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    農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題(下)

    2017-07-07 14:10:49楊曉峰
    長江蔬菜 2017年9期
    關(guān)鍵詞:法律農(nóng)業(yè)

    楊曉峰

    法律在線

    農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題(下)

    楊曉峰

    特約律師:楊曉峰

    具有蔬菜、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)管理、法律專業(yè)知識(shí)背景,有國家行政機(jī)關(guān)和公司總經(jīng)理執(zhí)業(yè)經(jīng)歷。為湖北省和武漢市部分涉農(nóng)國家行政機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位的法律顧問;長期從事涉農(nóng)法律服務(wù)和事務(wù),是湖北省涉農(nóng)方面的知名法律專家。主要從事農(nóng)業(yè)法、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣法、種子法、農(nóng)業(yè)機(jī)械化推廣法、合同法、公司法、侵權(quán)責(zé)任法、勞動(dòng)合同法等方面的理論研究。擅長農(nóng)業(yè)法律實(shí)踐、農(nóng)業(yè)政策和農(nóng)業(yè)管理疑難問題研究;商務(wù)合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力、履約能力和信用水準(zhǔn)在法律層面上的甄別;合同履行利益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化條款擬定和談判;體現(xiàn)一定意志的法人內(nèi)部資源合法化整合;民商事糾紛的斡旋和調(diào)停等。

    重慶市壁山區(qū)劉先生提出該問題后,河南的金先生提出了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的管理問題,廣西的桃先生也提出了與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及交易有關(guān)的問題。

    “在線律師”:

    重慶的劉先生、河南的金先生、廣西的桃先生好!您們提出的問題是關(guān)于我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定問題。由于我國地域廣闊,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各異,農(nóng)村土地面積、農(nóng)業(yè)耕地面積和農(nóng)業(yè)人口狀況不一,全國各省以及許多省轄市制定了適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章或規(guī)范性文件,我在這里僅就國家層面的法律規(guī)定作一些介紹,必須強(qiáng)調(diào)的是,某地這類問題的解決,必然要同時(shí)適用當(dāng)?shù)氐姆梢?guī)定。

    對于您們提出的問題,我分3個(gè)部分來回答,第1部分是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的主要法律規(guī)定;第2部分是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理的法律規(guī)定;第3部分是農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及交易的一些規(guī)定。本篇是第3部分。

    重慶市壁山區(qū)劉先生問:我是外村人,從某村民委員會(huì)處承租了13 340 m2土地從事蔬菜生產(chǎn),在承租的第2年,鎮(zhèn)上修路要占壓我的承租地近1 334 m2,我要求村民委員會(huì)按減少后的實(shí)際承包面積計(jì)算租金,但村民委員會(huì)不同意,強(qiáng)調(diào)這些地是本地多家原村民自愿委托給村民委員會(huì)集中對外出租的,原村民集中連片的地是13 340 m2,村民委員會(huì)收到13 340 m2地的租金后再分配給各農(nóng)戶,如果租金減少了,村委會(huì)不好辦,而且實(shí)際減少的地,有的農(nóng)戶多,有的農(nóng)戶少,有的甚至沒有減少,這樣的話村委會(huì)怎么分呢?

    我的問題是,我沒有與原村民簽訂租地合同,我與村民委員會(huì)簽訂租地合同時(shí)也沒有說明土地實(shí)際面積因任何原因變化而租金不變,我要求因道路建設(shè)使我實(shí)際承租的土地面積減少而相應(yīng)減少租金合理嗎?

    1 土地流轉(zhuǎn)的基本原則

    農(nóng)村土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障。穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系,是黨的農(nóng)村政策的基石,是保障農(nóng)民權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、保持農(nóng)村穩(wěn)定的制度基礎(chǔ)。土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求,土地流轉(zhuǎn)要堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。

    依法,就是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須按照有關(guān)法律法規(guī)和中央的政策進(jìn)行。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有,實(shí)行農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營,允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn),不得進(jìn)行買賣。農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)是國家賦予農(nóng)戶的基本權(quán)利,承包期內(nèi)任何組織或個(gè)人都不能非法剝奪,嚴(yán)禁收回農(nóng)戶的承包地搞招標(biāo)承包,嚴(yán)禁鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)用少數(shù)服從多數(shù)的辦法強(qiáng)迫農(nóng)戶放棄承包權(quán)或改變承包合同。承包方與發(fā)包方依法訂立的土地承包合同,集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)無權(quán)單方面解除。土地流轉(zhuǎn)不得損害他人和集體的合法權(quán)益,流轉(zhuǎn)期限不得超過農(nóng)戶承包土地的剩余承包期。土地流轉(zhuǎn)后的開發(fā)利用必須依法進(jìn)行,不能改變土地的所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用途。

    自愿,就是農(nóng)戶承包地是否流轉(zhuǎn)應(yīng)由農(nóng)戶自主決定。農(nóng)戶是農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的主體,對承包土地依法享有自主的使用權(quán)、收益權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán),這是農(nóng)民擁有長期而有保障的土地使用權(quán)的具體體現(xiàn)。任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包地,也不得阻撓農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)承包地。

    有償,就是農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包地的收益歸農(nóng)戶所有。土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金等,應(yīng)由流轉(zhuǎn)承包地的農(nóng)戶與受讓方或承租方協(xié)商確定,任何組織和個(gè)人不得截留、扣繳。

    要充分重視土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民締約能力的現(xiàn)實(shí)狀況,用心指導(dǎo)和熱心幫助農(nóng)民權(quán)衡利弊得失,悉心關(guān)注和合理照顧農(nóng)民群眾的實(shí)際利益、現(xiàn)實(shí)利益和長遠(yuǎn)利益。

