房產(chǎn)測繪地下室和半地下室的處理

周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

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房產(chǎn)測繪地下室和半地下室的處理

周文建

(慈溪市國土資源局，浙江 慈溪 315324)

針對房產(chǎn)測繪工作中地下室和半地下室的相關(guān)問題進行系統(tǒng)分析，并參照我國頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關(guān)規(guī)定，借鑒了其他省市地方的房產(chǎn)測繪實施細(xì)則，對房產(chǎn)測繪地下室和半地下室的相關(guān)問題提出了具體的應(yīng)對措施，希望可以為我國的房產(chǎn)測繪工作提供幫助。

房產(chǎn)測繪；地下室；半地下室；處理

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷發(fā)展，新的建筑層不斷興起。自從我國2000年頒布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》之后，我國建筑領(lǐng)域的發(fā)展就有了極大的保障，再加上《物權(quán)法》中與房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的進一步落實，人們也更加注重房屋登記對房產(chǎn)所屬意識的重要性。在房屋建筑領(lǐng)域，房屋建筑面積的測算是當(dāng)前房產(chǎn)測繪過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房產(chǎn)測繪主要包括套內(nèi)的建筑面積、公共分?jǐn)偯娣e、產(chǎn)權(quán)面積等測算。在房產(chǎn)測繪中，公共分?jǐn)偯娣e的測算以及功能區(qū)的設(shè)立比較容易出現(xiàn)爭議，因此要對這些區(qū)域進行重點分析。

1 地下室和半地下室現(xiàn)有的認(rèn)定與分?jǐn)?/h2>

通過《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求得知，房屋的自然層數(shù)一般都是按照室內(nèi)地坪的±0以上區(qū)域進行系統(tǒng)計算的。要求采光窗在室外地坪以上的將會被認(rèn)定為半地下室，而沒有達(dá)到這一要求的就是地下室。有的研究人員認(rèn)為，這樣的一種劃分相對比較籠統(tǒng)，像一些省市地方對房產(chǎn)測量就有不同的標(biāo)準(zhǔn)，其中江蘇省地方標(biāo)準(zhǔn)就曾規(guī)定：當(dāng)半地下室地上部分沒有小于1.5 m，將其算入到半地下室行列。但是，當(dāng)半地下室全部或者部分用于商業(yè)用途，而且商業(yè)用途的入口位于地面，那么也將其列入到地上層數(shù)中。反之，則計入到地下層數(shù)中。具體測量過程見圖1。

圖1 半地下室Fig.1 Semi-basement

在2012年8月落實的《住宅設(shè)計規(guī)范》中規(guī)定，采光窗在室外地坪以上的半地下室層高在2.2 m以上的將直接計入到房屋地上自然層數(shù)。

2 地下室和半地下室測量中存在的主要問題及處理方法

2.1 功能區(qū)和分?jǐn)倕^(qū)劃分問題

到目前為止，人們對地下室和半地下室在定義上還是存在分歧，所以在實際工作中，人們對其進行認(rèn)定的時候也會遇到很多的困難，這一困難點主要體現(xiàn)在對地下室和半地下室的功能區(qū)劃分上。當(dāng)±0上下設(shè)計為不同的用途時，劃分功能區(qū)主要是以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0為界限。而半地下室中的電梯間、樓梯、管道等與上部連通的部位將不再參與±0以上的住宅以及辦公等功能區(qū)的分?jǐn)傆嬎恪Ｆ鋵嵑芏鄷r候，人們對地下室存在一定的誤解，認(rèn)為地下室完全是一個獨立的使用空間。但需要注意的是，地下室的使用需要依賴通道、樓梯等才能夠進入。也就是說，地下室的使用必須要依賴于上部的主體房屋，所以會發(fā)現(xiàn)，很多的一層房屋，如果其下方存在地下室，一般都是捆綁銷售的。在對這類房屋進行分?jǐn)傆嬎愕臅r候，需要采用不同的分?jǐn)傆嬎惴椒ā?/p>

2.2 具體案例

此次選擇具有代表性的房屋，這一房屋主要包含地下負(fù)1層半地下室和地上11層高層住宅。1層到11層的尺寸及戶型都是相同的，而負(fù)1層半地下室尺寸和1層至11層尺寸圖如圖2、3所示。

