房地產(chǎn)泡沫到底什么時(shí)候破？

討論這個(gè)話題，首先要提，房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫嗎？

比較新穎的一個(gè)觀點(diǎn)是說(shuō)，房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫不是指它的總量，而是在于它的增長(zhǎng)率，它的增長(zhǎng)率不能超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，否則的話就是有泡沫，萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示70個(gè)大中城市目前新建住宅同比增10%左右，超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（6.9%）3個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)目前的房地產(chǎn)泡沫還是略高的。

而另一圖顯示，一線城市同比增幅達(dá)到15%以上，這說(shuō)明一線城市泡沫較嚴(yán)重。

5月22日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室高級(jí)研究員蔡真更是在“房地產(chǎn)泡沫與風(fēng)險(xiǎn)”主題演講中直言北京和深圳樓市風(fēng)險(xiǎn)較大，其他城市基本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)也指出，其實(shí)三線城市四線城市根本不用管，只有一點(diǎn)泡沫。

這里需要厘清房地產(chǎn)“泡沫”和“風(fēng)險(xiǎn)”的關(guān)系，李揚(yáng)指出，泡沫存在可以承認(rèn)，但是不必強(qiáng)調(diào)，需關(guān)注的還是風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，有多種解釋?zhuān)鼞?yīng)該正視的是，究竟什么是與我們休戚相關(guān)的。不論泡沫還是風(fēng)險(xiǎn)，“泡沫破了”可能會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)這是共識(shí)。甚至網(wǎng)上流傳各種泡沫破了，中國(guó)房?jī)r(jià)收?qǐng)龅膸追N姿勢(shì)。其中較典型的是貨幣增速、土地財(cái)政和杠桿的影響。

“本輪房?jī)r(jià)上漲源于貨幣增速創(chuàng)新高，在2017年去杠桿的政策基調(diào)下，貨幣收緊房貸利率回升，地產(chǎn)銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)將下跌?！苯A(yù)言。

土地財(cái)政層面，李揚(yáng)指出，房地產(chǎn)運(yùn)行的邏輯是 “地方政府肯定是只有房?jī)r(jià)漲了，地才能賣(mài)，只有地賣(mài)了，地方政府才能運(yùn)轉(zhuǎn)，地方政府的思維邏輯就是這樣。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，只要房?jī)r(jià)漲，房?jī)r(jià)越漲，它的貸款越安全?！崩顡P(yáng)一語(yǔ)道破房?jī)r(jià)居高不下的原因。

杠桿層面，肯尼斯·羅格夫在《這次不一樣：800年金融荒唐史》中尖銳地指出：所有金融危機(jī)的本質(zhì)都是債務(wù)過(guò)多的危機(jī)。過(guò)度債務(wù)是危險(xiǎn)的。無(wú)論2008年次貸危機(jī)還是2015年中國(guó)股災(zāi)，高杠桿都扮演了重要角色。

對(duì)于這幾種房?jī)r(jià)泡沫破裂的姿勢(shì)，我們不必過(guò)多贅述，權(quán)當(dāng)做一種大家的想象。

泡沫會(huì)不會(huì)破，這種我們最為關(guān)心，或者說(shuō)房地產(chǎn)究竟什么時(shí)候產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，李揚(yáng)指出，一般說(shuō)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的時(shí)候是出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)之時(shí)，目前在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有體制下根本不可能出現(xiàn)，至少中期不可能出現(xiàn)這一情況。

不管長(zhǎng)期還是中期，仍然相信政府對(duì)房地產(chǎn)強(qiáng)大的行政控制，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室金融法律與金融監(jiān)管研究基地副主任鄭聯(lián)盛提供了一張圖，展現(xiàn)了政府調(diào)控和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。

圖片顯示，政府調(diào)控和房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)一定的正相關(guān)性，但是誰(shuí)先誰(shuí)后難以說(shuō)明。

泡沫何時(shí)破，怎么破，各種專(zhuān)家都有不同的觀點(diǎn)，其實(shí)僅需知道，不同時(shí)期去預(yù)測(cè)未來(lái)，難以加上所有的要素，環(huán)境變化也沒(méi)法加進(jìn)去，所以更關(guān)注政府怎么穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)。

今年三月份以來(lái)，政府采取了“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售+限商”五限政策，農(nóng)村土地入市以及根據(jù)各城市具體情況供應(yīng)土地等。而租房市場(chǎng)調(diào)控是近期比較熱的話題。

李揚(yáng)提出大力發(fā)展市場(chǎng)化租房市場(chǎng)。雄安代表了一個(gè)思路，一律租房，所以應(yīng)對(duì)特大城市，超特大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，大規(guī)模的發(fā)展租房市場(chǎng)，而租房市場(chǎng)的要點(diǎn)就在于要讓廣大的民間力量進(jìn)入。

有媒體問(wèn)及關(guān)于市場(chǎng)化的租房市場(chǎng)，李揚(yáng)作出回應(yīng)稱(chēng)，市場(chǎng)化的租房市場(chǎng)是，個(gè)人投資于租房，比如公寓樓等，還得收回。比如在確定期限內(nèi)收回這就是更好的一個(gè)市場(chǎng)化。一般的投資，像房子，要和它的物理周期一致起來(lái)，中國(guó)都是假定50年回收，其實(shí)應(yīng)當(dāng)是20到30年。能夠保證租金它20年、30年收回這筆投資，這就是一個(gè)市場(chǎng)化，如果不能保證那就非市場(chǎng)化了，那就靠政府補(bǔ)貼，這也可以。

李揚(yáng)表示，一定要認(rèn)真的領(lǐng)會(huì)三中全會(huì)那個(gè)話。市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好的發(fā)揮政府作用，所謂決定性作用就是在市場(chǎng)的時(shí)候，一定讓它清清晰晰的顯示出市場(chǎng)以及市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果，在這個(gè)基礎(chǔ)上政府你想補(bǔ)貼就補(bǔ)貼。

5月19日，我國(guó)首部專(zhuān)門(mén)針對(duì)住房租賃和銷(xiāo)售的法規(guī)——《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》（征求意見(jiàn)稿）開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

據(jù)住建部介紹，《條例》立法的目的在于建立購(gòu)租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷(xiāo)售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。值得注意的是，意見(jiàn)稿中，對(duì)于保護(hù)承租人權(quán)益著墨頗多。

而易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，住建部此次出臺(tái)此類(lèi)政策，實(shí)際上提高到了“管理?xiàng)l例”，這是最大的區(qū)別。從政策內(nèi)容來(lái)看，對(duì)于租賃市場(chǎng)的各個(gè)參與主體都進(jìn)行了行為約束，這是最大的亮點(diǎn)。未來(lái)政策的方向會(huì)是對(duì)房地產(chǎn)政策的落實(shí)。

租房條例調(diào)整多次，終于有了進(jìn)程，可以看出政府發(fā)展租房市場(chǎng)的決心。有權(quán)威專(zhuān)家表示，中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)層骨子里欣賞德國(guó)的租房市場(chǎng)，德國(guó)70%的人是租房，買(mǎi)房是嚴(yán)格控制的，所以在德國(guó)沒(méi)有發(fā)生過(guò)因住宅市場(chǎng)出問(wèn)題引致經(jīng)濟(jì)危機(jī)情況。而中國(guó)是絕大部分人買(mǎi)房，與之對(duì)比，未來(lái)政府肯定會(huì)更保障租戶(hù)的利益，相關(guān)措施會(huì)進(jìn)一步落實(shí)。