當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策背后邏輯探究

宋建華

摘要：我國的房地產(chǎn)政策，從去年初利用增加居民信貸去庫存，到今年的限購限貸限售，短短幾個月的政策風(fēng)格變化太大，其背后的邏輯是什么？本文試圖基于我國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，加以探究。

關(guān)鍵詞：當(dāng)前；房地產(chǎn)政策；邏輯；探究

中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-00-01

我國的房地產(chǎn)政策，從去年初利用增加居民信貸提房價去庫存，到今年的限購限貸限售，堪稱史上最嚴(yán)的調(diào)控政策；清明期間剛劃出的雄安新區(qū)，明確表態(tài)不搞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；如此等等，說明我國房地產(chǎn)政策在轉(zhuǎn)向，轉(zhuǎn)向的邏輯是什么？值得深思。

一、中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.沒有一次像樣的調(diào)整，不符合市場規(guī)律

我國房地產(chǎn)自1992年鄧小平南巡講話后，經(jīng)歷了1992～2003年初始階段，2004-2007年的發(fā)展階段，2008年-至今的通脹階段，已經(jīng)發(fā)展了25年，房價一路上漲，從來沒有一個像樣的調(diào)整。本來在2008年美國爆發(fā)金融危機(jī)開始，中國房地產(chǎn)可以趁機(jī)調(diào)整一下，進(jìn)行市場出清的，但是我國硬是發(fā)行了4萬億貨幣，從相關(guān)數(shù)據(jù)分析，貨幣大部分進(jìn)入了房地產(chǎn)，催漲了房地產(chǎn)價格。在2015年中國經(jīng)濟(jì)呈L型下滑期間，房地產(chǎn)市場疲軟，市場到了自動出清的時候，但是到了2016年初，中國實(shí)行了增加居民信貸、去庫存政策，導(dǎo)致民間什么首付貸、加杠桿手段都用上了，房價漲上了天，導(dǎo)致新華社都發(fā)文《樹長不到天上，房價也一樣》。

2.一二線城市房價收入比很高，不符合國情實(shí)際

據(jù)相關(guān)媒體報道，國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的全球房價觀察報告指出，2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五個在中國：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；廣州以25.85位居第10。這還都是2016年上半年數(shù)據(jù)，其實(shí)2016年中國的房價跳漲那是在7月、8月、9月期間。最典型的是合肥房價，2016年從均價9千元漲到2萬，2017年3月，均價都漲到了2萬以上，合肥家庭年均收入才多少？這個房價收入比是可想而知。

3.房地產(chǎn)市場冰火兩重天，結(jié)構(gòu)性矛盾突出

房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，呈現(xiàn)冰火兩重天現(xiàn)象，一方面一二線城市房子不夠賣，一方面三四線城市房子庫存嚴(yán)重，到處都是“鬼城”。這主要跟是一二線城市因?yàn)榉孔硬粔?，價格上漲，造成資金虹吸效應(yīng)有關(guān)，致使三四線城市的房子只能遭到拋棄。

二、我國房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題

1.當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策定位不準(zhǔn)確

我國房地產(chǎn)是在鄧小平1992年南巡后開始全面發(fā)展的。這個在當(dāng)時，中國百廢待興的年代，中國需要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，完成原始資本積累，那樣定位是正確的。關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，就應(yīng)當(dāng)注意調(diào)整定位，要在房子的經(jīng)濟(jì)功能與社會功能之間取得平衡，否則就會引爆社會矛盾。

2.我國房地產(chǎn)成了財政收入重要來源

大房地產(chǎn)商任志強(qiáng)就曾經(jīng)說過，房地產(chǎn)70%的利潤都被政府收入囊中。著名財經(jīng)評論人葉檀的有關(guān)研報中也提到地方政府約40%以上的地方建設(shè)發(fā)展資金都是來自房地產(chǎn)行業(yè)。另外，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，房地產(chǎn)的發(fā)展能夠帶動產(chǎn)業(yè)鏈的其他行業(yè)發(fā)展，也給地方財政帶來更多的收入，可見，房地產(chǎn)行業(yè)成了地方政府主要財政收入來源，這樣就是地方政府不擇手段大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)而推高房價的主要原因。

