老舊社區(qū)立體充電車庫項目實施的法律可行性分析

李金峰

摘要：隨著居民汽車保有量的增長以及加電動汽車的普及，老舊社區(qū)原有的社區(qū)規(guī)劃漸漸不能滿足社區(qū)功能的發(fā)揮，停車停位緊缺與居民對停車位的需求之間的矛盾日益凸顯，加之電動汽車充電困難，因而在現(xiàn)有的社區(qū)空間基礎(chǔ)上，建構(gòu)立體充電車庫以滿足居民的需要尤為必要。雖然國家陸續(xù)出臺的相關(guān)政策正積極推動老舊社區(qū)建立立體充電車庫這一新興項目的實施，但是對于立體車庫項目而言，實施的法律可行性可以說是整個項目實施的前提，其中涉及的車庫確權(quán)、用地性質(zhì)等法律問題直接影響到整個項目的成立、經(jīng)營和管理。本文則從老舊社區(qū)立體充電車庫項目實施的法律可行性角度進行分析，并提供適當?shù)姆山ㄗh，以期給項目實施帶來可借鑒的理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：立體充電車庫；可行性；法律分析

一、老舊社區(qū)立體充電車庫項目實施背景

伴隨著我國城市經(jīng)濟和汽車工業(yè)的快速發(fā)展，私家車的保有量也在逐年增長，我們也不得不承認汽車工業(yè)的發(fā)展給人們生活帶來的巨大便利，但與此同時，汽車泊位與車輛數(shù)不同比例的增長導(dǎo)致了停車難、違章停車、停車管理困難等一些列問題。原本汽車保有量的基數(shù)大，加上高速的增長率，使得城市停車問題更加尖銳，解決停車難問題已迫在眉睫。

目前我國停車場建設(shè)仍以傳統(tǒng)停車場為主，占地空間大、投入成本高的特點并不適用于老舊社區(qū)的規(guī)劃和改建。同時在倡導(dǎo)綠色出行的趨勢下，電動汽車也越來越受到人們的青睞，泊位與充電樁一體的停車設(shè)備不僅能滿足車主的停車需求，也減去了充電煩惱，使得停車與出行良好的結(jié)合起來。因此停車位緊缺、充電設(shè)備匱乏以及環(huán)保出行的理念使立體停車庫有著廣闊的市場前景。

二、我國立體充電車庫發(fā)展的政策環(huán)境

立體車庫的建設(shè)與推廣的目的在于改變停車難和充電難的問題，涉及廣大群眾的公共利益，國家在改善民生方面也是不遺余力，國家陸續(xù)出臺《關(guān)于印發(fā)城市停車場建設(shè)專項債券發(fā)行指引的通知》、《關(guān)于加強城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于加快電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于進一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知》、《進一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知》等政策，在國家政策的大力引導(dǎo)下，立體充電車庫項目的發(fā)展歷程，也反映了國家政策在該項目上不斷支持的過程。

三、立體充電車庫項目涉及的法律問題探析

（一）項目實施進駐老舊社區(qū)的法律問題

立體充電停車庫是在老舊社區(qū)的空地資源基礎(chǔ)上建設(shè)完成的，因此對車庫建設(shè)的空間利用效率要求較高，立體充電車庫的建設(shè)或多或少都會占據(jù)社區(qū)有限公共空地資源，在占地的情況下。因此社區(qū)立體停車庫的建設(shè)關(guān)系著全體業(yè)主的權(quán)利，項目實施需要如下兩個前置條件：

其一，社區(qū)業(yè)主對項目表決方面。在遵循"因地制宜、高效便民"的原則下，社區(qū)新建立體充電停車庫屬于經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的項目，因而項目在實施之初，應(yīng)當實際考察社區(qū)規(guī)劃的綜合情況，提出切實可行的建設(shè)方案以及項目建成后的管理運行規(guī)則等供業(yè)主表決，表決按照法律程序通過后方可實施項目。同時業(yè)主大會或者也業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，不同意項目實施的業(yè)主也須遵守項目實施決定。

其二，在項目實施行政許可方面。立體充電車庫嚴格意義上來說屬于建筑物，其建造施工需要相關(guān)部門的審批許可。依照老舊社區(qū)立體車庫申報手續(xù)，首先具有社區(qū)業(yè)主、社區(qū)居委會同意進行立體車庫項目的實施改造或新建的書面意見，提供土地使用權(quán)證明文件，其次取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，如果占用社區(qū)綠化區(qū)域，還得經(jīng)過園林主管部門的審核同意，最后將立體充電車庫實施方案和以上相關(guān)材料一同規(guī)劃部門審批老舊社區(qū)立體停車庫項目的實施。

（二）立體充電停車庫占地性質(zhì)與車庫確權(quán)