圖2 半地下室平面圖Fig.2 Semi-basement floor plan

圖3 一層至十一層住宅平面圖Fig.3 Resident floor plan from first floor to eleventh floor

2.3 地下室和半地下室認(rèn)定中存在的問題及處理

按照國家頒布的《房屋登記辦法》的要求，成套住房一般都是由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、客廳等不同功能的區(qū)間組成，這些區(qū)間結(jié)合在一起形成了房屋，達(dá)到了滿足人們正常飲食起居的目的。如果這其中某一個區(qū)間沒有出現(xiàn)，就會直接影響相連區(qū)間的使用價值，在這一點上，地下室和半地下室的用途影響是最明顯的。當(dāng)?shù)叵率乙约皟Σ厥覜]有達(dá)到采光及通風(fēng)條件的時候，那么規(guī)劃部門就會確定這一區(qū)域并不具備住宅的正常使用性質(zhì)。而此時開發(fā)商就會在地下室和半地下室的概念上做辯解，有些時候還會將住宅中的一些設(shè)施改為他用。

按照規(guī)劃部門的規(guī)定要求，地下空間的面積不會參與到容積率計算當(dāng)中。如果在進行房產(chǎn)測量時將這些商業(yè)配套用房面積都計入到地下空間面積，那么就會直接降低整個建筑工程項目的容積率。所以，在對房產(chǎn)進行規(guī)劃和測繪的時候，將地下室和半地下室大多涵蓋住宅、商業(yè)的配套用房按照實際使用功能進行系統(tǒng)劃分，將用于住宅和商業(yè)用途的歸結(jié)于地面相應(yīng)用途的房屋。房產(chǎn)測繪部門在對房屋進行測繪的時候，就不能把地下室和半地下室作為住宅、商業(yè)配套用房來參與分?jǐn)傆嬎恪？偟貋碚f，測繪需要建立在公正公平的基礎(chǔ)上，最終目的是為了保護產(chǎn)權(quán)人以及全體業(yè)主的合法權(quán)益，更好地促進我國房產(chǎn)領(lǐng)域的綜合發(fā)展。

3 結(jié)語

房產(chǎn)測繪不管是從外業(yè)發(fā)展還是到審核及最終的成果使用，都是非常浩繁復(fù)雜的工程，所涉及的利益鏈也非常廣泛。由于房產(chǎn)測繪的政策性相對較強，測繪人員對國家頒布的各項法律法規(guī)都了解熟悉清楚之后，才能夠有把握運用好房產(chǎn)測繪。所以，在實際工作中，要最大限度地保證房產(chǎn)測繪的可操作性和合理性，向產(chǎn)權(quán)人提供一個公平、合理的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)。由于我國的房產(chǎn)領(lǐng)域正在不斷更新發(fā)展中，所以測繪人員需要不斷加深自己的知識體系，更好地促進我國房產(chǎn)領(lǐng)域的綜合發(fā)展。

[1] 劉寶亮.從房產(chǎn)測繪行為看房產(chǎn)測繪市場化[C]//2009全國測繪科技信息交流會暨首屆測繪博客征文頒獎?wù)撐募?2016.

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[4] 張維兵.池州市房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[C]//華東六省一市測繪學(xué)會第十一次學(xué)術(shù)交流會論文集.2016.

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[6] 劉剛.濟南市房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[C]//山東省測繪學(xué)術(shù)年會論文集.2006.

Real estate mapping basement and semi-basement treatment

ZHOU Wen-jian

(Cixi Land and Resources Bureau, Cixi 315324, China)

This paper mainly analyzes the related problems of basement and semi-basement in real estate surveying and mapping work, and draws on the relevant provisions of the “real estate measurement standard” issued by China, draws on the details of real estate surveying and mapping in other provinces and cities, and the specific measures of semi-basement were put forward, hoping to provide help for China′s real estate surveying and mapping.

Real estate mapping; Basement; Semi-basement; Dispose

2017-01-18

周文建(1967-)，男，理學(xué)學(xué)士學(xué)位。

TU761

B

1674-8646(2017)08-0166-02