3.我國房地產(chǎn)信息系統(tǒng)不健全

我國房地產(chǎn)全面發(fā)展以來也有25年有余，但是至今政府部門沒有組建起來一套完整的信息系統(tǒng)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，這是信息不對稱，這樣的房地產(chǎn)市場不是有效市場。目前，我國房子空置率究竟多少？誰也不知道！著名學(xué)者相關(guān)研報里也都只能根據(jù)一些相關(guān)現(xiàn)象推測房價泡沫很快就要破裂。比如著名學(xué)者李迅雷就是根據(jù)相關(guān)官方流動人口從2014年到2016年減少500萬人的數(shù)據(jù)推導(dǎo)出住房需求下降的，因?yàn)榱鲃尤丝谥饕窍M(fèi)主流人群，處在25-45歲的年齡段的人群，這些人群人口開始下降，住房需求就會下降。但是房子空置率究竟多少？還是不知道，這就造成房地產(chǎn)政策調(diào)控的力度無法把握。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策背后的邏輯

1.房地產(chǎn)政策定位傾向回歸社會功能，但必須軟著陸

2016年國慶期間，房地產(chǎn)政策推出限購限貸政策；2016年12月中央工作會議先后提出“房子是用來住的，不是用來炒的” 和“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”；2017年3月大部分一二線城市都推出限購限貸限售政策；2017年清明期間剛劃出的雄安新區(qū)，明確表態(tài)不搞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，初步設(shè)想新區(qū)房屋都是公租房模式，這也可以看成是房地產(chǎn)回歸住房功能的一個風(fēng)向標(biāo)。

如此等等，說明中央已經(jīng)在向下調(diào)控房地產(chǎn)，只是緩慢進(jìn)行，希望房地產(chǎn)軟著陸，主要是擔(dān)心出現(xiàn)金融危機(jī)。之所以調(diào)控其背后的邏輯，從內(nèi)部因素分析， 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2016年房地產(chǎn)價格瘋漲，主要是貨幣超發(fā)造成的，不是內(nèi)生動能形成的；從外部因素來看，當(dāng)前美國已經(jīng)加息三次并且減稅還在準(zhǔn)備縮表，全球資金都會流入美國，全球都會開啟貨幣緊縮模式，如果我們不能搶時間把房地產(chǎn)泡沫控制在可控范圍內(nèi)，就會面臨由于全球資金緊縮被動刺破泡沫到失控狀態(tài)，那將是一場浩劫！中國將會失去改革開放幾十年的成果。

2.房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制正在尋找合適時點(diǎn)推出

從2016年底到現(xiàn)在，針對房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制的制定，中央工作會議上先后提出從“加快研究建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，說明房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制正在制定中。但是，這個長效機(jī)制一直停留在會議議題中，甚至連具體推出時間表都沒有，說明不是長效機(jī)制沒有研究出來，而是沒有找到合適時間點(diǎn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)改革轉(zhuǎn)型的深度發(fā)展，只要新的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生，就到了房地產(chǎn)稅的長效機(jī)制推出。

3.建立房產(chǎn)登記制度，為房地產(chǎn)稅的征收打下基礎(chǔ)

早在2015年3月1日我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》落地實(shí)施開始，我國政府就在逐步建立房地產(chǎn)登記制度，相關(guān)文件要求2017年必須登記完畢。房地產(chǎn)稅的征收必須依靠完善的房地產(chǎn)登記制度以提供房地產(chǎn)各類信息，當(dāng)前我國房地產(chǎn)登記制度的建立和完善的目的應(yīng)該是為房地產(chǎn)稅的征收打下基礎(chǔ)。