關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)因素的文獻(xiàn)綜述

（武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

摘 要：房地產(chǎn)價(jià)格是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需雙方所形成的價(jià)格。房地產(chǎn)作為一種特殊商品，對(duì)金融的依賴性高、受政策的影響大，因此房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)就受到了各種因素的影響。我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)影響到人們生活水平的提高和國(guó)家金融的安全。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快不僅關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展和金融的安全，更關(guān)系到普通老百姓的生活成本。"居者有其屋"是否是遙不可及的夢(mèng)想？

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)、 趨勢(shì)、供需

（一）需求因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

在房地產(chǎn)價(jià)格決定因素方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者的爭(zhēng)議較少，普遍認(rèn)為房地產(chǎn)短期內(nèi)缺乏彈性，所以市場(chǎng)需求是決定住房?jī)r(jià)格的主要因素。但是研究的對(duì)象不同，各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度也不一樣。在細(xì)分影響需求的方面主要有以下幾點(diǎn)：

1.城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，一個(gè)城市的人均GDP能較好的解釋一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，王江梅（2007）《房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系研究》一文中淺析了一個(gè)地區(qū)的人均GDP與房?jī)r(jià)之間的相互影響的關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)的需求的促進(jìn)作用。

2.城鎮(zhèn)化水平所帶來(lái)的房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求，生產(chǎn)性需求以及投資需求，常亮（2012）在《城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房?jī)r(jià)關(guān)系研究》就認(rèn)為，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的加快，人口與產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)對(duì)土地和房子的需求在資源稀缺的影響下造成房?jī)r(jià)攀升

3.消費(fèi)者信貸和利率水平，絕大數(shù)消費(fèi)者靠自有資金買房時(shí)相當(dāng)困難的，在籌集資金的方式中按揭貸款正在成為主流，而在信貸杠桿“利率”的控制下，銀行的提高或者降低利率都會(huì)對(duì)消費(fèi)者的需求造成影響。

4.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的期望值，預(yù)期房?jī)r(jià)上升的時(shí)候會(huì)提高對(duì)它的需求，而預(yù)期其價(jià)格下降的時(shí)候就會(huì)減少需求。由于近年來(lái)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升，致使人們消費(fèi)心理扭曲，將房?jī)r(jià)飛速提高，甚至大量負(fù)債購(gòu)買，其中很大一部分成為投機(jī)性需求。

其它的一些附加因素當(dāng)然也是一部分原因，主要有如下幾個(gè)：

1.姚先國(guó)和黃煒華（2001）進(jìn)行了“地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系”研究，他們認(rèn)為地價(jià)與房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也并不一定隨之上漲。只有其他成本都呈剛性再無(wú)下降空間，而開發(fā)商已到了無(wú)利可圖的地步，地價(jià)的上升才會(huì)全部反映的房?jī)r(jià)上，成為房?jī)r(jià)上漲的直接原因?，F(xiàn)有房?jī)r(jià)取決于居民有支付能力的需求，房?jī)r(jià)上漲主要是由于需求推動(dòng)而非成本推動(dòng)。

2.輿論因素的炒作，房子是具有“剛性需求”的商品，人們不會(huì)不買房子。在這一觀點(diǎn)的影響下人們會(huì)大量投資，而不擔(dān)心無(wú)法出手這一特殊商品，從這一點(diǎn)看，“剛性需求”說(shuō)，在一定程度上推動(dòng)需求上升，拉高房?jī)r(jià)。但實(shí)際卻不是如此，南勇（2011）對(duì)此觀點(diǎn)進(jìn)行了反駁。

（二）供給因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

從房地產(chǎn)供給的角度來(lái)看的，影響房地產(chǎn)供給的因素主要有以下幾點(diǎn)：

1. 房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，從最原始的角度出發(fā)，當(dāng)一種商品上升的時(shí)候理性人的第一反應(yīng)是它是否是有利可圖的，各個(gè)房地產(chǎn)商賺的的盆滿缽滿，進(jìn)一步帶動(dòng)另外一批房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)，加大供給。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)的成本因素，主要包括土地成本，各種稅費(fèi)成本，裝修成本，融資成本，建設(shè)部課題組（2004）分析得出，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的直接原因是地價(jià)上漲以及房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，更深層次原因是消費(fèi)者的預(yù)期改變。李春吉、孟曉宏（2005）的實(shí)證分析認(rèn)為，投資成本和預(yù)期是房?jī)r(jià)上升的重要原因。

3. 房地產(chǎn)廠商對(duì)房?jī)r(jià)和收益的預(yù)期，和需求一樣這里也是心理因素的作用。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回收跨度大，這使得房地產(chǎn)供給商心理預(yù)期影響著房地產(chǎn)的供給，洪世勤（2007）在其文章中有較為詳細(xì)的分析。

4.房地產(chǎn)的盈利水平及其關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，資本有趨利的本質(zhì)，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平高（投資回報(bào)率高）是吸引開發(fā)商增加供給的直接因素。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有很高關(guān)聯(lián)度的行業(yè)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)其提高供給有很重要的因素，如煉鋼產(chǎn)業(yè)，化工產(chǎn)業(yè)，建材產(chǎn)業(yè)的落后與否等等。