    2 土地流轉(zhuǎn)的實(shí)施

    2.1 土地流轉(zhuǎn)的形式

    土地流轉(zhuǎn)的形式有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、入股等,農(nóng)戶將承包土地轉(zhuǎn)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的其他成員經(jīng)營,原與發(fā)包方簽訂的土地承包經(jīng)營合同繼續(xù)有效,所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)繼續(xù)履行。農(nóng)戶將承包土地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的其他成員,或者為方便耕作或其他需要對承包地塊進(jìn)行互換,變更原承包經(jīng)營合同或地塊的,要辦理承包合同的變更、解除或重訂手續(xù)。

    2.2 簽訂土地流轉(zhuǎn)合同

    土地流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同,報(bào)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門和發(fā)包方備案。流轉(zhuǎn)合同要明確流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)的土地(包括坐落、面積、質(zhì)量、用途等)、期限、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、當(dāng)事雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。土地流轉(zhuǎn)合同格式由省級農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一制發(fā)。當(dāng)年季節(jié)性委托代耕形式的土地流轉(zhuǎn)可不簽訂流轉(zhuǎn)合同,但應(yīng)通知發(fā)包方。農(nóng)戶可以書面委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包地。委托要出具書面授權(quán)委托書,載明代理事項(xiàng)、代理權(quán)限、期間等,并有委托人的簽名或蓋章。發(fā)包方接受農(nóng)戶委托后,要依法代理,不得超越農(nóng)戶授權(quán),損害農(nóng)民利益。

    2.3 基層組織的法定義務(wù)和應(yīng)盡責(zé)任

    在土地流轉(zhuǎn)中,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要監(jiān)督農(nóng)村土地的合理利用,提供法律、政策服務(wù),依法維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益;村級組織要依法維護(hù)農(nóng)民的土地承包權(quán)益和農(nóng)村集體土地權(quán)益,監(jiān)督農(nóng)村土地的合理利用,為土地流轉(zhuǎn)提供信息,做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村級組織不能租賃農(nóng)戶承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包,不得不經(jīng)農(nóng)戶委托授權(quán)代農(nóng)戶簽訂流轉(zhuǎn)合同,更不準(zhǔn)截留農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益、代扣代繳稅費(fèi)和亂收費(fèi)。

    2.4 對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流入者的要求

    工商企業(yè)或單位投資開發(fā)農(nóng)業(yè),有利于引進(jìn)資金、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)良品種,開拓市場,促進(jìn)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。對工商企業(yè)或單位,不提倡其長時(shí)間、大

    面積租賃和經(jīng)營農(nóng)戶承包地,不要?jiǎng)訂T和組織城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村租賃農(nóng)戶承包地。

    2.5 農(nóng)村土地承包,婦女與男子享有平等的權(quán)利

    承包和土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、入股中應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)婦女的合法權(quán)益,任何組織和個(gè)人不得剝奪、侵害婦女應(yīng)當(dāng)享有的土地承包經(jīng)營權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)。

    3 土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

    3.1 轉(zhuǎn)讓方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源

    土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民最基本的生活保障,只有農(nóng)民可以完全不依土地為生活來源的時(shí)候,才允許其轉(zhuǎn)讓。其限制承包方不得隨意轉(zhuǎn)讓的目的是保障承包方的基本生活來源,使耕者有其田。

    3.2 須經(jīng)發(fā)包方同意

    規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)要經(jīng)發(fā)包方同意,而不像轉(zhuǎn)包、出租和互換土地承包經(jīng)營權(quán),只需要向發(fā)包方備案即可。這是因?yàn)橐环矫孓D(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán),使得原承包關(guān)系終止,發(fā)包方與受讓方要確立新的承包關(guān)系。因此,發(fā)包方必須審查轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)后是否有非農(nóng)職業(yè)或穩(wěn)定收入來源;審查受讓方是否符合法律規(guī)定土地承包主體資格,是否具有承包經(jīng)營能力,科學(xué)預(yù)測和判斷承包合同履行的風(fēng)險(xiǎn)。

    4 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場交易規(guī)定

    4.1 土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備條件

    ①權(quán)屬清晰無爭議;②交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織,且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿;③流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人,或是受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人;④流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。

    4.2 土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)交易的品種

    ①家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán);②其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán);③集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán);④其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

    4.3 土地經(jīng)營權(quán)市場流轉(zhuǎn)交易的主體

    農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體,以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個(gè)人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易。

    4.4 市場流轉(zhuǎn)交易各方應(yīng)提供的資料

    流出方(家庭承包等方式取得的土地經(jīng)營權(quán)):身份證明;《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或中介組織(個(gè)人)受托流轉(zhuǎn)承包土地的,應(yīng)當(dāng)提供書面委托書;土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容);農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

    流入方:身份證明等主體資格證明材料;流入申請(主要包括流入土地的用途、面積、期限等內(nèi)容);流入土地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明,項(xiàng)目可行性報(bào)告,以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明;農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

    回答廣西桃先生的問題,交易的方式多種多樣,只要符合法律規(guī)定的基本原則,他人成熟的交易方式可以采用,您還可以根據(jù)自己與交易對方的具體情況創(chuàng)新交易方式。

    楊曉峰,湖北瑞通天元律師事務(wù)所,武漢市江漢區(qū)新華路589號(hào)大武漢1911寫字樓A座9樓,430022,電話:13907178953,傳真:027-59625789

    2017-01-04

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