較大，而保障性住房建設(shè)進(jìn)度又非常緩慢，廣大中低收入人群的住房需求沒(méi)有得到及時(shí)有效的解決，從而引發(fā)消費(fèi)不足；另一方面，部分高收入階層擁有的住房又有很多套，導(dǎo)致市場(chǎng)投資性和投機(jī)性需求旺盛，從而消費(fèi)過(guò)度。

2.局部地區(qū)房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快

房?jī)r(jià)主要取決于供求關(guān)系與貨幣政策兩方面因素，當(dāng)供給小于需求時(shí)，價(jià)格上漲，相反供給大于需求時(shí)，價(jià)格下降；貨幣政策寬松，房貸利率與首付均較低，刺激需求增加，房?jī)r(jià)自然上漲，反之下降；近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雖然沒(méi)有較大變化，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大，CPI下行，可能會(huì)導(dǎo)致進(jìn)一步降息或者降準(zhǔn)，從而使房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)，與此同時(shí)貨幣政策的進(jìn)一步寬松，房?jī)r(jià)的走勢(shì)可能整體平穩(wěn)或者溫和上行，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市比例波動(dòng)較大，一線城市及部分二線城市漲勢(shì)不減。

3.房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱發(fā)展，潛在的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，隨之給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也帶來(lái)了較大風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的法律與政策風(fēng)險(xiǎn)及商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)等方面；現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自身運(yùn)營(yíng)模式中存在的缺陷，自有資金不足，過(guò)分依賴商業(yè)銀行貸款。社會(huì)信用體系不夠健全，信用服務(wù)機(jī)制較為薄弱，個(gè)人征信體系不完善等均使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的信貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大。此外國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律法規(guī)變化或行業(yè)管理不規(guī)范等諸多方面都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

4.住房保障體系不完善

住房保障體系的建設(shè)一直是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，雖然目前我國(guó)已廉租住房保障制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和住房公積金制度已建立，但仍存在許多問(wèn)題，資金落實(shí)不到位，相關(guān)政策不夠完善，地方政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)缺乏動(dòng)力等等。廉租住房資金保障不到位，覆蓋面較低，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的增幅多年持續(xù)低迷。同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理上也存在保障對(duì)象界定不嚴(yán)，資金渠道來(lái)源不穩(wěn)定等等突出問(wèn)題。住房保障體系不完善間接使得大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場(chǎng)，這在一定程度上加劇了住房市場(chǎng)上的供求矛盾，從而加劇了商品房?jī)r(jià)的上漲。

5.市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范，管理制度不完善

經(jīng)過(guò)近些年來(lái)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步呈現(xiàn)多極化，交易方式多樣化，市場(chǎng)信息產(chǎn)業(yè)化與社會(huì)化且壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。相比之下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度法規(guī)體系建設(shè)進(jìn)展緩慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，投機(jī)等多種不良行為的產(chǎn)生，在某種程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的有效途徑及手段

1.區(qū)分房地產(chǎn)政策和住房政策

長(zhǎng)期以來(lái)，我們對(duì)于房地產(chǎn)政策的混淆主要集中于住房政策和房地產(chǎn)政策兩個(gè)概念的混淆。我國(guó)長(zhǎng)期用房地產(chǎn)政策來(lái)代替住房政策，從而導(dǎo)致過(guò)度依賴市場(chǎng)調(diào)控。在我們大多數(shù)城市形成了商業(yè)性住房供大于求以及政策保障性住房的關(guān)注度不夠的情況下，引發(fā)了商業(yè)性住房房?jī)r(jià)一路上漲，而低收入群體則無(wú)力支付。要明確區(qū)分房地產(chǎn)政策和住房政策，首先中央要出臺(tái)明確文件，用以規(guī)定各級(jí)地方政府在審批商業(yè)建筑用地時(shí)，也要考慮到構(gòu)建低收入群體可以承擔(dān)的保障住房，比如廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等。

2.建立健全政策審批制度

完善政策制定過(guò)程中的規(guī)章制度，并且建立開(kāi)發(fā)商評(píng)級(jí)制度。由于中央財(cái)政對(duì)于地方政府的保障住房補(bǔ)貼不夠，很多地方政府在財(cái)政不足的情況下，只有利用土地出讓來(lái)籌集地方資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的"第二財(cái)政"。而且我國(guó)還普遍用GDP增長(zhǎng)率來(lái)進(jìn)行政績(jī)的干部考核，也使得地方政府在政績(jī)沖動(dòng)下，或明或暗地支持土地出讓，抬高土地出讓金。

3.加大房產(chǎn)政府調(diào)控力度

長(zhǎng)期以來(lái)，由于政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不夠，導(dǎo)致了部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，很大程度上超出了老百姓的承受范圍。所以政府在區(qū)分房產(chǎn)政策和住房政策的同時(shí)，更應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。因?yàn)檎叩幕煜筒幻鞔_性，很難讓市場(chǎng)去做出明確的選擇。作為政府，這時(shí)則要利用行政手段去干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)有所下降。

4.進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

（1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開(kāi)工的項(xiàng)目要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。相關(guān)部門(mén)不得簽發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)不符合規(guī)劃控制要求，特別是套型結(jié)構(gòu)規(guī)定不符合的項(xiàng)目，超出規(guī)定建設(shè)的住房，如擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，變更項(xiàng)目的要依法予以處理甚至沒(méi)收。

（2）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大整治力度。房地產(chǎn)、工商行政主管部門(mén)要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)的交易行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對(duì)情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，如捂盤(pán)惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)要加大整治查處力度依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，不僅吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而且追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

5.有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（1）應(yīng)該加快城鎮(zhèn)廉租住房的制度建設(shè)。解決低收入家庭住房困難的主要渠道就是廉租住房，同時(shí)對(duì)廉租住房制度覆蓋面的擴(kuò)大要穩(wěn)步提升。對(duì)還沒(méi)有建立廉租住房制度的城市，在廉租住房資金籌集和廉租住房的建設(shè)上各級(jí)財(cái)政部門(mén)要大力支持，各級(jí)城市人民政府也要拿出土地出讓凈益的一部分用到廉租住房的建設(shè)當(dāng)中。

（2）經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策要嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)制止違規(guī)購(gòu)買(mǎi)、謀取不正當(dāng)利益的行為要加大監(jiān)管力度。規(guī)范集資合作建房，個(gè)別單位利用職務(wù)之便以集資合作建房為名，進(jìn)行住房實(shí)物福利分配變相的違規(guī)行為要堅(jiān)決制止，甚至要對(duì)其單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處分。真正解決低收入家庭的住房需要應(yīng)該規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。

（3）發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)是解決低收入家庭住房困難的重要手段。應(yīng)該引導(dǎo)居民從多渠道，合理改善住房條件，如通過(guò)換購(gòu)，租賃等方式增加中低價(jià)位，中小套型住房的供應(yīng)量。

6.逐步完善房地產(chǎn)業(yè)的信息披露制度

（1）各級(jí)政府應(yīng)著重于如何建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。要迅速展開(kāi)居民住房狀況普查，爭(zhēng)取掌握全面的居民住房總量、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息。此外，還應(yīng)該建立健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息批露制度用以增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度。

（2）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。各級(jí)媒體應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，以此來(lái)引導(dǎo)百姓去樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念。

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