中國古代的“限購令”

鄺明

中國古代的“限購令”

鄺明

從唐宋元幾朝房產(chǎn)限購的發(fā)展看，這些朝代對房產(chǎn)的“限購政策”呈現(xiàn)出條件越來越嚴(yán)格、程序越來越煩瑣的態(tài)勢。

“限購令”是當(dāng)前的熱詞，然而在中國古代，“限購令”早已存在。但古代的“限購”政策和當(dāng)下的“限購”相比，其出發(fā)點(diǎn)和目的，可以說是南轅北轍。

唐朝賣房“先問親鄰”

唐朝出臺了一種持續(xù)了一千多年的限購政策：“天下諸郡……有田宅產(chǎn)業(yè)……先已親鄰買賣?！保ā短茣肪?5）即全國不管哪個城市，一切地皮和房產(chǎn)，想出售，先問親戚和鄰居。

此后，五代十國規(guī)定，賣房的時候，先問四鄰和族人是否想買,如果他們不愿，或者出的價太低，你才能賣給其他人。宋朝規(guī)定得比五代十國時還要細(xì)致，明確了征求意見的順序：先問族人，后問四鄰。

假如你不問親鄰，親鄰發(fā)現(xiàn)你的房子住了新人，可在一年（南宋改為三年）內(nèi)向官府告狀，要求以原價贖回，重新出售，并以房親為第一售房對象，四鄰為第二售房對象。除非親鄰們逃荒逃到了外地，你急等用錢，又無法詢問，你不得不賣房，同時有見證人簽字畫押，有買賣合同，有繳稅證明，有公章，政府才不予追究。

這種規(guī)定是為了保護(hù)當(dāng)時的宗族制度。中國古代的社會基礎(chǔ)是宗族制度，一切的不動產(chǎn)在法律和道德兩個層面都是個人與族人所共有的，尤其是房屋這種由祖上遺留的房產(chǎn)，如果未經(jīng)叔伯兄弟同意就出售，很可能傷害其情感與利益。為了維護(hù)這種基礎(chǔ)制度的穩(wěn)定，減少宗族內(nèi)部的糾紛，朝廷規(guī)定在賣房前一定要先征求親屬的同意。另外，也為了便于親鄰檢舉，進(jìn)而便于政府控制每一戶居民。簡言之，政府人為設(shè)置親鄰障礙，必定減少住房交易，必定增加居民遷徙的難度，這樣把百姓都固定到土地上，統(tǒng)計(jì)人口也好，征收賦稅也好，勘破案件也好，都變得很容易。

宋朝禁止京官在京購二套房

宋真宗大中祥符七年詔令：“現(xiàn)任京朝官除所居外，無得于京師購置產(chǎn)業(yè)?！碑?dāng)時之所以會出臺這樣的詔令，一是為了限制兼并，二是為了平衡住房市場上的供需矛盾，讓老百姓有房可買。

現(xiàn)在政府出讓國有土地給開發(fā)商，用的方式是招、拍、掛，即招標(biāo)、拍賣、掛牌。宋朝朝廷同樣是這樣賣地的，不過當(dāng)時不叫招標(biāo)和拍賣，而是叫作“實(shí)封投狀”：朝廷公布地塊和底價，有意向的買家把自己能出的價錢寫在紙上，裝到信封里，投進(jìn)朝廷指定的標(biāo)箱，報(bào)價期滿，朝廷開箱，公開念出各人的報(bào)價，出價最高者可以買到地皮。

明清禁止官員在工作地買房

明清兩代，不許官員買房的政策進(jìn)一步擴(kuò)大化，朝廷禁止所有官員在工作所在地買房。明朝的規(guī)定是這樣的：“凡有司官吏，不得于見任處所置買田宅。違者笞五十，解任，田宅入官。”（《明代律例匯編萬歷問刑條例任所置買田宅》）敢在工作所在地買房，讓朝廷得知，打五十大板，開除公職，最后還要沒收你買的房子。

清朝的規(guī)定則在照搬明朝法律的基礎(chǔ)上又加了一條：“旗員歷任外省，有在任所置產(chǎn)者，勒限責(zé)令，變價回旗。如有隱匿不報(bào)，查出財(cái)產(chǎn)入官，地方官失察，照例議處。”（《乾隆實(shí)錄》卷8）就是說，不光限制官員購房，還限制旗人購房，凡旗人去外地工作，膽敢在工作地買房，其所買房產(chǎn)由朝廷強(qiáng)制拍賣，拍賣所得歸政府所有。如發(fā)現(xiàn)旗人在工作所在地買房，當(dāng)?shù)毓賳T也有責(zé)任向朝廷舉報(bào)，如不舉報(bào)，一旦查出，跟著買房人一起受處分。

