試論商業(yè)性住房貸款和公積金貸款

明華茂

摘要：隨著全國各地房?jī)r(jià)的不斷攀升，個(gè)人住房貸款在滿足居民購房需求中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。公積金個(gè)人住房貸款作為個(gè)人住房貸款的一種重要形式，由于其相較于商業(yè)性個(gè)人住房貸款的較低利率，對(duì)居民的吸引力與日俱增。本文針對(duì)商業(yè)性住房貸款和公積金貸款公積金異同進(jìn)行了分析和比較，但愿能為居民購房起到一定的指導(dǎo)性和參考性。

關(guān)鍵詞：住房貸款；商業(yè)性貸款；公積金貸款

公積金貸款、商業(yè)性貸款、組合貸款都有自身的優(yōu)勢(shì)，公民在貸款的時(shí)候，應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際條件選擇最合適的方式。一般情況下，對(duì)有公積金繳存的人就進(jìn)行公積金貸款，對(duì)公積金繳納不夠的貸款人，可以選擇組合貸款。住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款是購房貸款的兩種基本融資方式，他們有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，下面就兩種貸款方式進(jìn)行比較，找出他們的區(qū)別與聯(lián)系。

一、商業(yè)性貸款和住房供給貸款的聯(lián)系

組合貸款即商業(yè)銀行、住房公積金管理中心對(duì)同一貸款人、同一抵押物進(jìn)行貸款發(fā)放，是將政策性和商業(yè)性聯(lián)系起來的有效方式。一般情況下，組合貸款是在貸款人的公積金貸款不足時(shí)，進(jìn)行相應(yīng)的銀行貸款。后期銀行的貸款與公積金貸款額度年限、擔(dān)保方式以及相應(yīng)額還貸的方式相同，但是其在利息和收益方面存在較大的差別。

二、住房公積金貸款和商業(yè)貸款的相同點(diǎn)

住房公積金是國家推出的一項(xiàng)利民的民生基本保障制度，它具備保障性、強(qiáng)制性以及互助性。住房公積金是一種長(zhǎng)期的住房?jī)?chǔ)金，這是由員工所在的事業(yè)單位、國有企業(yè)、民辦企業(yè)、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體以及其職工進(jìn)行長(zhǎng)期繳納。一般情況下，住房公積金是用來買房子時(shí)貸款用的。住房公積金管理中心，利用企業(yè)給員工定期繳納和員工自己繳納的住房公積金和銀行達(dá)成協(xié)議，讓銀行對(duì)員工購買房子、裝修、建造等房屋花費(fèi)進(jìn)行貸款，這就是住房公積金貸款。住房公積金貸款的種類有很多，常見的有大修自住住房貸款、新建商品房貸款、自建房貸款和二手房貸款。住房公積金貸款并不是只要繳納了公積金就可以貸款，而是需要滿足一定的條件。首先，住房公積金的貸款人要具有公民身份證，即有效證件。其次，正常的公積金繳納的時(shí)間要一年以上。保證具備一定的還款能力，即現(xiàn)在的收入穩(wěn)定，并具有良好的信用。貸款前應(yīng)該按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)繳納一定的首付款。除此之外，相關(guān)的貸款人員沒有其他尚未還清的貸款業(yè)務(wù)?？梢越邮苜J款需要的抵押房屋等內(nèi)容，并且根據(jù)要求提供擔(dān)保人。商業(yè)性住房貸款也就是自營性個(gè)人住房貸款，即銀行對(duì)想要購買房子的人所發(fā)放的自營性貸款。一般情況下，具有購房資格的自然人為了獲得貸款將要購買的房子作為抵押，申請(qǐng)銀行住房貸款。商業(yè)性質(zhì)的住房貸款的申請(qǐng)的條件和住房公積金貸款的申請(qǐng)條件大部分內(nèi)容相同。首先，住房公積金的貸款人要具有公民身份證，即有效證件。其次，正常的公積金繳納的時(shí)間要在一年以上。保證具備一定的還款能力，即現(xiàn)在的收入穩(wěn)定，并具有良好的信用。已經(jīng)簽訂了相應(yīng)的購房協(xié)議或者是合同，按照規(guī)定繳納了應(yīng)得份額的首付款，貸款人員的年齡在18周歲以上，65周歲以下。

三、住房公積金貸款和商業(yè)貸款的不同點(diǎn)

商業(yè)銀行是商業(yè)性貸款的主體，同時(shí)也是貸款風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。但是住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是住房公積金管理中心，也是貸款的主體。商業(yè)性貸款主要是通過單位或者是居民存款作為資金來源，但員工及其單位定期繳納的住房公積金是住房公積金管理中心的貸款資金。商業(yè)性貸款的目的是盈利，但是公積金貸款是不具備盈利性質(zhì)的。商業(yè)性貸款的利率比住房公積金的貸款利率要高。比如說貸款10萬，貸款10年，商業(yè)性貸款利率是4.9%，等額本息的情況下，其支付的利息是26692.87元，月均還款1055.77元；公積金貸款的利率是3.25%，等額本息的情況下，其支付的利息是17262.83元，月均還款977.19元。住房公積金貸款的利息比商業(yè)性貸款的利息要低9430.04元，隨著貸款數(shù)額的增大，貸款時(shí)間的延長(zhǎng)，差距會(huì)越來越大。商業(yè)性貸款的人員是具備良好的信用、具有完全的行事能力的自然人，但住房公積金貸款對(duì)象是繳納了一年以上的公積金、工作收入穩(wěn)定、可以正常還清貸款的職工。商業(yè)性貸款其是在購房人簽訂購房合同后直接去商業(yè)銀行進(jìn)行相關(guān)額貸款的手續(xù)的辦理。住房公積金貸款是在貸款人簽訂購房合同后，先去住房公積金管理中心申請(qǐng)，審批結(jié)束后，再去銀行辦理相關(guān)額手續(xù)，其比商業(yè)性貸款的手續(xù)要復(fù)雜。

住房公積金貸款的額度是由其存繳的住房公積金的數(shù)額、繳納的年限、還貸能力等決定的，按照還貸能力計(jì)算的貸款額度計(jì)算公式為：

[（借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-借款人現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限（月）。按使用配偶額度計(jì)算公式為：[（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限（月）。使用本人住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元；同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元。使用本人住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款，且申請(qǐng)貸款時(shí)本人正常繳存補(bǔ)充住房公積金的，貸款最高限額50萬元；同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款，且申請(qǐng)貸款時(shí)本人或其配偶正常繳存補(bǔ)充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。商業(yè)性貸款其貸款的決定條件是還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)。按照房?jī)r(jià)的成數(shù)：貸款的最高額度=房屋總價(jià)×貸款的成數(shù)按還貸能力：貸款人收入>2×（月平均還款數(shù)額+物業(yè)費(fèi)+其他）。

四、結(jié)束語

公積金貸款、商業(yè)貸款、住房組合貸款三種貸款各有優(yōu)缺點(diǎn)，購房者在決定采取哪種方式貸款時(shí)，應(yīng)充分考慮到各種方式的特點(diǎn)，依照自身實(shí)際情況選擇適合貸款方式。對(duì)公積金繳存者首選住房公積金貸款；未繳納公積金或公積金額度不夠，銀行又不做組合貸款，只能選擇商業(yè)性住房貸款；借款額度相對(duì)較大，公積金額度不夠，銀行又可做組合貸款，就選擇住房組合貸款。另外，在住房公積金資金緊張的情況下，可將住房公積金貸款轉(zhuǎn)化為商業(yè)性貼息貸款。

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