政策發(fā)力 多角度規(guī)范住房租售市場

■ 主持人 藍(lán) 楓

高端對話

政策發(fā)力 多角度規(guī)范住房租售市場

■ 主持人 藍(lán) 楓

近日，《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》印發(fā)，其中關(guān)于住房租賃的多款表述引起廣泛關(guān)注。多措并舉，讓住房租賃和銷售市場法治化、規(guī)范化、專業(yè)化，才能滿足市場需求。本期會客廳邀請清華大學(xué)法學(xué)院教授王振民、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池，就相關(guān)問題進(jìn)行探討。

市場期待良法善治

王振民

主持人：當(dāng)前，租房市場存在哪些主要問題？

王振民：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2013年以來，全國商品房每年的銷售面積均在10億平方米以上。據(jù)統(tǒng)計，全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。在住房租賃和銷售市場快速發(fā)展的同時，當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題也隨之而來。其中，住房租賃市場尤其混亂。當(dāng)前，租房市場機(jī)制發(fā)育不健全，主要存在這樣幾個問題：一是合同不報備，發(fā)生糾紛時協(xié)調(diào)困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負(fù)”的現(xiàn)象普遍，維權(quán)困難；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有安全感，如房東漲租、租期隨意性大、二房東等現(xiàn)象屢禁不絕。我認(rèn)為，加快住房租賃市場立法、建立購租并舉的住房制度是解決目前住房租賃和銷售中存在的當(dāng)事人權(quán)益保障不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題的重要舉措。同時，還體現(xiàn)了國家政府機(jī)關(guān)堅持開門立法、科學(xué)立法、民主立法和提高立法質(zhì)量、實現(xiàn)良法善治的決心。

主持人：《條例》對于完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)體系，規(guī)范住房租賃市場有哪些積極意義？

王振民：《條例》的意義在于讓房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)具體化，法律要靠行政法規(guī)來完善和具體落地?！稐l例》能夠完善我國商品房交易管理的法律法規(guī)體系。以前規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)體系主要是《城市管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《商品房預(yù)售管理辦法》以及一些地方性法規(guī)，這些法律法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為為主。在住房的租賃、銷售、房屋中介等領(lǐng)域，法律法規(guī)尚留有空白。《條例》將有利于住房租賃市場的規(guī)范和穩(wěn)定。同時，“租購?fù)瑱?quán)”的平臺將大大約束住房租賃市場的亂象，天平也向長期處于弱勢地位的租房者傾斜，使得房東和租客處于相同的法律地位，享有同樣的權(quán)利，從而讓住房租賃和銷售市場法治化、規(guī)范化、專業(yè)化，以最大限度地兼顧不同群體的利益訴求，擴(kuò)大公眾對立法的有序參與，使立法更加符合客觀實際和人民意愿。

完善和規(guī)范住房租賃市場讓租者有其屋

趙秀池

主持人：近年來，我國住房租賃和銷售市場發(fā)展迅速，與此同時，也出現(xiàn)了當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題。《條例（征求意見稿）》有哪些針對性的規(guī)定？

趙秀池：與龐大的租房群體相對應(yīng)的是，我國住房租賃市場還處于自發(fā)的階段，不少租客都曾有過房東隨意提價、押金說扣就扣等遭遇。很多購房者即便透支幾代人的積蓄也要買房，很大程度上也與我國住房租賃市場不夠成熟有關(guān)?！稐l例（征求意見稿）》中有很多明確的規(guī)定，力求健全與規(guī)范市場。

首先，規(guī)范了租房行為?！稐l例（征求意見稿）》有12條條款涉及規(guī)范租房行為，從數(shù)量上堪稱空前。其中，包括“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房”“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”“出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間”等多條保護(hù)租客利益的條文。我國住房租賃市場中出租人擅闖、暴力驅(qū)逐承租人等行為并不多見。對于像群租這樣的行為，“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房”這樣的條款一出，有可能增加發(fā)現(xiàn)和執(zhí)法的難度，有待細(xì)則來規(guī)范。

其次，提出了房租指導(dǎo)價。房屋租賃領(lǐng)域另外一個核心問題是租賃價格。《條例（征求意見稿）》提出，“承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外。住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息?！边@一條款究竟能夠在多大程度上讓租金變得合理、透明，以及杜絕不合理的漲價？《條例（征求意見稿）》規(guī)定，各級政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，其用意在于有一個類似“房租指導(dǎo)價”的規(guī)定出臺后，避免因為信息不對稱，使房東漫天要價。但在實際操作當(dāng)中，通常是租賃住房的供求關(guān)系對租賃價格起主要作用。“房租指導(dǎo)價”是否具有可參照性、房東不愿意執(zhí)行指導(dǎo)價怎么辦等問題還需要執(zhí)行細(xì)則來明確。另外，《條例（征求意見稿）》提到，“住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金?！倍趯嶋H操作中，以上海為例，目前上海的住宅租賃市場中，租房合同一般是一年一簽，不會跨年簽，合同到期前房東與租客都會協(xié)商新一年的租金，所以這一條款看似保護(hù)了租客的利益，但現(xiàn)實效果可能并不明顯。