建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。我們可以得出建設(shè)立體充電車庫的占地無論是建筑區(qū)劃內(nèi)的道路還是綠地，或者其他公共場所都屬于業(yè)主共有，因為是在已經(jīng)建成的社區(qū)建設(shè)車庫，因而暫時不考慮社區(qū)用地是劃撥還是出讓的方式所得，根據(jù)我國《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》的規(guī)定，該車庫占地應(yīng)屬住宅用地。

房屋權(quán)屬應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則。如果小區(qū)業(yè)主不與車庫建設(shè)公司簽訂土地使用權(quán)出讓合同，致使車庫占地使用權(quán)主體與車庫所有主體不一致時，建成后的立體充電停車庫是不能進行權(quán)屬登記的。未經(jīng)權(quán)屬登記的車庫，車庫的投資建設(shè)方就只享有地面車庫的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和租賃權(quán)，欠缺對車庫進行買賣的處分權(quán)能。實際中業(yè)主也是不愿意轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給車庫建設(shè)投資方，只是想借助車庫建設(shè)投資方的資金與技術(shù)，即使進行付費服務(wù)，也保留對土地的使用權(quán)。

（三）車庫使用過程中，車輛損失或丟失的歸責

車庫在建成使用的過程中，難免會出現(xiàn)刮碰、損害甚至丟失的情況，如果沒有對損害責任的歸責方式，則可能進一步產(chǎn)生損害賠償糾紛，因而涉及損害賠償?shù)呢熑握J定以及相關(guān)的法律責任劃分顯得必要。如果是在建設(shè)中出現(xiàn)建設(shè)問題，沒有達到之前設(shè)計要求，需要投資建設(shè)方負責；業(yè)主如果沒有按照規(guī)范停車，在實際操作中出現(xiàn)問題應(yīng)由個人承擔責任；在引導(dǎo)使用和運營中出現(xiàn)過失，日常維護不到位導(dǎo)致問題應(yīng)由投資運營方負責；如果汽車停放在車庫內(nèi)發(fā)生丟失，具有車庫管理責任的管理方負責賠償責任。

四、立體充電停車庫項目實施的法律意見

（一）制定項目實施方案，確保項目正常啟動

在構(gòu)建實施方案的時候應(yīng)該充分考慮社區(qū)居民現(xiàn)有的車輛保有情況以及預(yù)測后期的車輛數(shù)的增長情況，并結(jié)合社區(qū)現(xiàn)有的空地資源制定車位建設(shè)數(shù)量和車庫占地選址預(yù)案；建設(shè)資金預(yù)算以及資金來源保證；車庫運營管理人員配備情況；項目建成后提供供電停車服務(wù)的方案以及相應(yīng)的費用收取預(yù)案等一系列的實施方案。制定項目實施方案不僅可以預(yù)估投資建設(shè)方的建設(shè)成本，對整個項目的進度把控做到有的放矢，另外一方面在于提供項目實施可行性方案以說服業(yè)主同意項目的實施，只有經(jīng)過業(yè)主表決通過才能進行項目的進一步發(fā)展。

（二）與業(yè)主簽訂項目實施協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)

立體充電停車庫從初建到后期的運營管理，整個項目實施時間跨度長、涉及權(quán)利義務(wù)主體多，因而為確保項目的順利進行，有必要對當事人之間通過簽訂項目實施協(xié)議以明晰各自的權(quán)利義務(wù)。簽訂項目實施協(xié)議的一方為投資建設(shè)方，另一方可以是業(yè)主委員會，簽訂的實施協(xié)議內(nèi)容包括立體充電停車庫出資建設(shè)的責任主體，車庫后續(xù)的維護、管理、運營及維護責任主體；車庫建成后投資建設(shè)方享有對車庫的那些處分權(quán)能以及車庫歸屬；車庫使用費用的收取標準；違約情形和違約責任的承擔；爭議解決方式等協(xié)議內(nèi)容。

（三）嚴格履行相關(guān)審批程序，規(guī)范運營

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部在《關(guān)于進一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知》中指出要簡化停車場建設(shè)規(guī)劃審批，但簡化審批不等于不審批，停車庫的建設(shè)理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定要求進行并取得相應(yīng)的施工許可審批，因此立體充電停車庫經(jīng)合法手續(xù)而建設(shè)才能使得相關(guān)權(quán)利人利益得到保障，避免因違規(guī)建設(shè)而阻礙車庫的正常使用，對未經(jīng)批準、挪作他用的停車場，依據(jù)城市停車行業(yè)主管部門、城市規(guī)劃、國土資源部門的職能監(jiān)管要求，對建成后的停車場應(yīng)限期進行整改，并恢復(fù)停車功能。