在宏觀國(guó)家政策層面上，趙曉，陳金保（2013）以地方政府和中央政府的博弈為出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)稅改以后，土地對(duì)地方財(cái)政的重要性，如何間接提升房?jī)r(jià)。王蘋（2009）在《房地產(chǎn)稅收政策對(duì)城市房?jī)r(jià)影響效果研究》認(rèn)為房產(chǎn)稅在短期能夠增加交易成本產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)供給方面的控制，但是在長(zhǎng)期的效果就會(huì)下降。

在微觀層面上，石油的價(jià)格，鋼材的價(jià)格等等的上升，下降都會(huì)影響到房地產(chǎn)的供給。趙克誠(chéng)、劉衛(wèi)東（2006）認(rèn)為，隨著土地級(jí)別的下降，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度逐步降低，進(jìn)而對(duì)供給的影響降低。

（三）金融對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響。

房地產(chǎn)的特征之一就是價(jià)值量大，這一特性決定了房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都離不開金融信貸的支持。

柴強(qiáng)（2005）認(rèn)為，利率上升對(duì)房?jī)r(jià)有著很大的影響。從成本的角度來(lái)看，利率上升會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房?jī)r(jià)上漲；從需求的角度來(lái)看，由于現(xiàn)在購(gòu)買住房普遍采用按揭付款，利率上升減少房地產(chǎn)有效需求，從而房?jī)r(jià)下降。趙海成（2004）跟蹤研究了我國(guó)貨幣匯率與房地產(chǎn)關(guān)系，認(rèn)為許多城市房?jī)r(jià)收入比達(dá)到或超過(guò)警戒線的原因有：（1）人民幣升值預(yù)期，國(guó)際游資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。外匯儲(chǔ)備大量增加，使得人民幣投放量大量增長(zhǎng)，通貨膨脹壓力增大，投資于房地產(chǎn)的資金增多，房?jī)r(jià)暴漲。（2）開發(fā)商囤積土地，合謀抬高房?jī)r(jià)。（3）各地炒房族借機(jī)投資房地產(chǎn)。（4）經(jīng)營(yíng)城市土地的概念，讓政府從土地開發(fā)成本中謀求到額外的城市發(fā)展財(cái)力。這種財(cái)力助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)、形象工程和城市化進(jìn)程的加速，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求。

周京奎（2005）選用了貨幣供給量及股價(jià)作為解釋變量，用大臺(tái)北地區(qū)的季度數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)價(jià)格和貨幣供給量、股票價(jià)格的協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明了房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量呈正比關(guān)系，與股票價(jià)格呈反比關(guān)系。同時(shí)，他還對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了較為詳盡的研究，提出來(lái)了“貨幣-信用-資產(chǎn)價(jià)格”之間的相互關(guān)系，對(duì)于政府制定正確的貨幣政策具有積極的參考意義。段忠東、曾令華、黃澤先（2007）對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸之間的因果關(guān)系進(jìn)行研究，結(jié)果表明兩者互為因果關(guān)系。

（四）宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果

肖元真、江德鈞（2006）等介紹了日本、美國(guó)、俄羅斯和新加坡等國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展和政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲采取的相關(guān)調(diào)控政策。廖俊平（2005）認(rèn)為，宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)走出不斷出臺(tái)新政策、新規(guī)定的誤區(qū)，而把重點(diǎn)放到政策的落實(shí)和執(zhí)行上，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有政策實(shí)施情況的監(jiān)督管理。梁云芳、高鐵梅（2006）分析了造成各地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)差異的原因，研究認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)存在明顯的區(qū)域差異。郭鵬宇（2012）在《欠發(fā)達(dá)地區(qū)貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)效果分析》一文中認(rèn)為，欠發(fā)達(dá)地區(qū)貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)的有效性較低。張?jiān)频龋?010）認(rèn)為中國(guó)當(dāng)前的宏觀調(diào)控的執(zhí)行力，監(jiān)督力都還存在較大的提升空間。齊美玲（2012）在《土地政策參與宏觀調(diào)控的績(jī)效評(píng)價(jià)研究》評(píng)價(jià)了當(dāng)前中國(guó)的調(diào)控政策，并提出對(duì)策建議提高土地政策參與宏觀調(diào)控傳導(dǎo)績(jī)效水平的對(duì)策建議包括以下三個(gè)方面：加快體制創(chuàng)新步伐；健全市場(chǎng)配置土地資源機(jī)制和完善土地參與宏觀調(diào)控基礎(chǔ)工作

（五）總結(jié)

縱觀對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，大部分研究集中在微觀的房地產(chǎn)投資研究及房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷等方面，而對(duì)于宏觀的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的研究還并不多見(jiàn)。另外，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究主要是定性方面的研究，在定量方面的研究還并不普遍，國(guó)外對(duì)于住房?jī)r(jià)格影響因素的研究要早于我國(guó)，并且很重視定量研究和實(shí)例研究，這些為國(guó)內(nèi)研究提供了很好的借鑒。

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作者簡(jiǎn)介：

侯定昌、男、湖北宣恩人、武漢大學(xué)金融工程、碩士研究生。