養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的模式及實現(xiàn)路徑

高鍇

摘 要：隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民的生活水平和幸福指數(shù)也在不斷提升，老年人更應(yīng)該享受經(jīng)濟發(fā)展和社會進步帶來的福祉。不同機構(gòu)聯(lián)合結(jié)盟，利益共享，風險同擔，這樣的社會養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，雖然還處于起步階段，但對于經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展、社會整體幸福指數(shù)的提升、構(gòu)建和諧社會都具有積極意義。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；問題與機遇；結(jié)成聯(lián)盟；統(tǒng)攝功能；細化分支

人口老齡化，是世界上很多國家的實際情況，由此產(chǎn)生的一系列經(jīng)濟問題、政治問題、社會問題，檢驗著社會的經(jīng)濟和文明發(fā)展成果。在我國，人口老齡化問題日益嚴重，截止到2016年，中國60周歲及以上人口23086萬人，占總?cè)丝诘?6.7%；65周歲及以上人口15003萬人，占總?cè)丝诘?0.8%。我國已經(jīng)成為世界上唯一一個老年人口過億的國家。根據(jù)全國老齡辦公布的數(shù)字，到2020年我國老年人口將達到 2.48 億，占總?cè)丝诒戎貙⑦_到 17%。聯(lián)合國預(yù)測本世紀中期中國將有5億人口超過60歲，這個數(shù)字將超過美國人口總數(shù)。如何讓每個人“老有所養(yǎng)”，養(yǎng)老地產(chǎn)以何種模式構(gòu)建更加科學合理，這是當今社會人們必須審慎思考和有效解決的命題。

一、問題與機遇

人口老齡化的加劇促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為投資者眼中的朝陽產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)家庭式養(yǎng)老和純粹的機構(gòu)養(yǎng)老不能滿足日益增長的需求，而養(yǎng)老地產(chǎn)模式逐漸浮出水面，成為人們關(guān)注的焦點。目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)處在起步階段，面臨著一系列問題，一是國內(nèi)人口老齡化程度不斷加劇與養(yǎng)老設(shè)施落后的矛盾；二是高端養(yǎng)老資源不足與老年人消費能力上升的矛盾，機遇與挑戰(zhàn)并存。

同時，我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有廣闊的發(fā)展空間。一是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有政策優(yōu)勢。在我國，養(yǎng)老地產(chǎn)享有一定的政策傾斜，對于進入到養(yǎng)老地產(chǎn)資金鏈條中的投資者和社會資金，政府一直持倡導和歡迎的態(tài)度。二是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有時代優(yōu)勢。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們思想也日趨開放，對于老年生活更加憧憬和期待，這是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)潛在的優(yōu)勢。三是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有文化優(yōu)勢。我國是一個擁有五千年悠久歷史的文明古國，血脈中存在著尊老、愛老、敬老的文化基因。在當前形勢下，國人內(nèi)心都渴望為父母和自己尋找一個從容老去的理想之地，而擁有這種經(jīng)濟能力的人，正在變得越老越多。

二、建立養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟

在國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)，相對居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老等比較常見的養(yǎng)老方式，購置房產(chǎn)、租賃房產(chǎn)入住養(yǎng)老社區(qū)，是新興的養(yǎng)老形式。伴隨社會經(jīng)濟的發(fā)展，思想逐漸開放，選擇在養(yǎng)老社區(qū)進行異地養(yǎng)老的人群比重正在逐年上升。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式，成為業(yè)內(nèi)人士熱切探討的話題，一些地區(qū)和機構(gòu)，開始進行摸索和嘗試。

養(yǎng)老地產(chǎn)，是一個系統(tǒng)工程，涉及到經(jīng)濟生活的方方面面。在十二五期間，一些經(jīng)濟較發(fā)達城市進行了實踐和探索。我國南方地區(qū)最早采用的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要特點是由單一機構(gòu)運作養(yǎng)老地產(chǎn)的全部流程，其盈利點主要是房產(chǎn)交易。這種地產(chǎn)運作模式，呈現(xiàn)難度大，風險高，可操作性一般等特點，并不適合我國內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展形式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。

相對而言，由養(yǎng)老地產(chǎn)運作流程中關(guān)涉的企業(yè)、機構(gòu)結(jié)成聯(lián)盟，更具操作性，既有分工，更有協(xié)作，更加適應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展的實際情況。在京津冀一體化趨勢下，北京、天津以及河北一些城市在養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟方面大膽探索、謹慎實施，取得了一定的成績，積累了寶貴的經(jīng)驗。

三、統(tǒng)攝主要功能

企業(yè)聯(lián)盟在建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)這一共同目標的指引下，將融資、建設(shè)、運營三大主要功能統(tǒng)攝在一起，這三項功能分別由融資機構(gòu)、開發(fā)商、管理機構(gòu)承擔，實現(xiàn)協(xié)調(diào)運作、緊密配合。由負責建設(shè)的開發(fā)商作為核心和主體的企業(yè)聯(lián)盟，與單一機構(gòu)全程負責的模式相比較，其優(yōu)勢是顯而易見的。一是建設(shè)規(guī)模進一步擴大；二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化；三是過程管理，更加有序、規(guī)范。在實際運作的過程中，企業(yè)間通過磨合尋找到最佳契合點，形成最具穩(wěn)定性的結(jié)構(gòu)，而更多利益單位形成合力，對地區(qū)經(jīng)濟的拉動效應(yīng)更加顯著。

四、搭建分支體系

養(yǎng)老地產(chǎn)以融資、建設(shè)、運營為核心能力，進一步搭建各自分支體系。一是融資機構(gòu)與銀行部門、保險部門、基金分別建立聯(lián)系；二是建設(shè)機構(gòu)與設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位形成合作；三是經(jīng)營管理機構(gòu)與醫(yī)療護理保障、生活休閑設(shè)施、物業(yè)服務(wù)部門進行對接，從而使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)功能更齊全，結(jié)構(gòu)更均衡。

圍繞養(yǎng)老地產(chǎn)，相關(guān)部門、企業(yè)積極參與進來，形成一個針對老人的“微型社會”。企業(yè)、機構(gòu)承擔的風險相對較小，專業(yè)作用發(fā)揮更加徹底，老年人群體享受的各種服務(wù)更加舒適、到位。一些發(fā)達國家正是在類似框架下運營養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，他們已有的經(jīng)驗和產(chǎn)生的問題，都可以拿來作為我國推進養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有益參考。

如上文所述，養(yǎng)老地產(chǎn)模式的特點是多方聯(lián)盟、合作共贏；具備一個共同聯(lián)盟目標，即“養(yǎng)老地產(chǎn)”；具備三項核心功能，即“融資”“建設(shè)”“管理”；具備多種類機構(gòu)分支，即銀行、保險、基金、設(shè)計、施工、監(jiān)理、醫(yī)療護理、生活休閑、物業(yè)服務(wù)。這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，最大限度拓展了融資的渠道、分散了資金的風險、整合了優(yōu)勢資源，最大限度保持了架構(gòu)的合理性和均衡性。

精準把握市場需求，精確定位市場目標，在有利因素的助推下，在科學合理模式的帶動下，養(yǎng)老地產(chǎn)將會進入良性發(fā)展的快車道。

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