中資地產(chǎn)商走出去要注意什么

C=CBNweekly

B=Petra Blazkova

中國(guó)是全球房地產(chǎn)投資者的主要投資目的地之一，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics（RCA）2017年2月發(fā)布的報(bào)告顯示，中國(guó)在2016年超越了日本和澳大利亞，首次成為亞太地區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)。吸引海外資本流入的同時(shí)，中資地產(chǎn)商正在加速對(duì)海外商業(yè)地產(chǎn)的布局。在商業(yè)地產(chǎn)這一熱門(mén)投資領(lǐng)域，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。

C：你認(rèn)為近五年來(lái)，外國(guó)對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)生了怎樣的變化？

B：我們的數(shù)據(jù)顯示，2016年全年中國(guó)房地產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)了10%，達(dá)到365億美元。僅僅是2016年第四季度，中國(guó)房地產(chǎn)的交易總額就達(dá)到140億美元，比上一年同期增長(zhǎng)了32%。同期，一些二線城市的交易量上升，重慶、天津、杭州的二手房交易量上升超過(guò)200%，這3座城市還進(jìn)入了亞太地區(qū)前25個(gè)投資目的地清單。除了國(guó)內(nèi)的投資者和購(gòu)房者，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還吸引了很多海外投資者。中國(guó)正在向全球房地產(chǎn)投資者的主要投資目的地轉(zhuǎn)型，投資市場(chǎng)日趨成熟。這其中最主要的原因是中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然在增長(zhǎng)，商業(yè)活性不斷提升，金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)更加完善，且結(jié)合得日益緊密。第二個(gè)原因是人口特征的變化，城市化進(jìn)程對(duì)大城市的地產(chǎn)勢(shì)能產(chǎn)生了釋放作用。另外一個(gè)值得注意的是中國(guó)提出的“一帶一路”戰(zhàn)略，這會(huì)吸引越來(lái)越多的海外投資者進(jìn)入中國(guó)從事商業(yè)投資。中國(guó)市場(chǎng)的體量很大，如果在全球范圍內(nèi)跟蹤以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為目的的土地銷(xiāo)售行為，可以發(fā)現(xiàn)基本上有40%都來(lái)自中國(guó)市場(chǎng)。最近，國(guó)際貨幣基金組織發(fā)布的關(guān)于中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)的報(bào)告，同樣顯示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)向好。

C：近年來(lái)，越來(lái)越多的中資地產(chǎn)商，例如萬(wàn)達(dá)、碧桂園、綠地集團(tuán)等，都去國(guó)外投資商業(yè)地產(chǎn)，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)遇到哪些困難？

B：中國(guó)已經(jīng)超過(guò)韓國(guó)、日本、新加坡、澳大利亞，成為最大的資本凈輸出國(guó)。從區(qū)域來(lái)看，中國(guó)資本往往選擇一些主流市場(chǎng)，交易決策速度也很快。這是中資地產(chǎn)商海外投資的兩大特點(diǎn)。短期來(lái)看，這種勢(shì)頭會(huì)繼續(xù)，而且不限于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。現(xiàn)在，通過(guò)一些成功的交易案例，中國(guó)資本在全球市場(chǎng)上已經(jīng)有了較強(qiáng)的影響力，這在交易體量和數(shù)量上都體現(xiàn)了出來(lái)。說(shuō)到中國(guó)投資人在全球資本市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)，我們認(rèn)為，這是每一個(gè)全球投資人所共有的。投資行為本身會(huì)受到諸多不確定因素的影響，對(duì)于任何國(guó)家的投資人來(lái)說(shuō)都是如此。海外投資的風(fēng)險(xiǎn)包括進(jìn)入時(shí)點(diǎn)、退出渠道、政治和匯率風(fēng)險(xiǎn)等，因此，任何一個(gè)境外投資者都需要考慮好這些問(wèn)題，確保其投資決策在未來(lái)很長(zhǎng)一段周期內(nèi)是正確 的。

C：中資地產(chǎn)商如果有意投資國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)，可以從哪些渠道獲取項(xiàng)目信息？

B：其一是通過(guò)中介公司。國(guó)外有很多提供交易信息的中介公司，這些交易在市場(chǎng)上往往有很多競(jìng)標(biāo)者。其二是通過(guò)目標(biāo)市場(chǎng)的本土化合作伙伴，獲取非公開(kāi)競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目。這種本土的合作伙伴不僅僅是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還可能是基金公司或其他資本方。它們的共同特點(diǎn)是對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r比較了解，在當(dāng)?shù)赜泻芏鄡?yōu)勢(shì)，和它們合作能避免信息不對(duì)稱的問(wèn)題。另外，還有一種情況來(lái)自需求方。例如有一個(gè)中資地產(chǎn)商要到海外投資，它的代表會(huì)直接和業(yè)主談判，創(chuàng)造交易機(jī)會(huì)。

C：如今，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)存量很大，你判斷是否面臨著發(fā)展上的困難？

B：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，供給和需求是兩個(gè)重要的指標(biāo)。我們會(huì)關(guān)注項(xiàng)目的去化率，也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)被租掉的速度有多快。從去化率來(lái)看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的空置率是很低的。因此，一線城市中收入穩(wěn)定、租戶有信譽(yù)、配套設(shè)施完善且交通便利的核心資產(chǎn)很受投資方歡迎，有很好的發(fā)展空間，三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于數(shù)據(jù)透明度較差，較難判斷。（采訪：施歌）