明清政府何以要這樣規(guī)定？目的是嚴(yán)防官員腐敗，維護(hù)自身統(tǒng)治。畢竟官員收賄方式花樣繁多，又唯獨(dú)無償或者低價受贈不動產(chǎn)最難查清，于是干脆就不讓他們在工作地?fù)碛蟹慨a(chǎn)。那些在任職地買了房的，會被默認(rèn)為貪污，受到嚴(yán)懲。

明太祖逼官員給窮人蓋房

《明太祖實(shí)錄》記載：洪武七年農(nóng)歷八月，朱元璋給南京的官員下了一道圣旨，在龍江找了一塊閑置土地，蓋了260間瓦房，供沒有住房的南京人居住。南京的官員很快執(zhí)行了。一個月后，朱元璋又給上海(當(dāng)時叫華亭縣)的官員下旨，讓他們對宋朝留下來的居養(yǎng)院進(jìn)行翻修，修好后讓沒有住房的上海人居住。上海的地方官也很快執(zhí)行了。

試點(diǎn)成功，朱元璋認(rèn)為可以在全國復(fù)制“南京模式”了。當(dāng)年年底給中央的官員下旨：“全國范圍內(nèi)，沒飯吃的，國家給飯食；沒衣服穿的，國家給衣服；沒房子住的，國家給房子?！泵魈嬷?，各大城市的房價還是扶搖直上，朱元璋“居者有其屋”的夢想徹底破滅了。

明清設(shè)“找房款”制度防炒房

明清時期沒有人囤房，其原因就是“找房款”制度。簡單來說就是剛開始我賣房時賣了你1萬塊，過了些日子，我發(fā)現(xiàn)房價已經(jīng)漲到了5萬塊了，那么我擁有一次讓你“找補(bǔ)”給我房款的機(jī)會，即賣方向買方追討一部分貨款，以補(bǔ)足商品的價值。

康熙六十年（1721年），江蘇武進(jìn)人劉文龍將自己的一畝八分地以7兩銀子的價格賣了出去，時隔8年，劉文龍以“原價輕淺”為由，委托中介向買家“找”了1兩銀子。自明清到民國，找房款現(xiàn)象屢見不鮮。

清朝政府明文規(guī)定，允許賣方“憑中公估找貼一次”。即使買賣雙方已經(jīng)錢貨兩訖，房子也過戶到買主名下了，如果后來房價漲了，賣方仍有權(quán)利讓買方再掏一次錢。而且在歷朝歷代，朝廷往往都會限制一個人擁有園宅地的面積。如果購買超過指標(biāo)，那么每超一畝就得挨十大板。

清朝為旗人建“經(jīng)濟(jì)適用房”

明朝以后，因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展，城市居民的住房漸漸成了執(zhí)政者不得不關(guān)心的問題。于是，在清朝，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了。但清朝的經(jīng)濟(jì)適用房和現(xiàn)代的恰恰相反，清朝的經(jīng)濟(jì)適用房是專門為特權(quán)階層建造的。

清朝初年，大批旗人來北京定居，清政府將漢人統(tǒng)統(tǒng)搬到外城去住，把內(nèi)城騰出來給旗人。內(nèi)城房子蓋好后，清政府按品級給旗人分配，一品官20間，二品官15間，三品官12間，四品官10間，五品官7間，六品七品官4間，八品官3間，九品官和沒有品級的普通旗人一人兩間。

到乾隆年間，旗人越來越多，內(nèi)城房子不夠用了，而且一些旗人吃喝嫖賭，領(lǐng)的錢糧不夠用，把政府分給他們的房子偷偷賣了出去。乾隆一方面繼續(xù)給旗人蓋房，另一方面開始搞房改：第一，國家不再給旗人免費(fèi)分房(有特殊貢獻(xiàn)以及跟皇室有特殊關(guān)系的旗人除外)，哪個旗人嫌房子不夠住，可以向政府申請購買；第二，原來分到的房子可以賣，前提是你得把它從國家手里買下來，從公房變成私房，從只有使用權(quán)變成擁有所有權(quán)。

于是，旗人花了很少的錢，把原本屬于公家的房子，統(tǒng)統(tǒng)變成了私人財(cái)產(chǎn)。乾隆四年（1739年），一個叫額森特的旗人交給內(nèi)務(wù)府57兩銀子，就買下了一個坐落在正陽門外高井胡同、擁有3間正房兩間廂房的小型四合院。這個四合院按市價，至少500兩銀子。像額森特這樣享受到經(jīng)適房的旗人，乾隆年間至少有50萬人。

在清朝，不僅北京城里為旗人修建了海量的經(jīng)適房，全國各地到處都有享受特殊優(yōu)待的旗人居住區(qū)。以南京為例，當(dāng)時明故宮至通濟(jì)門的一大片區(qū)域都劃給了滿人。滿族人聚群而居，因此南京人把這塊地方稱為“滿城”。至今，在這一塊區(qū)域內(nèi)，還留有藍(lán)旗街的名字，顧名思義，當(dāng)時這里是藍(lán)旗滿人的經(jīng)適房。