第三，明確了“轉(zhuǎn)租”行為。《條例（征求意見稿）》指出“承租人可以按照住房租賃合同的約定轉(zhuǎn)租住房；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租住房，應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意。自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記，自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到規(guī)定規(guī)模未辦理工商登記的，由工商行政管理部門依法予以處罰”。轉(zhuǎn)租行為由來已久，但是社會上原先對于“二房東”一直諱莫如深。這次《條例（征求意見稿）》明確了轉(zhuǎn)租行為，畢竟轉(zhuǎn)租有利于房屋價值的發(fā)現(xiàn)，拓寬租賃的渠道。另外，一些市場化機(jī)構(gòu)承租后進(jìn)行重新包裝設(shè)計，再推向市場后受到了租客的歡迎?！稐l例（征求意見稿）》提到“自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到規(guī)定規(guī)模未辦理工商登記的，由工商行政管理部門依法予以處罰”。我認(rèn)為，目前民間有相當(dāng)一部分的轉(zhuǎn)租已經(jīng)成為了產(chǎn)業(yè)，這些自然人二房東不納稅、政府也無法監(jiān)管，此舉推出有利于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場。

第四，對于住房銷售和違規(guī)處罰方面的規(guī)定也更趨嚴(yán)格，處罰力度更大?！稐l例（征求意見稿）》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住房銷售中不得有通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；捂盤惜售或者變相囤積房源等十二種行為，一旦出現(xiàn)，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可以暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限；有違法所得的，沒收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得的，可以并處50萬元以上200萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

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租賃規(guī)范化 住戶得實惠

網(wǎng)友“臻臻”：半年前在單位附近租了一套兩居室。當(dāng)初和房東簽了一年的協(xié)議，但是剛剛過了半年，房東就表示市場行情上漲，要漲房租300元，否則就要把房子收回來?？紤]到當(dāng)初協(xié)議沒有約定漲價問題，搬家又太麻煩，滿意的房子也不好找，無奈之下，只能滿足房東漲房租的要求。希望《條例》落地后，可以不用擔(dān)心房東隨便漲價。今后，房東與租客之間的權(quán)責(zé)將更明晰。

網(wǎng)友“我愛我家”：在住房租賃過程中，轉(zhuǎn)租客或二房東引發(fā)的糾紛比較多。一些二房東為了獲得更高租金，會將原有的一套房屋改造成多套小隔間，這不僅影響到房屋整體結(jié)構(gòu)，也會造成樓層滲水等問題，存在嚴(yán)重的安全隱患。另外，一些租客與業(yè)主簽訂合約后，在租期內(nèi)又將房屋轉(zhuǎn)租給其他租戶，卻沒有告知業(yè)主，由此引發(fā)的糾紛也不少。有了《條例》，今后遇到二房東改變房屋格局出租或是房屋被轉(zhuǎn)租的情況，業(yè)主有了法律依據(jù)，可以依法收回房屋使用權(quán)。

網(wǎng)友“熊熊”：從以往住房租賃市場的情況來看，住房糾紛問題主要集中在兩方面：一是承租人沒按時交租金；二是業(yè)主沒有履行租約，提前解約，中止房屋出租。以前住房租賃只能通常是通過合同來約定，但是，這些常見糾紛問題被寫入《條例》后，震懾效果將會更好。未來住房租賃市場會越來越大。一方面，城市發(fā)展，人口持續(xù)增長后，租房需求會增長；另一方面，未來年輕人的住房觀念也會逐步改變，很多人可能會選擇放棄買房，通過租房來解決居住問題，提高生活質(zhì)量。因此，對住房租賃市場的管理要求將更高，立法定將推動租賃市場越來越規(guī)范。

網(wǎng)友“說來都是淚”：以前租房被中介忽悠、房東隨意提價、一言不合就被趕、押金說扣就扣……住建部公布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》規(guī)定：住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，支持當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同；注重承租人居住權(quán)利保障，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房；而且，出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅(qū)逐承租人，收回住房等。租房者有了法律上的保障。

網(wǎng)友“關(guān)機(jī)旅行”：《條例（征求意見稿）》中“房屋提供者不能單方面提高租賃費(fèi)用”的規(guī)定，不是說“房租不能漲”，而是要在協(xié)議雙方“約定”的條件下漲。這意味著，房東與租客之間的權(quán)責(zé)將更明晰。